一、隨著供需變化，土地的重要性將下降

二、城市形態(tài)不正常，實際是用地不正常

土地的調(diào)整跟城市形態(tài)的調(diào)整，可能是整個“十四五”期間的重點。

(資料圖片)

中國未來的城鄉(xiāng)關(guān)系實際上是三重關(guān)系，城市、城市延伸帶和村莊這個鏈條之間的關(guān)系。城市要做的是調(diào)整升級它的內(nèi)容，而真正發(fā)展的主要空間是在城鄉(xiāng)延伸帶。城市形態(tài)的變化，是要靠土地結(jié)構(gòu)調(diào)整來推動的。

比如，工業(yè)占地那么高，大量市政基礎(chǔ)設(shè)施的土地占比也很高，但是包括居住、生活、綠化等空間的占地比例又那么低。

要想整個城市的形態(tài)像個樣，土地的結(jié)構(gòu)就要調(diào)到正常形態(tài)。這里就需要很多政策跟進，怎么樣把工業(yè)用地調(diào)整為其他用地，比如調(diào)整為居住型、社會型、產(chǎn)業(yè)企業(yè)升級型、綠化型等等，通過土地的結(jié)構(gòu)優(yōu)化來促進城市形態(tài)的改變。

我們看到，現(xiàn)在很多城市形態(tài)出問題，城市形態(tài)不正常，實際上是用地不正常。

第一點，是要加強市場化土地供應機制在土地配置中的作用。工業(yè)用地不按市場價供給，就會修建一大片園區(qū)。很多地方出現(xiàn)“鬼園區(qū)”，就是政策優(yōu)惠“助推”了園區(qū)大力建設(shè)，不跟實際走、不按市場走。

基礎(chǔ)設(shè)施的土地占比也是這樣，低價征地、低成本供地，當然也存在著鋪張浪費的現(xiàn)象。所以，想要用土地結(jié)構(gòu)的變化來促進城市形態(tài)的改變，第一點就是加強土地的市場化配置。

第二點，政府規(guī)劃在整個土地利用中的約束作用要增強。早前，整個規(guī)劃的約束功能之所以弱，是因為沒有規(guī)劃到位。當土地市場機制開始起作用，整個規(guī)劃同時也要加強約束。能做什么，不能做什么，應該是通過規(guī)劃來做，不能再通過政府強制來做。

第三點，城市以外區(qū)域的土地保障要到位。我們原來的建設(shè)用地都配給了城市，接下來要考慮的，是城鄉(xiāng)延伸帶的土地怎么保障和供應，還有活態(tài)的村莊土地如何保障？

把鄉(xiāng)村納入城市體系，鄉(xiāng)村形態(tài)的變化就屬于都市圈范疇，這些城市以外區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，都涉及到整個土地的供給變化，要保證鄉(xiāng)村一定比例的建設(shè)用地。

所以，城鄉(xiāng)空間的用地配置要發(fā)生重大變化，不能把地全部配置給城市，城市以外的區(qū)域應該也要保證適度的配置。

（作者系中國人民大學經(jīng)濟學院黨委書記兼院長；鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)自：城市進化論 微信公眾號）

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