近兩年，地方國(guó)資在土地市場(chǎng)相當(dāng)活躍，或主動(dòng)或被動(dòng)，將不少地塊收入囊中。

【資料圖】

就在不久前的上海一輪土拍中，南昌市政公用集團(tuán)與“老朋友”招商蛇口聯(lián)合競(jìng)得浦東新區(qū)16號(hào)線(xiàn)周浦站周邊地區(qū)06-04地塊，總價(jià)17.307億元。

9個(gè)月前，其也與招商蛇口摘得上海嘉定區(qū)和青浦區(qū)2宗宅地。

公開(kāi)資料顯示，南昌市政公用集團(tuán)實(shí)際控制人為南昌市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，其并非房地產(chǎn)“新生”，早在上世紀(jì)80年代，就參與了南昌市沿江路的小區(qū)改造。

成立超四十年來(lái)，南昌市政公用先后進(jìn)入了北京、上海、杭州、南京、蘇州等多個(gè)重點(diǎn)城市，與其他房企合作開(kāi)發(fā)了南昌院子、南昌中央香榭、北京使館壹號(hào)院、北京公園壹號(hào)、上海映虹橋、上海靜安映等項(xiàng)目。

今年，南昌市政公用首次在一線(xiàn)城市獨(dú)立競(jìng)得杭州蕭山市北單元04號(hào)地塊。這塊地吸引了濱江、綠城、萬(wàn)科等全國(guó)60家房企競(jìng)逐，搖號(hào)中標(biāo)率低至1.7%。

在“省外”從合作開(kāi)發(fā)到獨(dú)立開(kāi)發(fā)，意味著這家南昌的國(guó)資企業(yè)要憑借過(guò)往積累的經(jīng)驗(yàn)，深度參與房地產(chǎn)市場(chǎng)。

而房地產(chǎn)只是這家公司龐大業(yè)務(wù)布局的一部分。

圖源：南昌市政公用集團(tuán)官網(wǎng)

南昌最大供水供氣集團(tuán)

去年6月，南昌市對(duì)市屬?lài)?guó)有企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行整合重組，將原有10家市屬一級(jí)（含參照一級(jí)管理企業(yè)）國(guó)有企業(yè)集團(tuán)整合重組為四大集團(tuán)，其一便是南昌市政公用集團(tuán)。

其中，南昌市交通投資集團(tuán)下屬公司浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司，及其他市屬?lài)?guó)有企業(yè)的農(nóng)業(yè)、林業(yè)、糧食類(lèi)企業(yè)被劃入南昌市政公用集團(tuán)；與其主業(yè)無(wú)關(guān)的資產(chǎn)責(zé)備劃出至其他三大集團(tuán)，包括富春環(huán)保、長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)和江西長(zhǎng)運(yùn)。

按照官方口徑，整合后的南昌市政公用以水務(wù)、環(huán)保和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主業(yè)，定位為產(chǎn)業(yè)投資公司。

從具體業(yè)務(wù)內(nèi)容看，南昌市政公用旗下業(yè)務(wù)包括水務(wù)業(yè)務(wù)、供氣業(yè)務(wù)、公共交通業(yè)務(wù)、政府代建項(xiàng)目、建筑施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。

水務(wù)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)主體為該公司全資子公司南昌水業(yè)集團(tuán)控股的上市公司洪城環(huán)境(600461.SH)，后者是南昌市最大的自來(lái)水供應(yīng)企業(yè)、江西省最大的污水處理企業(yè)。

據(jù)國(guó)內(nèi)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)東方金誠(chéng)的的報(bào)告，截至2022年3月末，洪城環(huán)境供水戶(hù)數(shù)達(dá)153萬(wàn)戶(hù)，占南昌市供水總戶(hù)數(shù)的99%以上。2021年，供水業(yè)務(wù)收入為9.16億元，毛利率為47.67%；同期污水處理收入為16.04億元，毛利率39.63%。

洪城環(huán)境控股的南昌市燃?xì)饧瘓F(tuán)則是南昌市最大的天然氣運(yùn)營(yíng)主體，市場(chǎng)占有率超90%。2021年，該板塊貢獻(xiàn)了20.68億元營(yíng)收和5.5億元毛利潤(rùn)。

公共交通業(yè)務(wù)包括公共交通運(yùn)營(yíng)、出租車(chē)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)途客運(yùn)業(yè)務(wù)，該公司控股公司是南昌市唯一的公交運(yùn)營(yíng)主體。隨著去年長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)及江西長(zhǎng)運(yùn)股權(quán)被劃出，南昌市政公用不再?gòu)氖麻L(zhǎng)途客運(yùn)業(yè)務(wù)。據(jù)東方金誠(chéng)報(bào)告，2019—2021年，該板塊處于虧損狀態(tài)。

