匯率和房?jī)r(jià)有什么關(guān)系？

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)政法大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師楊帆在鈦媒體2022T-EDGE全球創(chuàng)新大會(huì)發(fā)表了題為《匯率與房?jī)r(jià)的關(guān)系》主旨演講。

他表示，買房子的本質(zhì)上是投資而不是消費(fèi)，和股票市盈率是一個(gè)概念，租售比就相當(dāng)于股票市盈率，如果當(dāng)前租售比無(wú)法回收成本，也就不會(huì)購(gòu)入房產(chǎn)。

(資料圖)

目前，很多地方房租和房?jī)r(jià)比值是1:50，更高的可能是1:100。也就是說(shuō)，買房子出租，很難回收成本。但買房行為還在發(fā)生，究其原因，楊帆指出，“其實(shí)要的不是房租收益，而是房?jī)r(jià)看漲，是地皮的增值收益，不是投資后租出去的收益?！?/p>

2008年以來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)連漲15年。楊帆認(rèn)為，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，接下來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)跌，如果還不跌，房地產(chǎn)業(yè)就還是不能啟動(dòng)。

楊帆也指出，目前正處于一個(gè)矛盾的境況，“房?jī)r(jià)下跌，大家看漲，才會(huì)買房，也就是說(shuō)，即便有錢，也得等房?jī)r(jià)先下跌，再等到看漲預(yù)期，有預(yù)期才會(huì)買房，看跌預(yù)期之下，有錢也不會(huì)買。”

以下為楊帆演講實(shí)錄，略經(jīng)鈦媒體App編輯：

大家好，我是楊帆，很高興參加全球創(chuàng)新大會(huì)，我現(xiàn)在開(kāi)始我的發(fā)言，我的題目是《匯率與房?jī)r(jià)的關(guān)系》。

第一個(gè)問(wèn)題房租與房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)是投資品，房?jī)r(jià)不計(jì)入CPI（消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)），房租是消費(fèi)，應(yīng)該計(jì)入CPI。但是中國(guó)的統(tǒng)計(jì)中大大低估了房租。因?yàn)槲覀儗?duì)租房沒(méi)有收稅，大部分房租無(wú)法統(tǒng)計(jì)。就虛擬房租來(lái)說(shuō)，中國(guó)自住房比例很高，但自住房也是投資品，自己把房子租給自己，這部分的虛擬房租也應(yīng)該算進(jìn)去。如此一來(lái)，中國(guó)的CPI會(huì)提高很多。

為什么房?jī)r(jià)不計(jì)入CPI？因?yàn)橘I房子的本質(zhì)上是投資而不是消費(fèi)。和股票市盈率是一個(gè)概念，比如利率是4%，投資買套房后用20時(shí)間年必須回收成本，租售比就相當(dāng)于股票市盈率，如果無(wú)法回收成本，也就不會(huì)購(gòu)入這套房。

但是，大家都不認(rèn)為買房子是投資，而且房租和房?jī)r(jià)現(xiàn)在也不是1:20，很多地方是1:50，更高的可能是1:100。也就是說(shuō)，買房子出租，20年根本不能回收成本。

為什么還要買房？其實(shí)要的不是房租收益，而是房?jī)r(jià)看漲，是地皮的增值收益，不是投資后租出去的收益。這是兩部分，必須要分開(kāi)，有本質(zhì)的區(qū)別。

2008年以來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)連漲15年，漲了5-10倍，甚至更高，這肯定已經(jīng)過(guò)高。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，接下來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)跌下來(lái)，或者房租漲上去。

以后房租可能會(huì)微漲，但漲不了那么高。所以，房?jī)r(jià)早應(yīng)該跌下來(lái)。之所以不跌，一是本身存在的壟斷，二是宏觀上不敢讓房?jī)r(jià)跌下來(lái)，但是拖住的價(jià)格的同時(shí)，成交量減少了。

經(jīng)濟(jì)基本關(guān)系是價(jià)格和數(shù)量的關(guān)系，而且更重價(jià)格，人為維持了高價(jià)，數(shù)量就會(huì)降低。隨著房地產(chǎn)成交量的下降，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)長(zhǎng)期低迷。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得有交易才有市場(chǎng)，真正的價(jià)格是在大量交易中的價(jià)格，沒(méi)有交易就沒(méi)有市場(chǎng)，這幾年很多公司已經(jīng)維持不住。

需要注意的是，宏觀的干預(yù)手段是想維持房?jī)r(jià)進(jìn)入緩慢的長(zhǎng)期下跌過(guò)程，人民的收入提高之后，逐步消化房?jī)r(jià)，但現(xiàn)在肯定達(dá)不到，近幾年，人民收入不佳?；蛘邠Q一個(gè)思路，股市好的時(shí)候，大家在股市里賺了錢，就能買房，但股市也在長(zhǎng)期低迷中?？傮w來(lái)說(shuō)，人民的收入只有下降沒(méi)有上升，也不會(huì)買房。還有一個(gè)因素，房?jī)r(jià)本身過(guò)高，人民有錢也不買，等著房?jī)r(jià)下跌。

這帶來(lái)了很大的矛盾，房?jī)r(jià)下跌，大家看漲，才會(huì)買房，也就是說(shuō)，即便有錢，也得等房?jī)r(jià)先下跌，再等到看漲預(yù)期，有預(yù)期才會(huì)買房，看跌預(yù)期之下，有錢也不會(huì)買，這是目前的情況。

第二個(gè)問(wèn)題，匯率和房?jī)r(jià)下跌必居其一，或者人民幣貶值，或者房?jī)r(jià)下跌。前一段時(shí)間，人民幣已經(jīng)經(jīng)歷貶值，現(xiàn)在進(jìn)入升值階段，至少明年一年人民幣都處在升值趨勢(shì)中。那么，這種情況下房?jī)r(jià)應(yīng)該下跌了，如果還不跌，房地產(chǎn)業(yè)就還是不能啟動(dòng)。

這里面人民幣和房?jī)r(jià)的關(guān)系涉及到兩個(gè)基本理論，一是購(gòu)買力平價(jià)，二是利率平價(jià)。

購(gòu)買力平價(jià)是衡量人民幣購(gòu)買力的指標(biāo)，如果拋開(kāi)房地產(chǎn)，不算房租和房?jī)r(jià)，大家手里的人民幣在購(gòu)買一把商品時(shí)是值錢的，但是一拿來(lái)買房子，就極其不值錢了。

利率平價(jià)中，如果把中國(guó)和美國(guó)利率比作投資收益率，會(huì)更接近實(shí)際。舉例來(lái)說(shuō)，中美之間存在房?jī)r(jià)差，中國(guó)房?jī)r(jià)突然漲了10倍，但美國(guó)房?jī)r(jià)沒(méi)變，那么中國(guó)有房子的人賣掉房后就會(huì)賺到10倍的人民幣，再拿這些錢換成外匯，去美國(guó)買房。在二十年前，做這個(gè)買賣的都賺了錢，這就是利率平價(jià)起到的作用。到后來(lái)，這一套操作被管住了。

以上是我對(duì)金融領(lǐng)域的觀點(diǎn)，很高興在全球創(chuàng)新大會(huì)與大家做交流，謝謝大家。

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