眾所周知，近兩年房地產市場持續(xù)低位運行，在樓市復蘇動能趨緩的市場環(huán)境下，行業(yè)經(jīng)歷了一場劇烈洗牌，房企業(yè)績大幅收縮，格局持續(xù)分化。雖然國央企占居前列并保持較高韌性，但也不乏一些民營房企默默發(fā)力，憑借其穩(wěn)健運營、區(qū)域深耕等優(yōu)勢實現(xiàn)業(yè)績逆勢增長，在行業(yè)內形成一股逆流而上的堅實實力，從而脫穎而出。

(資料圖)

據(jù)克而瑞公開房企全口徑銷額榜單分析梳理，2023年1-7月累計全口徑銷額TOP100房企中， 2021年至今全口徑銷額排名逐年持續(xù)上漲并累計漲超20名的房企共計13家，其中實力及背景雄厚的國央企占據(jù)超7成，民營企業(yè)僅3家。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞公開房企全口徑銷額榜單，鈦媒體整理

根據(jù)上述房企近幾年的銷額梳理來看，有6家房企的全口徑銷售金額、行業(yè)排名均出現(xiàn)連續(xù)較為明顯的上升趨勢。其中有2家為民營房企，分別是偉星房產和復地集團。其中偉星房產2023年1-7月累計全口徑銷額更是同比上漲超6成。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞公開房企全口徑銷額榜單，鈦媒體整理

從這些排名及銷額連續(xù)上升企業(yè)的發(fā)展原因來看，主要可以歸結于以下兩類：

1. 國央企：

1) 自身實力就相對雄厚，背靠母公司，擁有較強的政企關系、資金實力和資源優(yōu)勢，例如象嶼集團。

2) 部分地方性國企，在當?shù)爻袚糠殖鞘薪ㄔO功能，項目資源來源穩(wěn)定，不僅具有較強的資金實力，也有較為豐富的住宅項目開發(fā)經(jīng)驗，例如大家房產。

2. 民營房企：

1) 城市深耕及產品口碑打造，例如偉星房產。

2) 房企提前轉型布局，轉型或者多元產業(yè)運營開發(fā)、代建等思路，例如復地集團。

房地產市場在前期快速擴張期間，不少深耕本土的民營房企在全國化浪潮中被淹沒，而在本輪行業(yè)洗牌后，除了那些自身實力雄厚的國央企，此前那些具有市場認可度的本土民營房企又憑借口碑以及資金安全性逆勢而上。

偉星房產如何實現(xiàn)逆勢增長？

8月初，克而瑞2023年1-7月房企全口徑銷額榜公布，TOP50出現(xiàn)了一顆新星——偉星房產。2023年1-7月偉星以全口徑銷售額229.3億元，較去年同期增長超6成，位列房企第41位，已連續(xù)兩年實現(xiàn)增長，較2021年躍升47位。

2021年，銷售額不過300億的偉星就開始斥資拿地布局，兩年年均拿地金額超過150億元，兩年拿地銷售金額比達到0.67，2022年起就長期位于拿地金額排行榜TOP20。

2023年，在許多房企發(fā)展陷入停滯的同時，偉星房產依然選擇斥資近百億元擴儲， 1-7月累計新增貨值235億元，躋身TOP20，位居房企第18位，超過了碧桂園、金地等老牌房企。今年3月，在南京首輪土拍中，偉星力壓中海、招商、保利、華潤等20家房企，以31億元拿下南京總價第二貴的地王，也打響了地產圈內的名氣。

從“紐扣大王”轉型“地產新貴“

據(jù)公開資料顯示，偉星房產隸屬于中國偉星集團。偉星集團成立于1976年9月，總部位于浙江臺州臨海，目前擁有服裝輔料、新型建材、光學制品、房地產、水電、金融投資六大支柱產業(yè)，旗下?lián)碛袀バ枪煞荩?02003）和偉星新材（002372）兩家上市公司，這兩家上市公司在各自細分領域均處于頭部位置，其產品被應用于航天、奧運、軍工等國家重要領域。

其房地產業(yè)務——偉星房產創(chuàng)建于1993年，主要布局在浙江省與安徽省。起初偉星房產并沒有走上全國化之路，而是按照自己的節(jié)奏，深耕熟悉的市場。目前偉星已經(jīng)在合肥、蕪湖、馬鞍山等城市穩(wěn)坐頭把交椅。

作為一家制造業(yè)背景的民營房企，躋身房企TOP50是相對罕見的，上一家較為有名的制造業(yè)背景房企還是美的置業(yè)。從1976年誕生于浙江臨海的一枚紐扣起家，做到中國最大的紐扣龍頭，再到發(fā)展至“地產新貴”的轉型，偉星房產是如何做到的呢？

