在3月份的“缺席”之后，業(yè)內(nèi)預(yù)期可能“遲到”的樓市“小陽春”4月份依然沒有露臉。

盡管支持或松綁政策以平均每天兩條的頻度發(fā)布，但受到多地疫情反復(fù)、市場(chǎng)信心不足等影響，一些城市剛出現(xiàn)的升溫苗頭被掐斷，4月多地樓市依然處于深度調(diào)整中。

此前，活躍度相對(duì)較高的長三角樓市近乎全面“熄火”，佛山、惠州、東莞、珠海等大灣區(qū)樓市也處于低溫運(yùn)行狀態(tài)。

房價(jià)“橫盤”

累計(jì)漲幅為近五年同期最低點(diǎn)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，4月，中國百城新房價(jià)格環(huán)比僅上漲0.02%。1-4月累計(jì)，百城新建住宅價(jià)格上漲0.08%，漲幅較去年同期收窄0.91個(gè)百分點(diǎn)，

2022年4月百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市有48個(gè)

盡管環(huán)比仍保持微弱漲幅，但當(dāng)月百城中，無論新房還是二手房，4月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量同比顯著增加。，較去年同期增加28個(gè);二手房價(jià)環(huán)比下跌城市52個(gè)，增加24個(gè)。

今年以來，各城市新房價(jià)格漲幅均較小。1-4月份新房累計(jì)漲幅排名居首的廣州，房價(jià)漲幅為1.24%，其余城市累計(jì)漲幅均不到1%。

成交乏力

根據(jù)多個(gè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，4月份無論新房還是二手房成交規(guī)模同比降幅均超過四成。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年4月全國重點(diǎn)62城商品住宅簽約面積累計(jì)同比下降44%，較3月跌幅進(jìn)一步加深5個(gè)百分點(diǎn)，相較疫情初期的2020年4月，累計(jì)成交量仍下跌4%，未見“小陽春”。

二手房市場(chǎng)同樣走弱。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，疫情影響疊加季節(jié)性因素，2022年4月貝殼50城二手房成交量環(huán)比下降超20%，同比下降約50%，1-4月累計(jì)成交同比下降近40%。

各城市間冷熱不均的現(xiàn)象明顯。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，4月份，長三角近乎全面熄火，杭州、合肥、南京等市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱，蘇北全面承壓。天津、河北、山東、東北等北方市場(chǎng)觀望情緒依舊濃重。大灣區(qū)城市佛山、惠州、東莞、珠海等繼續(xù)蟄伏，項(xiàng)目去化普遍維持在30%左右;武漢、成都、重慶等市場(chǎng)羸弱，西安、鄭州等區(qū)域分化加劇。

土地成交規(guī)模延續(xù)低位

4月份土地成交面積和金額均同比繼續(xù)下滑。

當(dāng)月300城土地成交總金額增至2752億元，環(huán)比上漲36%，但同比依然下降，降幅高達(dá)53%。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，4月份，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積6537萬平方米(截至4月27日)，環(huán)比3月微漲1%，但同比降幅近六成，依舊在歷史低位;

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月，80%的城市土地成交平均溢價(jià)率在5%以內(nèi)，與3月基本持平，房企拿地能力依然不足。從年度累計(jì)數(shù)據(jù)看，當(dāng)月，50%的城市出讓住宅用地規(guī)劃建面積同比跌幅超過50%，另有10%的城市同比漲幅高于50%，城市間的冷熱差異依然明顯，多數(shù)城市市場(chǎng)信心不足。

截至4月底，中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，14個(gè)完成首批次集中出讓的城市土地流拍占比16.4%。完成出讓的城市中冷熱分化顯著。其中，福州流拍3宗、撤牌3宗;天津土拍大幅宗地終止出讓或流拍;而杭州60宗地幾乎全部成交，深圳土拍宗地地價(jià)全部溢價(jià)觸頂。

房企業(yè)績大幅下滑

市場(chǎng)下滑，房企業(yè)績同樣大幅縮水。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，前4個(gè)月，銷售額排名前100位的房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%。今年1-4月份，銷售額超千億元的房企僅3家，較去年同期減少6家;超百億元的房企57家，較去年同期減少46家。

中國房企境內(nèi)、境外債券融資累計(jì)約2350億元，同比下降41%。

房企融資也持續(xù)處于同比大幅下跌區(qū)間。貝殼研究院報(bào)告顯示，1-4月份，2022年4月房企境內(nèi)外債券到期債務(wù)凈額396億元，房企債務(wù)承壓。

超70城放寬樓市政策

事實(shí)上，今年以來，房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境持續(xù)改善，中央多部委釋放積極的政策信號(hào)。

貝殼研究院指出，4月住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松，利率創(chuàng)四年新低，目前103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率已全部低于6%。同時(shí)，地方政策寬松程度加碼，限購、限貸、限售等限制性手段均有所松動(dòng)。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，今年以來超過70個(gè)城市樓市調(diào)控政策放寬

，包括公積金貸款支持，限制性政策松動(dòng)等。房地產(chǎn)政策放松的城市由三線城市傳導(dǎo)到二線省會(huì)城市，包括南京、蘇州、蕪湖等長三角區(qū)域強(qiáng)二三線城市以及天津、蘭州、煙臺(tái)、銀川等北方城市。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，4月份各地發(fā)布“穩(wěn)樓市”政策75次，這意味著平均每天就有超過兩條相關(guān)支持性政策出臺(tái)。

為何“小陽春”爽約?

貝殼研究院認(rèn)為，樓市調(diào)控效果較弱的根本原因是市場(chǎng)預(yù)期沒有有效恢復(fù)。疫情沖擊、地緣沖突等給國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長帶來更多不確定性，大環(huán)境景氣度低迷，企業(yè)發(fā)展不景氣，就業(yè)壓力顯著加大，居民預(yù)期收入降低，舉債購房的意愿不強(qiáng)。

此外，房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)未實(shí)質(zhì)性改善，購房者對(duì)新房項(xiàng)目交付品質(zhì)打折扣、延期交付，甚至爛尾的擔(dān)憂未得到緩解，購買新房依舊謹(jǐn)慎。新房去化慢，房企拿地積極性難恢復(fù)，土地市場(chǎng)難升溫，最終導(dǎo)致市場(chǎng)整體信心不足，觀望情緒加重。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，后續(xù)房貸利率還有下調(diào)空間，房企風(fēng)險(xiǎn)出清速度也將有所加快。

疫情過后，城市間人口流動(dòng)將恢復(fù)，新市民的安家需求、子女的教育需求和老市民的住房改善需求將補(bǔ)償性釋放，這決定了未來市場(chǎng)修復(fù)的大趨勢(shì)，但當(dāng)前疫情等外部環(huán)境會(huì)減弱市場(chǎng)修復(fù)力度、延長修復(fù)時(shí)間?，F(xiàn)階段穩(wěn)定居民收入預(yù)期，修復(fù)市場(chǎng)信心是當(dāng)務(wù)之急。

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