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核心觀點：　　重啟再融資方案，增加前海權(quán)益，提升開發(fā)實力。公司發(fā)布交易預(yù)案公告，計劃發(fā)行股份收購深控投持有的南油集團24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實業(yè)2.89%股權(quán)。交易完成后，公司對于前海項目（前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展）的持股比例將從36.17%提升至43.00%（提升6.82pct）。按照19 年前海項目1373.16 億元評估值計算，預(yù)計本次交易對價為93.7 億元。與此同時，公司擬非公開發(fā)行股份募集配套資金，不超過交易對價的100%，可用于涉房項目建設(shè)、補流、償債等。交易預(yù)案體現(xiàn)出公司快速擴充資本實力、抓住市場機遇、做大做強的決心。對公司而言，第一，可以提升前海權(quán)益，前海資源加速兌現(xiàn)，引入深投控戰(zhàn)投，協(xié)同空間大。第二，本次運作帶來的資金，將提升公司整體開發(fā)能力，對于公司開發(fā)業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展，將起到積極的作用?！　〗?jīng)營表現(xiàn)優(yōu)異，利潤率持續(xù)改善。根據(jù)公司經(jīng)營公告，22 年前11 月，公司累計銷售金額2500 億元，同比下降11.6%，領(lǐng)先百強房企32pct?！　∧玫胤矫?，22 年前11 月，招商蛇口累計拿地金額1194 億元，全口徑第二，拿地力度48%，排名第二，展現(xiàn)出極強的擴表能力與擴表意愿?！　「鶕?jù)我們測算，招商蛇口22 年前11 月累計拿地毛利率為26.4%，較21 年提升6.8pct，利潤率持續(xù)改善，22 年10-11 月毛利率升至30%?！　∮A(yù)測與投資建議。招商蛇口22Q3 歸母凈資產(chǎn)扣除其他權(quán)益工具及公允價值影響后為820.6 億元，考慮前海及太子灣406 億元重估值后為1226.9 億元，當前市值對應(yīng)PB 為0.92x，在強信用房企處于相對低位，經(jīng)營ROE 持續(xù)改善，估值水平具備修復(fù)空間?？紤]到交易未完成，我們暫維持公司合理價值19.19 元/股不變，維持“買入”評級?！　★L險提示。再融資方案的不確定性；行業(yè)景氣度存在不確定性；未來行業(yè)利潤率的波動；前海、太子灣項目開發(fā)進度存在不確定性?！久庳熉暶鳌勘疚膬H代表第三方觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。

關(guān)鍵詞： 招商蛇口 不確定性 再融資方案 股份收購