此外，該公司業(yè)務(wù)還包括政府項(xiàng)目代建、貿(mào)易業(yè)務(wù)等，曾建設(shè)南昌國(guó)際體育中心、生米大橋等項(xiàng)目，其他業(yè)務(wù)則包括投資、傳媒、資產(chǎn)管理和融資擔(dān)保等。

截至2022年3月末，南昌市政公用的資產(chǎn)總額為1680.16億元，貨幣資金192.95億元。

據(jù)該公司2022債券年度報(bào)告，去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收589.72億元，同比增長(zhǎng)4.10%；凈利潤(rùn)11.69億元，同比下滑44.57%。

這家南昌市最重要的公用事業(yè)和國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體在“十四五”期間的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“一個(gè)跨越”（營(yíng)業(yè)收入破千億）和“兩個(gè)進(jìn)百”（中國(guó)服務(wù)業(yè)500強(qiáng)中排位進(jìn)入前100強(qiáng)，中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)中排位前移100位）。

房地產(chǎn)、建筑施工為主要營(yíng)收來(lái)源

雖房地產(chǎn)、建筑施工業(yè)務(wù)并未被列為主業(yè)，但該業(yè)務(wù)是南昌市政公用營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)的主要來(lái)源。

從收入看，2019年至2021年，南昌市政公用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入分別為 47.51 億元、 156.17 億元、139.73億元。受市場(chǎng)環(huán)境等因素印象，該業(yè)務(wù)2022年1—3月的收入僅為2.43億元。

其房地產(chǎn)板塊2020年的收入介于弘陽(yáng)地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)之間(總營(yíng)收)；2021年該板塊收入則介于領(lǐng)地控股、景瑞控股之間(總營(yíng)收)。

建筑施工業(yè)務(wù)的營(yíng)收及利潤(rùn)占比也超10%。

南昌市政公用集團(tuán)營(yíng)收及利潤(rùn)表數(shù)據(jù)來(lái)源：東方金誠(chéng)

作為南昌本土國(guó)資，南昌市政公用在南昌本地的項(xiàng)目以自主開(kāi)發(fā)為主，異地項(xiàng)目以合作開(kāi)發(fā)為主。藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)從該公司《2023年度第一期超短期融資券募集說(shuō)明書(shū) 》獲悉，在今年2月于杭州獨(dú)立拿地前，南昌市政公用此前僅在南昌之外的湖南衡陽(yáng)獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

杭州蕭山市北地塊是其在一線(xiàn)城市獨(dú)立拿的第一塊地，此次競(jìng)拍也是其“走出南昌”的一個(gè)標(biāo)志性事件。在今年3月9日的“房地產(chǎn)集團(tuán)杭州蕭山城區(qū)市北項(xiàng)目融資接洽座談會(huì)”上，該公司財(cái)務(wù)總監(jiān)沃蓮表示，“蕭山城區(qū)市北項(xiàng)目是房地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)外發(fā)展的重要體現(xiàn)?！?/p>

從拿地過(guò)程及拿地后管理層對(duì)蕭山市北項(xiàng)目的“謹(jǐn)慎”程度看，南昌市政公用管理層對(duì)這個(gè)“第一次”也格外重視。

拿地當(dāng)日，該公司總經(jīng)理徐勇清親自帶隊(duì)前往杭州參與此次拍地?fù)u號(hào)；拿地近一個(gè)月后，該公司黨委委員、副總經(jīng)理傅曉軍帶隊(duì)前往上海和杭州考察房地產(chǎn)市場(chǎng)，在杭州聽(tīng)取了蕭山市北項(xiàng)目階段性進(jìn)展匯報(bào)；拿地兩個(gè)多月后，4月7日，該公司集團(tuán)總經(jīng)理助理肖冀帶隊(duì)前往杭州實(shí)地考察蕭山市北項(xiàng)目等項(xiàng)目，其表示，蕭山市北項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)具有里程碑式的意義。

在一線(xiàn)城市首次獨(dú)立拿地后，南昌市政公用或?qū)⒃诟喑鞘小霸嚿硎帧?，其也公開(kāi)表示，下一步房地產(chǎn)集團(tuán)將重點(diǎn)圍繞市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的一線(xiàn)城市，選取去化有保證、利潤(rùn)有空間的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，持續(xù)深化“走出去”發(fā)展戰(zhàn)略，為市政公用集團(tuán)謀求更多的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

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