8月25日，據新華社報道，住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局三部門聯合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據住房城鄉(xiāng)建設部有關負責同志介紹，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

(資料圖)

那么如何區(qū)分“認房又認貸”和“認房不認貸”呢？

“認房又認貸”的政策是指：無論購房者貸款是否還清，只要名下有房，再購房就算二套，都會按照第二套房的標準來進行審批。

“認房不認貸”的政策是指：無論購房者是否有貸款的記錄，只要購房者證明自己名下沒有房產，就可以按照第一套房貸款的標準辦理。

雖然本次政策國家意在推動落實，但實際操作仍供城市自主選用各地的政策調整空間又在哪里呢？

由于多數三、四線城市政策已經“放無可放”，該政策更多將聚焦到新一線、二線城市，四大一線城市或將在非核心區(qū)試行。

對于四大一線城市，當前均嚴格執(zhí)行“本地認房、全國認貸款記錄”的嚴苛的首套住房資格認定，且近幾年這一政策未有任何松動，同時如若一線城市對此政策全面松綁，雖或將作為“風向標”帶動市場回暖，但對一線首套剛需住房的供需節(jié)奏將有一定影響，并且涉及到外埠落戶、就業(yè)客群所在城市的房地產拋售壓力，因此四大一線城市有望松綁但空間有限，或將可能在非核心區(qū)域試行。

例如，2022年8月，北京市住建委選取了昌平平西府、順義福環(huán)、薛大人莊3宗地塊試點“全齡友好社區(qū)”項目。北京市住建委表示，考慮到多數老年家庭購房支付能力相對較弱，且貸款年齡也受限，老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點項目普通住房執(zhí)行首付比例35%，二套房首付比例60%的政策，子女還可以接力償還貸款。

據不完全統(tǒng)計，自2022年下半年以來，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內的超20城已經優(yōu)化“認房又認貸”政策，這一政策預計有望在更多的新一線、二線城市之中積極推廣。

認房不認貸直接利好改善置換購房者，降低改善首付比例可激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易

目前，仍有約20城二套首付比例在40%及以上，“認房不認貸”將有利于“賣一買一”的改善置換人群，首套房的認定下，也極大的緩解了置業(yè)改善類房源的壓力，降低其購房成本，或將會激活大量的改善置換需求。同時，二手房市場在改善人群“賣一買一”的過程中，二手房房源供應也會明顯出現增量，結合目前的“帶押過戶＆稅費減免”，短期內二手房市場可能會出現房東急售的價格內卷現象。

7月下旬以來，中央密集發(fā)聲，房地產政策積極信號不斷釋放?！?.24政治局會議”定調后，中央其他部門也紛紛表態(tài)行動起來，各地政府也積極跟進，政策出臺頻次略有加快。此次三部門發(fā)布優(yōu)化住房認定標準的通知，也是對此前中央調整優(yōu)化房地產政策定調的推動落實，加速樓市回歸。(本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜趙晨含)

更多宏觀研究干貨，請關注鈦媒體國際智庫公眾號；對話框輸入【房地產報告】，可免費領取重磅報告《新政策、新形勢：房地產前景展望及投資機會分析報告》全文。

關鍵詞：