停牌16個月后，世茂集團（00813.HK）在2023年7月的最后一天實現(xiàn)復(fù)牌。

與上一個交易日（7月28日）實現(xiàn)復(fù)牌的恒大汽車（00708.HK）情況相同，復(fù)牌當(dāng)天，世茂集團的股價同樣呈現(xiàn)“暴跌”走勢，盤中跌近70%。

截至7月31日港股收盤，世茂集團股價報收1.52港元，跌65.61%，成交額為6.27億港元，當(dāng)前公司總市值約57.73億港元。

(資料圖片)

值得一提的是，2022年3月31日停牌時，公司的股價為報4.42港元，彼時公司總市值約167.86億港元，復(fù)牌首日世茂集團市值蒸發(fā)超110億港元，這份暌違一載有余的成績單并不理想。

兩年合計凈虧損超480億元，負(fù)債總額達5367億元

在復(fù)牌之前，世茂集團曾于7月28日晚間連發(fā)三份業(yè)績報告。

從年報數(shù)據(jù)來看，2021年，世茂集團合約銷售額約2691.1億元，合約銷售面積為1528.6萬平方米，當(dāng)期末的土地儲備約7146萬平方米。

報告期內(nèi)，公司總收入約1077.97億元，較2020年同比下降20.4%。其中，87.7%來自物業(yè)銷售，約為944.9億元；12.3%來自酒店經(jīng)營、商業(yè)運營、物業(yè)運營及其他業(yè)務(wù)，約為133.09億元。營收下滑的原因在于項目的完工進度不及預(yù)期。

進入2022年，上述指標(biāo)均呈現(xiàn)出下降走勢，公司業(yè)績持續(xù)虧損中。

2022年度財報顯示，期內(nèi)，世茂集團合約銷售額約865.2億元，合約銷售面積約537.4萬平方米，當(dāng)期末的土地儲備約6050萬平方米。

截至當(dāng)期末，公司實現(xiàn)營收約630.4億元，較上一年大幅下降約41.5%。其中，物業(yè)銷售約502.6億元，占總收入的79.7%；酒店經(jīng)營、商業(yè)運營、物業(yè)管理及其他業(yè)務(wù)收入約127.8億元，占總收入的20.3%。

從虧損情況來看，2020年至2022年，世茂集團的凈利潤分別為126.28億元、-270.93億元、-214.92億元。顯然，公司已連續(xù)虧損兩年，累計虧損達到485.85億元。對此，世茂集團給出的原因是受收入和毛利的影響，而2022年虧損面縮小則是由于毛利增加以及出售附屬公司和合營企業(yè)的其他收益增加。

鈦媒體APP了解到，過去兩年，世茂集團曾多次通過出售資產(chǎn)以求補充現(xiàn)金流，包括香港維港匯項目股權(quán)、廣州亞運城所持股權(quán)、上海黃浦路229號地塊、上海世茂佘山洲際酒店、北京分鐘寺地塊、倫敦金融城寫字樓項目等等，合計回籠資金超150億元。

之所以如此大規(guī)模額出售資產(chǎn)，最主要的原因在于公司目前高企的債務(wù)壓力。2022年末，世茂集團的總負(fù)債額達到5367.5億元，其中，非流動負(fù)債約911.77億元，流動負(fù)債約4455.28億元；合約負(fù)債及有關(guān)增值稅共約1252.40億元，剔除預(yù)收款項后的負(fù)債約為4114.66億元。

在流動負(fù)債中，公司的銀行借貸（即有息負(fù)債）占據(jù)了重要比例。年報數(shù)據(jù)指出，2022年，世茂集團的借貸總額約2740.07億元，較2021年底的2317.59億元增加18.2%。其中，一年內(nèi)到期的借款約1748.44億元，占比高達63.81%，短期債務(wù)壓力較大。

同時，一年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù)還有165.28億元，使公司短期內(nèi)的償債壓力進一步擴大。

世茂集團在年報中表示，借貸額度增加主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)衰退及國內(nèi)新冠疫情多點散發(fā)，使部分聯(lián)營公司及合營企業(yè)的合作伙伴提早撤回投資權(quán)益以避免流動性風(fēng)險。

值得一提的是，世茂集團目前的凈負(fù)債率達到302.2%，而2021年的這一數(shù)據(jù)還是156%；剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率約為83.8%；現(xiàn)金短債比為0.03。

