恒大2.44萬(wàn)億負(fù)債帶給吃瓜群眾心靈的沖擊還沒過去，“宇宙最大房企”碧桂園又出事了。8月8日，碧桂園相關(guān)人士向媒體表示，公司“出現(xiàn)了階段性流動(dòng)壓力”。

走到這一步，吃瓜群眾心知肚明，距離公司“公開市場(chǎng)違約”也就是俗稱的暴雷，已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。

碧桂園這一輪危機(jī)的爆發(fā)堪稱典型，先是高管突然減持，然后大股東向境外巨額“捐贈(zèng)”，騷操作引發(fā)傳言四起，不明來源的對(duì)話截屏，難辨真假的小作文，在社交媒體逐步發(fā)酵，終于傳導(dǎo)到“股債雙殺”，如無(wú)斷然措施，恐將重蹈恒大覆轍。

(相關(guān)資料圖)

經(jīng)歷了眾多房企暴雷事件后，吃瓜群眾已經(jīng)不再對(duì)“地產(chǎn)ICU”又添一員感到意外，但還是有不少人會(huì)問，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金二十年的巨額財(cái)富，高房?jī)r(jià)賣出來的龐大銷售額，頭部房企歷年積累的高利潤(rùn)，怎么就仿佛一夜之間化為泡影？

千言萬(wàn)語(yǔ)歸于一個(gè)問號(hào)：恒大碧桂園們的錢到哪里去了？作為地產(chǎn)“老司機(jī)”，我來給列位看官算個(gè)粗賬，雖然只是毛估估，答案就在其中。

暴雷房企的錢，第一大塊是買地去了。

暴雷潮之前，民營(yíng)房企的土儲(chǔ)一般為年銷售額的三倍左右，這樣可以滿足三年內(nèi)的開發(fā)需求。然后邊開發(fā)邊補(bǔ)貨，滾動(dòng)拿地，始終保持“手中有糧，心里不慌”的狀態(tài)。

這種囤地模式是近20年地價(jià)/房?jī)r(jià)單邊上漲造就的，頭部房企都曾經(jīng)是該模式的受益者。

恒大碧桂園當(dāng)年的銷售峰值在六七千億，按三倍推算是2萬(wàn)億左右的土儲(chǔ)貨值。恒大今年7月補(bǔ)發(fā)的2022年財(cái)報(bào)披露，截至2022年12月31日，集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備2.1億平方米。按照每平米1萬(wàn)元售價(jià)簡(jiǎn)單估算，差不多就是2萬(wàn)億貨值。

恒大主攻二三四線，拿地體量大，談判能力強(qiáng)，成本按二折毛估估，土儲(chǔ)用了4000億左右。現(xiàn)在這市道，號(hào)稱的2萬(wàn)億貨值，變現(xiàn)能力要大打折扣。

第二大塊是支付融資成本。

還是拿已經(jīng)暴雷的恒大來估算，2.44萬(wàn)億債務(wù)里有7210億的合同負(fù)債，這一塊是預(yù)收的購(gòu)房款，對(duì)應(yīng)著那些未完成交付的樓盤；有息負(fù)債則是1.72萬(wàn)億左右。

類似恒大這樣激進(jìn)的房企，暴雷前早已不容易拿到足夠多的銀行貸款了，還得到市場(chǎng)上四處找錢。在相關(guān)政策收縮前，信托是房企融資一大渠道，其他包括美元債，員工理財(cái)，商票，等等，利息都在兩位數(shù)以上。

這些有息負(fù)債在暴雷前，都是照常支付利息的。兩位數(shù)的利息，滾動(dòng)式還本付息，這些年來支付的融資成本，毛估估大幾千億是有的。

第三塊，是高稅費(fèi)。房地產(chǎn)行業(yè)久有暴利之名，又是政策調(diào)控對(duì)象，長(zhǎng)期擔(dān)負(fù)高稅費(fèi)。

有人曾算過，萬(wàn)科的利潤(rùn)與納稅額比例為1：2.68，也就是說如果賺到1元錢，就得上交將近2.68元的稅費(fèi)。恒大碧桂園們可以類推，這里就不細(xì)說了。

第四塊，是高分紅。

如今曝出天大窟窿的房企，三四年前都是高分紅的，驚不驚喜意不意外？

房企由于是預(yù)售制，銷售確認(rèn)為收入有長(zhǎng)達(dá)一兩年的周期，財(cái)務(wù)操作空間大。利潤(rùn)雖然有可能是假的，分紅肯定是真的。民營(yíng)房企股權(quán)較為集中，大股東往往拿著一半以上的股權(quán)，分紅一大半落到自己手上了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年到2020年，恒大累計(jì)分紅939億。許老板持股恒大約75%股份，可以拿走分紅的四分之三。比如2018年恒大分紅186億，許老板自己分了140億。

就在暴雷前夕的2021年上半年，恒大還在討論分紅事宜，你品，你細(xì)品。

第五塊，是多元化的高學(xué)費(fèi)。

有個(gè)段子說不怕敗家子吃喝玩樂，就怕敗家子瞎投資。用在喜歡搞“多元化”的房企身上，再合適不過。

恒大造車，推冰泉，碧桂園搞機(jī)器人，每一筆學(xué)費(fèi)，都是幾十個(gè)小目標(biāo)起步。萬(wàn)達(dá)當(dāng)年搞網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)，后來果斷止損，幾年下來，成本以百億計(jì)。王健林自己也說，后悔給了網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)負(fù)責(zé)人曲德君太多的錢。

想想也是，公子再怎么造，可能也造不了這么多。

第六塊，是高薪酬。

恒大前總裁夏海鈞，曾經(jīng)以年薪2.7個(gè)億，榮膺“打工皇帝”之名。

這還算不上是天花板。業(yè)界傳言，托“同心共享”的跟投機(jī)制之福，頂級(jí)房企一位區(qū)域總裁曾經(jīng)拿到過10個(gè)小目標(biāo)級(jí)別的年收入。

其他房企沒那么夸張，但高管幾百萬(wàn)到千萬(wàn)，中層一兩百萬(wàn)，高經(jīng)四五十萬(wàn)，管培生月薪過萬(wàn)起步，是業(yè)內(nèi)常態(tài)。

加上員工數(shù)量多，恒大碧桂園都在10萬(wàn)級(jí)，千億房企員工過萬(wàn)，管理崗位也是層層疊疊，這一塊開銷真不是個(gè)小數(shù)。一旦暴雷，高管都是“提桶跑路”，其肥可知。

第七塊，是高費(fèi)用。

房企日子好的時(shí)候，鮮花著錦，烈火烹油，管理費(fèi)，營(yíng)銷費(fèi)，各種人吃馬喂大手大腳，不在話下。其中的跑冒滴漏，在所難免。房企高管貪腐，也是屢見不鮮。

很多項(xiàng)目的營(yíng)銷費(fèi)用是按銷售額的1%花，房地產(chǎn)項(xiàng)目又都比較大，累積起來亦很可觀。

作為地方的大戶，房企自然是各路神仙妖怪緊盯的目標(biāo)。捐贈(zèng)，贊助，吃拿卡要，你懂的。

想必看官們也明白了，房企這些必要的不必要的各種支出，都建立在市場(chǎng)上行、房?jī)r(jià)不跌的基礎(chǔ)上，一旦形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，照上面的搞法，不暴雷才怪。

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