7月24日，政治局召開(kāi)會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此前7月14日，人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過(guò)去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門(mén)將積極配合有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)政策研究，因城施策提高政策精準(zhǔn)度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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證券時(shí)報(bào)稱(chēng)，政治局會(huì)議為下半年房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松明確了總體方向，預(yù)計(jì)各地放松力度會(huì)加大，重點(diǎn)城市在認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例、普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等政策領(lǐng)域或進(jìn)一步優(yōu)化。雖然會(huì)議沒(méi)提“房住不炒”，但這不意味著政策的全面轉(zhuǎn)向，“房住不炒”依然是地方因城施策的底線(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)與中國(guó)的城市化、經(jīng)濟(jì)騰飛相輔相成，一個(gè)健康有序、繁榮穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，關(guān)乎到國(guó)計(jì)民生。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，有力的保障了行業(yè)的健康發(fā)展。

政策調(diào)整優(yōu)化不停步

2021下半年開(kāi)始，隨著疫情影響以及各地方城市嚴(yán)格調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸冷卻，降至冰點(diǎn)。2022年更是進(jìn)入了深度調(diào)整階段。中央在堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)不變情況下，年內(nèi)多次釋放了積極信號(hào)優(yōu)化調(diào)控政策。

2022年4月底的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”。

7月政治局會(huì)議為下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)，明確從因城施策、保交樓兩個(gè)方面力促行業(yè)預(yù)期修復(fù)。

8月底，國(guó)常會(huì)接連釋放房地產(chǎn)積極信號(hào)，體現(xiàn)了中央對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性更加突出。

12月15日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)2023年經(jīng)濟(jì)工作作出全面部署，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作；滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

2022年，有超300省市（縣）出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策1120余次，房地產(chǎn)政策已進(jìn)入實(shí)質(zhì)放松階段。

2023年3月5日，政府工作報(bào)告中，再次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放積極信號(hào)。有關(guān)房地產(chǎn)的核心內(nèi)容：有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)已有約220個(gè)省市放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策出臺(tái)頻次近600次。包括但不限于降低首付、購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等，但從最新的表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)仍處于深度博弈之中，政策效果尚待觀(guān)察。

相比之前的這些政策，724政治局會(huì)議“因城施策用好政策工具箱”的提法有所不同，重點(diǎn)在于政策落實(shí)中，要發(fā)揮更好的政策效應(yīng)，保持行業(yè)穩(wěn)定。預(yù)計(jì)接下來(lái)的樓市政策會(huì)有更多“工具”，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整力度將會(huì)有所加大，“工具”也將會(huì)趨于多元化。

下一階段房地產(chǎn)政策邊際優(yōu)化的空間：

供給側(cè)繼續(xù)滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求、促進(jìn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有序出清，優(yōu)化健全不同類(lèi)型房源供給，滿(mǎn)足不同需求，“兩集中”供地政策適當(dāng)調(diào)整紓困；需求側(cè)更加強(qiáng)調(diào)政策精準(zhǔn)度，核心一二線(xiàn)城市改善性需求的購(gòu)房資格、首付比例、貸款利率等政策存在邊際優(yōu)化空間，三四線(xiàn)城市的購(gòu)房補(bǔ)貼力度和方式是重要方向。整體來(lái)看，目前房地產(chǎn)政策基調(diào)仍以托底為主，不會(huì)出臺(tái)全國(guó)性強(qiáng)刺激政策，不會(huì)為應(yīng)對(duì)當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)而推升未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)各方應(yīng)保持合理預(yù)期。

供給側(cè)：繼續(xù)滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求、促進(jìn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有序出清；優(yōu)化健全不同類(lèi)型房源供給，滿(mǎn)足不同需求

1、房地產(chǎn)資金支持整體仍聚焦在保交樓、企業(yè)融資支持、租賃市場(chǎng)等方面。近日央行、金融監(jiān)管總局引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房企存量融資展期，有利于緩解當(dāng)前部分房企資金壓力，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到了積極作用，短期來(lái)看，針對(duì)企業(yè)端的資金支持更多或落腳在前期政策的細(xì)化落地和執(zhí)行上。

