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剔除重資產(chǎn)業(yè)務(wù)擾動(dòng)后保持較高增長，維持“買入”評級公司3 月17 日發(fā)布年報(bào)，2022 年實(shí)現(xiàn)營收130 億元，同比+23%；歸母凈利潤5.9 億元，同比+16%，低于我們預(yù)期（6.9 億元）。考慮到第三方項(xiàng)目的競爭壓力，我們調(diào)低營收和毛利率，預(yù)計(jì)23-25 年EPS 為0.73/0.88/1.05元（23/24 年前值0.81/1.02 元）?？杀裙?3 年平均PE 為20 倍（Wind一致預(yù)期），考慮到公司輕重資產(chǎn)分離、收并購持續(xù)取得進(jìn)展，非住宅競爭壁壘突出，央企母公司經(jīng)營穩(wěn)健，我們認(rèn)為合理23PE 估值水平為26 倍，目標(biāo)價(jià)18.98 元（前值19.50 元，基于30 倍22PE），維持“買入”評級?！　√蕹刭Y產(chǎn)業(yè)務(wù)擾動(dòng)的經(jīng)調(diào)整扣非歸母凈利潤同比+29%22 年公司營收實(shí)現(xiàn)年初目標(biāo)，利潤受重資產(chǎn)業(yè)務(wù)擾動(dòng)較大，若以扣非歸母凈利潤為基礎(chǔ)（已剔除資產(chǎn)剝離、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)、政府補(bǔ)貼等影響），再剔除減租（22 年0.8 億元）和減值（21/22 年分別為1.2/0.5 億元）的影響，則經(jīng)調(diào)整的扣非歸母凈利潤同比+29%，仍然保持了較快的增速?！　」疚锕軜I(yè)務(wù)營收同比+26%至125 億元，中航+招商物業(yè)凈利潤同比+9%至6.1 億元，利潤增速不及營收，主要因?yàn)槊释?0.8pct 至10.6%。　　其中，住宅物管降本增效成果顯著，毛利率同比+2.5pct 至9.1%；非住宅物管受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和競爭加劇影響，毛利率同比-3.5pct 至10.1%?！　〉谌绞型厝〉闷椒€(wěn)增長，平臺增值服務(wù)發(fā)展迅速22 年公司新簽?zāi)甓群贤~同比+9%至33.1 億元，其中關(guān)聯(lián)房企/第三方分別同比-17%/+16%，受地產(chǎn)下行、競爭加劇的影響，同比增速均較21 年有所下滑。公司發(fā)揮央企和品牌優(yōu)勢，積極探索傳統(tǒng)招投標(biāo)之外的市拓渠道，總對總/合資合作帶來的新簽?zāi)甓群贤~同比+46%/49%。此外，公司平臺增值服務(wù)取得快速發(fā)展，到家匯商城積極探索企業(yè)集采和社區(qū)增值服務(wù)的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，銷售額同比+52%至12 億元，營收同比+117%至5.8 億元?！　∈詹①徍洼p重資產(chǎn)分離持續(xù)取得突破，關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營穩(wěn)健21 年末以來，公司在收并購和輕重資產(chǎn)分離方面持續(xù)取得突破，陸續(xù)落地4個(gè)收并購項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)3 個(gè)重資產(chǎn)子公司的剝離、天津項(xiàng)目退地，22 年12月公告正在籌劃另外7 個(gè)重資產(chǎn)子公司的剝離。同時(shí)，控股股東招商蛇口（001979 CH）保持了行業(yè)領(lǐng)先的銷售韌性和拿地強(qiáng)度，為公司未來發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。根據(jù)公司年報(bào)，公司23 年?duì)I收目標(biāo)為156 億元，同比+20%，在經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)回暖、減租消退的背景下，我們預(yù)計(jì)公司歸母凈利潤能夠?qū)崿F(xiàn)更高的增速，收并購、輕重資產(chǎn)分離等重點(diǎn)事項(xiàng)也有望取得更多進(jìn)展。　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情擾動(dòng)，房地產(chǎn)市場下行，盈利能力下行，輕重資產(chǎn)分離不及預(yù)期，整合不及預(yù)期?！久庳?zé)聲明】本文僅代表第三方觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請自擔(dān)。

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