3個(gè)月之后，萬科150億元定增案終于迎來后續(xù)。

【資料圖】

5月21日，萬科A（000002.SZ）發(fā)布公告宣布，于2023年5月19日收到深交所通知，公司報(bào)送的向特定對象發(fā)行股票申請文件已獲受理。同時(shí)，萬科A也發(fā)布了本次定增的募集說明書（申報(bào)稿）。

今年2月12日，萬科A首次披露定增方案，擬向不超過35名特定對象開展定向增發(fā)，募集資金總額不超過150億元，發(fā)行數(shù)量將不超過11億股，占目前萬科總股本的9.46％。在3月8日召開的2023年第一次臨時(shí)股東大會(huì)上，該項(xiàng)議案獲得通過。

雖然定增方案獲深交所受理，但對于萬科A而言，距離順利發(fā)行還有很長的路要走。鈦媒體APP了解到，定增審批從股東大會(huì)審議通過、定增預(yù)案到證監(jiān)會(huì)發(fā)審委審核通過，通常需要3到6個(gè)月；審核通過后，上市公司需要拿到證監(jiān)會(huì)的書面核準(zhǔn)文件，這期間需要20到30天的核準(zhǔn)期；以上流程完成后，才能順利實(shí)施定增計(jì)劃。

二級市場方面，萬科A股價(jià)表現(xiàn)一般，截至5月23日股市收盤，萬科A股價(jià)報(bào)收14.52元，跌1.02%，成交額5.47億元。

港股方面，萬科企業(yè)（02202.HK）同樣走低，截至當(dāng)天收盤，公司股價(jià)報(bào)收10.86港元，跌0.91%，成交額9986.55萬港元。

募資150億元，投向11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目

據(jù)了解，這是萬科A上市22年來的第三次定增，上一次定增發(fā)生在2007年，距今已有16年之久。

至于為何有這樣的籌劃，萬科A曾表示，此次定增申請一方面是為響應(yīng)國家號召，繼續(xù)高品質(zhì)保交樓；另一方面是擴(kuò)充糧倉，為接下來的經(jīng)營做準(zhǔn)備。

根據(jù)定增募集說明書，萬科A本次向特定對象發(fā)行A股不超過11億股，募集資金總額不超過150億元?？鄢l(fā)行費(fèi)用后，募集資金凈額將用于11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)性資金，其中105億元將用于地產(chǎn)項(xiàng)目，余下45億元用于公司補(bǔ)流。

這11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目包括中山金域國際、廣州金茂萬科魅力之城、珠海海上城市、杭州星圖光年軒、鄭州翠灣中城、鄭州未來時(shí)光、重慶星光天空之城、成都菁蓉都會(huì)、西安萬科東望、長春溪望薈、鞍山高新萬科城。從地區(qū)分布來看，涉及項(xiàng)目主要集中在二線城市，以及個(gè)別一線、三線城市。

在3月8日召開的2023年第一次臨時(shí)股東大會(huì)上，萬科A首席運(yùn)營官劉肖解釋稱，募集資金之所以投向這11個(gè)項(xiàng)目，一是根據(jù)證監(jiān)會(huì)優(yōu)化房企股權(quán)融資的五項(xiàng)措施的政策導(dǎo)向，二是根據(jù)公司設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)，如并表項(xiàng)?、普通住宅、已拿到預(yù)售許可證正在銷售、擁有?定的體量，后續(xù)還需要較多的資金去建設(shè)。

另根據(jù)萬科A內(nèi)部測算，上述11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，大部分項(xiàng)目凈利潤率維持在5.83%-11.44%之間，對應(yīng)的投資收益率在6.54%-13.64%之間，處于較為正常的水平，但有3個(gè)項(xiàng)目的凈利潤率和投資收益率均在5%以下。

其中，廣州金茂萬科魅力之城項(xiàng)目是上述募投項(xiàng)目中唯一位于一線城市的項(xiàng)目，其銷售凈利率預(yù)計(jì)只有3.32%，投資收益率只有3.49%；鞍山高新萬科城項(xiàng)目則是唯一的三線城市項(xiàng)目，預(yù)計(jì)銷售凈利率4.24%，投資收益率4.94%；最后是長春溪望薈項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售凈利率3.5%，投資收益率3.8%。

對此，劉肖也曾表示，上述11個(gè)項(xiàng)目主要是2022年之前獲取的，收益率是基于當(dāng)前市場情況進(jìn)行測算，受市場波動(dòng)影響較大，如果市場好轉(zhuǎn)，項(xiàng)?的收益率也會(huì)有?定的改善空間。

但事實(shí)上，萬科A近三年多來雖然收入在逐年增加，但毛利率和凈利率卻在逐年遞減。2020年-2023年一季度，萬科A毛利率分別為29.25%、21.82%、19.55%、15.45%；同期的凈利率分別為14.15%、8.41%、7.45%、4.14%。

對于業(yè)績表現(xiàn)的逐年下滑，萬科A亦在定增預(yù)案里指出原因來自三個(gè)方面，其一是受政策調(diào)控影響，需求釋放緩慢而供應(yīng)競爭加劇，導(dǎo)致結(jié)算均價(jià)略有下降；其二是土地市場競爭激烈，結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比上升；其三是受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，原材料價(jià)格上漲導(dǎo)致整體建安成本提升所致。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1-4月，萬科A累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積832萬平方米，合同銷售金額1348.6億元，雖然銷售面積較去年同期增長4.84%，但銷售金額卻同比減少了1.81%，究其原因或與行業(yè)競爭加劇導(dǎo)致市場信心不足有關(guān)。

房企A股定增尚未到發(fā)行階段

從發(fā)布預(yù)案到交易所受理，萬科A經(jīng)過了三個(gè)多月的等待。

值得一提的是，若此次萬科A定增計(jì)劃能順利實(shí)施，將成為地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)再融資重啟以來最大規(guī)模的定增。

去年11月28日，證監(jiān)會(huì)宣布在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，被業(yè)內(nèi)解讀為射出支持房企融資的“第三支箭”。自此，已有超過30家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資，但除了萬科企業(yè)等H股融資落地，A股股權(quán)再融資均未到發(fā)行階段。

從流程進(jìn)度來看，榮盛發(fā)展是較早獲得證監(jiān)會(huì)受理的企業(yè)，該公司于去年12月21日發(fā)布定增預(yù)案，擬定增募資不超過30億元；于今年1月31日，獲得中國證監(jiān)會(huì)受理其非公開發(fā)行A股股票申請。

其次是保利發(fā)展，公司于去年12月30日披露股票定增預(yù)案，擬計(jì)劃擬定增募資不超125億元，直到3月才獲得上交所受理，并已于3月23日收到上交所審核形成的首輪問詢。此外，中南建設(shè)于1月5日發(fā)布預(yù)案，擬定增募資不超28億元，4月3日收到深交所受理通知。

鈦媒體APP發(fā)現(xiàn)，進(jìn)度相對較快的還有華發(fā)股份，該公司于今年2月22日公布定增預(yù)案，擬募集資金總額不超過60億元；2月28日便收到了上交所出具的受理通知；并于3月23日收到上交所出具的問詢函；至5月17日，華發(fā)股份已向上交所提交了問詢回復(fù)。

目前萬科A僅獲到深交所的受理，尚處于定增流程的前期階段，接下來將面臨的是監(jiān)管層的初次問詢。對于問詢函會(huì)涉及的問題，參考以往案例，監(jiān)管部門較為關(guān)注房企定增的認(rèn)購對象、募投資金來源及用途、發(fā)行人財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營情況等問題。（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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