2、未來(lái)供給側(cè)政策第二個(gè)發(fā)力點(diǎn)是，優(yōu)化健全不同類(lèi)型房源供給，滿(mǎn)足不同需求。724政治局會(huì)議提出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)。

接下來(lái)，預(yù)計(jì)以下方面的政策面逐步落地：比如加大保障性租賃住房的供應(yīng)，滿(mǎn)足新市民、年輕人先租后買(mǎi)的需求；盤(pán)活存量提高供應(yīng)效率并匹配需求，包括加快城中村改造，解決年輕人、外來(lái)人群融入城市的問(wèn)題，釋放其消費(fèi)潛力；加快老舊小區(qū)改造、縣域鎮(zhèn)域房屋改造，釋放居民提升住房品質(zhì)的潛力等。

3、“兩集中”供地政策適當(dāng)調(diào)整紓困

2021年2月，“兩集中”供地政策開(kāi)始在22個(gè)試點(diǎn)城市施行，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且全年住宅用地供應(yīng)不能超過(guò)3次。該政策的初衷是為了通過(guò)集中公開(kāi)出讓提高土地市場(chǎng)信息透明度，保障充足土地供應(yīng)，從而達(dá)到降低土地市場(chǎng)熱度，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

不過(guò)，這也直接加大了房企拿地的資金壓力以及研判壓力。2022下半年后房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，一批民營(yíng)房企主動(dòng)退出了土地競(jìng)拍，土地市場(chǎng)開(kāi)始明顯降溫。2021-2022年全國(guó)宅地流拍率升至18%-20%，近3年宅地成交逐步下滑。

自2022年以來(lái)，集中供地的土拍政策進(jìn)一步放松，除了降地價(jià)、提銷(xiāo)售限價(jià)等常規(guī)手段外，在降低參拍門(mén)檻中，對(duì)于競(jìng)拍企業(yè)的資質(zhì)要求也在不斷寬松。然而，在銷(xiāo)售和融資端持續(xù)收緊的情況下，房企拿地的熱情始終難以被點(diǎn)燃，各大土拍市場(chǎng)基本穩(wěn)定呈現(xiàn)出“央國(guó)企為主、地方城投積極參與”的格局。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)整理，2023上半年22城房企拿地中，民企拿地合計(jì)約占33%，央企、國(guó)企、地方平臺(tái)分別占22%、33%、12%。

2023年2月2日，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》，優(yōu)化完善集中供地政策，通知要求“建立擬出讓地塊清單公布制度”。具體來(lái)說(shuō)，要求每次公開(kāi)詳細(xì)土地清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。同時(shí)，公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。

事實(shí)上，隨著土地市場(chǎng)進(jìn)入新階段，各地已經(jīng)開(kāi)始因城施策對(duì)“兩集中”供地模式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，這將成為今后土地市場(chǎng)的大趨勢(shì)。調(diào)整的方向，除了要求庫(kù)存大、遲遲未竣工的城市減少供地外，還要降低地價(jià)、降低開(kāi)發(fā)商拿地的負(fù)擔(dān)、嚴(yán)格限制地方城投托底等，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，調(diào)整土地供應(yīng)的頻次，逐步回歸常態(tài)化的供地，使得土地出讓更具備靈活性，可以根據(jù)需求靈活掛牌出讓。

需求側(cè)：因城施策提高政策精準(zhǔn)度，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)

一線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)城市當(dāng)前面臨的主要問(wèn)題是剛需下降明顯，未來(lái)需向滿(mǎn)足改善性需求傾斜。

1、結(jié)合生育政策，對(duì)多孩家庭優(yōu)化住房政策：4月11日，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布2023年北京市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單及進(jìn)展情況，其中提出，“多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房支持政策按照‘一區(qū)一策’的方式由房山區(qū)試點(diǎn)”。一線(xiàn)城市對(duì)于多子女家庭的改善需求可以在限購(gòu)套數(shù)、首付比例、房貸利率等給予支持。

2、優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及首付比例：北京、上海等地二套房執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，最低首付比例為60%、50%（普宅）、最高80%、70%（非普宅），嚴(yán)重限制了需要換房改善的購(gòu)房群體，尤其是“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善需求，政策可以適時(shí)調(diào)整予以支持。

