7月27日晚間，住建部釋放降首付、降利率、降稅費(fèi)、“認(rèn)房不認(rèn)貸”等多重大招，積極落實政治局會議精神。

據(jù)新華社報道，7月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢。大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

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這是繼7月24日中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，對于政策調(diào)整的具體方向與內(nèi)容，住建部最新的表態(tài)。

此次住建部提及的三項政策，涉及降低首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。大力支持剛需和改善性需求的釋放，樓市調(diào)控政策細(xì)則仍然會貫徹“一城一策”的原則，不會一刀切式的調(diào)控。

第一，針對剛需購房者，降低首套住房首付比例和貸款利率，減輕購房的資金壓力和負(fù)擔(dān)

當(dāng)前各類城市首套房首付比例主要分為三檔，即35%、30%和20%。總體上城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。

就房貸利率而言，隨著LPR的下調(diào)，首套房和二套房貸款利率下限也不斷下降。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年7月，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個基點。分城市能級來看，一、二、三四線城市首套房貸利率分別為4.50%、3.88%、3.88%。

整體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，多個城市房價下跌態(tài)勢未改，部分符合評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，仍有望繼續(xù)下調(diào)首套房貸利率下限，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市，也存在小幅下調(diào)空間。

第二，改善性住房換購稅費(fèi)減免，降低購房成本，有利于修復(fù)置業(yè)預(yù)期

從目前來講，買賣二手房主要涉及到的稅費(fèi)主要集中在個人所得稅、增值稅、契稅方面。

1、個人所得稅：根據(jù)財政部稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于契稅法實施后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問題》的公告顯示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對一年內(nèi)賣一買一的購房者，可以予以個人所得稅的退稅優(yōu)惠。此次會議強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步落實好改善性住房換購稅費(fèi)減免，預(yù)計后續(xù)針對換房需求的政策支持將進(jìn)一步加大。

2、增值稅和契稅：分別對持有年限和面積方面有稅費(fèi)收取，按照改善產(chǎn)品來看，如果都不滿足減免條件，加起來會有7%左右的稅費(fèi)收取。

3、契稅：目前實行的是90㎡為分界線，以下為1%，以上為2%。目前來看，后續(xù)政策方面很有可能會對面積有一個更為科學(xué)的劃分，并對稅費(fèi)進(jìn)行一定的優(yōu)惠減免。

再加上部分城市帶押過戶，也一定程度上會加速二手房的流通性，從而激活二手房市場。

第三，個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，直接利好改善置換購房者，降低改善首付比例，可激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易

“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策指的是無論購房者是否有貸款的記錄，只要購房者證明自己名下沒有房產(chǎn)，就可以按照第一套房貸款的標(biāo)準(zhǔn)辦理。如果購房者名下已經(jīng)有一套房了，則不管是不是貸款，貸款有沒有還清，都會按照第二套房的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行審批。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”將有利于“賣一買一”的改善置換人群，首套房的認(rèn)定下，也極大的緩解了置業(yè)改善類房源的壓力，可能會激活大量的改善置換需求。同時，二手房市場在改善人群“賣一買一”的過程中，二手房房源供應(yīng)也會明顯出現(xiàn)增量，結(jié)合目前的“帶押過戶＆稅費(fèi)減免”，短期內(nèi)二手房市場可能會出現(xiàn)房東急售的價格內(nèi)卷現(xiàn)象。

此外，本次會議強(qiáng)調(diào)了建筑業(yè)和房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位及對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，支柱產(chǎn)業(yè)提法升級，對促內(nèi)需、穩(wěn)增長、保就業(yè)意義重大。

住建部的此次表態(tài)，略有不同的是，在表示房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)位置的同時，也強(qiáng)調(diào)了建筑業(yè)的支柱地位。

房地產(chǎn)業(yè)增加值的同比在二季度仍然未負(fù)，但上半年整體上回到了增幅為“0”的位置，分季度看， 2021年3季度-2023年2季度，除2023年1季度為1.3%，其余均為負(fù)增長。至于建筑業(yè)，2023上半年增長了7.7%，2022年1季度-2023年2季度，季度均為正增長。

2023年2季度，中國房地產(chǎn)占GDP的比重，滑落到了6.16%，建筑業(yè)占GDP的比重，則為7.6%。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，在國民經(jīng)濟(jì)中占5％以上的可以成為支柱性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)和建筑業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，對我國的經(jīng)濟(jì)都有重要意義。這兩個支柱產(chǎn)業(yè)，上下游關(guān)聯(lián)的行業(yè)規(guī)模體量，對于促內(nèi)需、穩(wěn)增長、保就業(yè)來說，都有深遠(yuǎn)的影響力。

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