境內(nèi)外債務(wù)方面。其中，境外正在推進債務(wù)重組，涉及68億美元優(yōu)先票據(jù)、21億美元及209億港元的境外銀行和金融機構(gòu)借款，境內(nèi)則已推進了共約175億元債券展期等。

年報里“沒有披露的數(shù)據(jù)”

2021年底，瑞銀的一份報告指出世茂集團有1200億元的表外負(fù)債，被市場認(rèn)為是“做空”該公司。

兩年后，彼時瑞銀的說法似乎得到了驗證。

時間先拉回到2022年3月，當(dāng)時普華永道辭任世茂集團核數(shù)師一職，在辭職函中，羅普華永道要求公司提供關(guān)于涉及合營企業(yè)及聯(lián)營公司的若干信托貸款安排的資料，并對這些信托貸款進行獨立調(diào)查，公布調(diào)查結(jié)果且采取適當(dāng)?shù)难a救措施。

隨后核數(shù)師中匯安達接任普華永道，但在最新披露的兩份年度業(yè)績報告中，中匯安達均不對其綜合財務(wù)報表發(fā)表意見，并給出“無法就持續(xù)經(jīng)營基準(zhǔn)的重大不確定性發(fā)表意見”。其依據(jù)是，目前世茂集團仍面臨較大的債務(wù)壓力，以及一筆信托融資相關(guān)事項利息開支無法明確于何時做出。

債務(wù)方面，前文已經(jīng)有所提及，截至2022年末，世茂集團的有息負(fù)債總額達到2740.07億元，較2021年增長18.2%、較2020年增長59.68%。期內(nèi)公司未如期償還的借貸共計872億元，直至財報發(fā)布日期，世茂集團未如期償還的借貸約為1211億元。

信托貸款方面，是世茂集團與中信信托之間的一筆融資，緣起2018年世茂集團為開發(fā)深圳龍崗區(qū)的“世茂深港國際中心”項目一事。

2018年4月，世茂集團為開發(fā)上述項目向中信信托獲取到132億元的綜合授信，其中49.4億元為增資款，中信信托關(guān)聯(lián)公司獲得項目公司30%股權(quán)；37.6億元為股東貸款，45億元是特定資產(chǎn)收益權(quán)貸款。

據(jù)悉，上述融資交易與相關(guān)資產(chǎn)抵押在2018年均被計入世茂集團當(dāng)年的綜合財務(wù)報表中，且向核數(shù)師審計披露。2020年，公司通過“悉數(shù)還貸+再次貸款”的操作，將貸款數(shù)額下降至87億元，但項目公司30%股權(quán)仍登記在中信信托關(guān)聯(lián)公司名下。

2020年至2021年的業(yè)績報告中，世茂集團將上述項目公司30%股權(quán)對應(yīng)融資，列示為非控制性權(quán)益金額57億元、59億元。

2022年3月，世茂集團向中信信托回購了項目公司30%的股權(quán)，作價49億元，并將相關(guān)金額在年度報告中列為“借貸”。因此，世茂集團于2022年末確認(rèn)應(yīng)計利息撥備17億元。

但核數(shù)師無法證實中信信托出資的實質(zhì)，也無法獲得充分適當(dāng)?shù)膶徲嬜C據(jù)，驗證這筆17億元的利息撥備應(yīng)在2022年度或者過往年度做出，以及對應(yīng)年度應(yīng)計利息撥備對潛在利潤的影響。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出，“簡單來理解，世茂集團此前將這筆融資當(dāng)作是少數(shù)股東出資，如今變更為有息負(fù)債，也就是此前的資產(chǎn)負(fù)債表被扭曲，資產(chǎn)變多，負(fù)債變少?！?/p>

而針對世茂集團的復(fù)牌，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向鈦媒體APP表示，世茂集團實現(xiàn)復(fù)牌對于公司后續(xù)加快處置債務(wù)問題等具有積極作用。世茂集團屬于本輪房企債務(wù)風(fēng)波中受沖擊較大的企業(yè)，其債務(wù)問題的處置和企業(yè)復(fù)牌，本身具有非常好的信號意義。而解決債務(wù)問題需要有新技巧，尤其是此次復(fù)牌后恰是中國房地產(chǎn)政策持續(xù)全面放寬的重要階段，此次企業(yè)需要積極關(guān)注此類新政策，積極主動做好銷售等工作，更好修復(fù)外部投資者對其的信心。（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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