例如，2022年8月，北京市住建委選取了昌平平西府、順義福環(huán)、薛大人莊3宗地塊試點(diǎn)“全齡友好社區(qū)”項(xiàng)目。北京市住建委表示，考慮到多數(shù)老年家庭購(gòu)房支付能力相對(duì)較弱，且貸款年齡也受限，老年家庭名下無(wú)住房且無(wú)在途貸款的，購(gòu)買(mǎi)試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%，二套房首付比例60%的政策，子女還可以接力償還貸款。

3、優(yōu)化“一二手倒掛”項(xiàng)目及區(qū)域的限價(jià)：財(cái)聯(lián)社5月24日發(fā)布新聞，稱(chēng)上海高端盤(pán)將延期出讓?zhuān)绕涫堑箳旄叩谋P(pán)可能要暫停發(fā)證1-2個(gè)月，后續(xù)有可能出一些政策來(lái)緩解。價(jià)格倒掛導(dǎo)致真實(shí)住房需求的購(gòu)房難度增加，應(yīng)該根據(jù)各區(qū)域情況，合理制定新房備案價(jià)和土拍環(huán)節(jié)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)留浮動(dòng)空間，使項(xiàng)目入市時(shí)的售價(jià)更接近市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格。

4、“雙拼房”等歷史遺留問(wèn)題重新認(rèn)定：深圳自7月14日開(kāi)始，加大力度推進(jìn)“雙拼房”的“雙證合一”。在深圳之前，東莞、廣州和中山都相繼出臺(tái)了針對(duì)“雙拼房”重新認(rèn)定的政策，上海目前還沒(méi)有任何針對(duì)“雙拼房”的政策變化。其他存在類(lèi)似房源的城市，可根據(jù)自身市場(chǎng)情況對(duì)這一歷史遺留問(wèn)題進(jìn)行政策糾偏，以適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展要求。當(dāng)前樓市下行趨勢(shì)明顯，“雙（多）證合一”可以釋放部分購(gòu)房需求，提振市場(chǎng)信心，同時(shí)也不會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)太大的波動(dòng)，是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)。

二線(xiàn)城市當(dāng)前面臨的主要問(wèn)題是購(gòu)買(mǎi)意愿減弱，普通二線(xiàn)城市高頻優(yōu)化政策后，政策空間受限，多數(shù)城市外圍區(qū)域限購(gòu)已放開(kāi)，首套房首付比例降至20%、二套降至30%，已經(jīng)達(dá)到央行規(guī)定的下限水平，同時(shí)多個(gè)城市首套房貸利率亦降至4%以下。

普通二線(xiàn)城市可用“房票”安置來(lái)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。例如，7月14日，寧波推出的可跨區(qū)使用房票，購(gòu)房不低于4%的獎(jiǎng)勵(lì)，這使得房票制度不僅有助于解決寧波城市的住房問(wèn)題，還可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性和平衡性。

當(dāng)前三四線(xiàn)城市限制性政策已基本取消，存在的主要問(wèn)題是購(gòu)買(mǎi)力弱、購(gòu)買(mǎi)意愿低，可適當(dāng)調(diào)整補(bǔ)貼力度和方式，控制市場(chǎng)價(jià)格，避免市場(chǎng)暴跌。三四線(xiàn)城市可以根據(jù)實(shí)際情況“一城一策”、 “一區(qū)一策”提高公積金貸款額度、支持提取公積金付首付、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等，增加居民購(gòu)買(mǎi)力。

在樓市修復(fù)期，對(duì)樓市過(guò)熱期所制定的限制性政策進(jìn)行調(diào)整，切實(shí)支持剛性和改善性住房需求，有助于推動(dòng)市場(chǎng)信心的恢復(fù)。但我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)仍面臨著較大壓力，居民收入預(yù)期沒(méi)有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，且購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)心仍在，當(dāng)前個(gè)別房企償債壓力較大、部分城投風(fēng)險(xiǎn)上升，也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成擾動(dòng)，市場(chǎng)中長(zhǎng)期的修復(fù)仍依賴(lài)于上述多個(gè)影響因素的修復(fù)和好轉(zhuǎn)。

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