中國的房地產，已經徹底的走進不可逆轉的通道。

前不久，深圳市有關部門發(fā)布了一份《修訂地價測算規(guī)則》的征求意見稿，文件中明確提到了將取消原有的安居住房、人才住房等住房類型。

而此時，距離人才住房的政策公布，僅僅不到半年的時。

(相關資料圖)

去年11月，全國多個城市針對新市民出臺了「人才房」購房政策，對符合資質的人才，在購房時給予價格補貼扶持，當時各大城市對于人才房政策的落地，都聲勢浩大的打出了保護剛需、打壓投機，讓有才之人住有所居的口號。

這其中行動最快的就是深圳了。

11月政策出臺，12月就開始配售首批人才房，而且價格也相當給力，市價六折，消息見報時可謂是舉國轟動，排隊購買的人絡繹不絕，當時很多人說，這個政策只要持之以恒的做下去，慢慢鋪開來，絕對能夠有效的解決年輕人的住房問題。

誰也沒想到，僅僅半年不到的時間，人才房就被官宣取消。

至于取消的原因，也很簡單，就是根本沒人買。

截止目前，深圳共推出11個人才房項目，共計8510套住房，項目剛推出時的整體認購數還是非?？捎^的，每個項目的認購都遠超供應，以其中位于南山的同樂馨苑為例，199套配售房源，最終通過資格審核的認購家庭足足有1.1萬戶，相當于59個家庭搶一套。

但就是這么火爆的項目，棄選率卻高的嚇人，8510套人才住房，最終竟然只有2000套被鎖定，整體去化率僅23.5%。

深圳、六折房價、沒人要，三個詞組在此刻的排列，倒是真真切切的描繪出了房地產市場的未來趨勢。

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深圳的房價，現在竟然到了打六折都賣不出去的地步。

8510套人才住房，從12月到現在賣了快小半年了，最終被鎖定的僅有2000多套，成交率不足25%。

至于為什么賣不出去，網上有不少人給出了諸如交通不便、得房率低的原因，但在我看來，真正的決定性因素，只有一個：那就是產權受限。

根據深圳人才住房政策，購買住房后，十年內不能出售、出租、抵押貸款或在深圳購買商品房，違反其中一條就會被收房。

這也意味著，這套房子在10年內沒有任何的金融屬性，考慮到深圳的整體房價，即使是六折，在戶均70平的情況下， 這也是一筆接近兩三百萬的投入。

如此龐大的一筆支出，10年內根本沒有任何的置換和變現空間，這顯然與國人心目中的房地產大相徑庭。

在過去的二三十年里，中國的樓市早已在一輪又一輪的漲價浪潮下，于國人民心中烙上了“中國最保值資產”的烙印，盡管這幾年里官方一直在高喊房住不炒，房子要去除金融屬性回歸居住屬性，但想要在短時間內扭轉這種深入人心的概念，說句實在話，不太可能。

這就衍生出了一個問題，今天的中國，究竟有多少人愿意花上數百萬元來解決自己的住房問題，尤其是在未來預期本就不太明確的房地產環(huán)境之下，整整十年的凍結期，幾乎穿越了足足兩輪地產周期，風險不可謂不大。

更何況，人才住房的目標對象，還是相對年輕的8090群體，他們對房子的認知和需求感與上一輩天差地別。

最后，這個政策之所以暴死，還有一個很重要的原因，那就是其運轉邏輯與整個房地產行業(yè)相違背，自其概念誕生的那一刻，就注定全國沒有任何一個城市會全心全意的做好人才房。

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人才房，毋庸置疑是一個好的政策，給了年輕人或者說新市民留下來的機會。

人才房，屬于福利政策。福利政策，是需要城市補貼讓利的，而人才住房需要出讓的部分利益，又恰好是一個城市最為核心的資產，土地。

說一千道一萬，還是離不開一個城市或者地區(qū)的發(fā)展邏輯：土地財政。

我國的財政收入主要來源于四大塊：一般公共預算收支、政府性基金收支、國有資本經營收入、社會保險基金，其中一般公共預算是以稅收為主體的財政收入，占比約為50%，政府性基金收支則包含土拍、債務等，占比約為25%，國有資本收入約占1%，社保占余下的24%。

由于社?；鹗菍？顚Ｓ?，因此財政的收支主要還是依賴于一般公共預算和政府性基金。

在政府性基金收支中，通過拍賣土地取得的收入又占了絕對大頭，2022年全國政府性基金預算收入7.7萬億，其中有6.6萬億來自國有土地使用權出讓，占比約為85%。

這也意味著，在城市的經營與運轉都高度依賴于土地財政的背景之下，很少會有城市主動將核心地段開放為人才房進行配售，這也是為什么深圳的人才房大部分被安放在通勤時間近1.5小時的郊外了。

其次，還有一個需要考慮的是運維成本，人才房不是賣出去就結束了，基于其產權受限的政策，就必然需要通過人力或者機制來監(jiān)督落實人才房不被挪作他用，這顯然也需要付出不菲的運維成本。

不要小看運維的重要性，這件事做不好的后果相當嚴重，不如最近某炫富女在網上曬自己申請到公租房的事，就引起了輿論的劇烈反應，背后隱藏的矛盾，不容忽視。

以上種種，人才房政策施行下來，可謂是純純的費力不討好，極低的認購成交率也導致該政策直接被叫停，但換個角度來看，這其實更為恐怖。

叫停的是城市是誰？深圳，就連一向標榜不缺錢的深圳都如此，其他城市顯然更難有推行下去的動力。

房地產與城市發(fā)展的高度掛鉤，讓地方成為了最大的開發(fā)商，船大之后，掉頭很難。

唯一值得慶幸的是，年輕人們在大城市留不下來，還能退回二線、三線，再不濟還有自己的故土，這至少要比困守于香港的劏（tāng）房好一點。

好了，以上就是本期的全部內容，我是愛講商業(yè)故事的咨云君，我們下期再見！

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