在2022年經(jīng)營工作會議上，偉星房產又提出了一個“小目標”，未來三至五年，要實現(xiàn)500-900億元的銷售規(guī)模，逆勢增長率為47%-164%，底氣又何在呢？

1.有深耕實體產業(yè)的母公司背書，融資具備優(yōu)勢

其實在民營房企中，一些多元化實業(yè)企業(yè)也在著力發(fā)展已有的房地產業(yè)務并不少見。這類企業(yè)憑借母公司實體經(jīng)濟優(yōu)勢實現(xiàn)協(xié)同聯(lián)動，融資具有一定優(yōu)勢，且過去地產業(yè)務體量較小、杠桿較低、負債壓力較小。隨著房地產行業(yè)紅利消退、格局生變，一些依靠杠桿快速周轉的中小企業(yè)，資金面緊張甚至資金鏈斷裂等現(xiàn)象偶有發(fā)生。因此在母公司的實力背書下，偉星房產依然保持穩(wěn)健，并默默逆勢上升。

2.穩(wěn)健務實，城市深耕

偉星房產以專注深耕特定城市為抓手，專注地產開發(fā)，具有較強的區(qū)域口碑。從制造業(yè)到地產業(yè)，偉星房產同樣延續(xù)了做實業(yè)的穩(wěn)健和務實，堅持深耕區(qū)域市場，自2000年進入蕪湖，偉星陸續(xù)開發(fā)了40多個項目，當?shù)刈≌袌稣加新食?0%。也是因為有著堅實的市場基礎與長期積累的口碑，偉星區(qū)域深耕的步伐逐漸邁入合肥、南京和杭州等周邊強省會城市。

3.積極補倉高能熱點城市，連續(xù)在南京、杭州等高能級城市開疆拓土

近年來房企投資收縮趨勢較為明顯，資源占有亦是共識，更多的聚焦在市場足夠支撐的一二線城市及部分核心城市。偉星房產大概率也是遠瞻到了這一點，致使其出手“抄底”，除了深耕的區(qū)域外，積極布局。 近兩年在合肥、蕪湖、臺州三地拿地占比超過60%，同時布局南京、杭州等熱點城市。

4.探索“住宅+商業(yè)（其他）”的多輪驅動模式

經(jīng)歷了本輪房地產大調整，出險房企的前車之鑒，也或是來自于制造業(yè)基因的謹慎，偉星房產更重視現(xiàn)金流和利潤增長，穩(wěn)步前行。同時提出探索“住宅+商業(yè)（其他）”的多輪驅動模式，這也是當下很多頭部房企轉型、發(fā)展的新思路。高瞻遠矚，打造短期難以復制的核心競爭力，在未來的市場環(huán)境下將預期獲得更加優(yōu)秀的表現(xiàn)。

本土依賴度相對較高，無標準化產品線

1.對本土的依賴度相對過高

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，排名逆勢而上的民營企業(yè)中，起源省份貢獻平均占比為76.9%，深耕力度最強，但大部分企業(yè)的銷售對單省份的依賴度較高。在這其中，長三角城市群，包括上海、杭州、南京等高能級城市，以及長三角內熱點三四線城市表現(xiàn)最為亮眼。

偉星房產就是其中的代表，2022年起源省份的銷售占比接近4成。雖然目前偉星房產也在積極布局其他高能級熱點城市，處在有序向外拓的過程中，但全國化程度相對較低。長期來看，如若后續(xù)想要持續(xù)性的擴大發(fā)展，后續(xù)除了深耕大本營外，外省的品牌落地，產品品質及口碑也應吹響號角。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞，鈦媒體整理

2.未形成標準/豐富的產品線

從產品系列角度看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，布局超5城的亮眼“腰部”房企基本均已形成標準化的產品線。如中建系房房企根據(jù)不同置業(yè)需求的目標客群推出不同系列產品；大家房產甚至還推出了未來社區(qū)系列產品。而偉星房產還未有屬于自己的產品線，而是結合根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略并結合當?shù)靥攸c針對性的專注于滿足特定幾種需求產品系列的打造。

但要知道，標準化產品線不僅有助于房企的深耕、外拓，降低開發(fā)成本、提高開發(fā)效率，更易于相似城市的產品復制，降低外拓的試錯成本。而且豐富的產品線又有利于覆蓋多層次目標客群。因此產品線的打造，以及新型且符合大眾需求的產品探索也是重中之重，在改善型趨勢下產品升級能力也將成為重要的考量。

當前隨著穩(wěn)信心等諸多利好政策的信號釋放，未來行業(yè)發(fā)展也將進入一輪新的穩(wěn)定期。從規(guī)?；科蟮陌l(fā)展經(jīng)驗來看，當前房企要想業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定上升并獲得更大發(fā)展的空間，仍需要在投資布局、產品研究、品牌推廣等多方面提升完善。

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