多種辦公方式將繼續(xù)存在。因此，辦公室出勤率穩(wěn)定在比疫情前低30%的水平。

多種辦公方式并存的連鎖反應(yīng)是巨大的。沒(méi)有了辦公室的束縛，人們可以離開(kāi)城市的核心，把購(gòu)物地點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了其他地方。例如，從2020年中期到2022年中期，紐約市的城市核心人口減少了5%，舊金山的人口減少了6%。城市空置率大幅上升。大城市商店附近的人流量仍比疫情前低10%至20%。

(資料圖片)

超級(jí)城市對(duì)辦公和零售空間的需求仍將低于疫情前的水平。在我們模擬的溫和情景中，2030年對(duì)辦公空間的需求比2019年低13%。在最嚴(yán)重的情況下，受影響最嚴(yán)重的城市的需求將下降38%。

房地產(chǎn)是地區(qū)性的，房地產(chǎn)的需求會(huì)因社區(qū)和城市的不同而有很大差異。在以辦公空間密集、住房昂貴和較大雇主為特征的社區(qū)和城市，需求可能較低。

城市和建筑本身可以通過(guò)采取多種方法來(lái)適應(yīng)后疫情時(shí)代，這可能包括開(kāi)發(fā)多用途社區(qū)，建造適應(yīng)性更強(qiáng)的建筑，以及設(shè)計(jì)多功能辦公和零售空間。

當(dāng)新冠暴發(fā)時(shí)，這場(chǎng)疫情極大地改變了世界各個(gè)城市人們的工作、生活和購(gòu)物方式。最明顯的變化是人們工作的地點(diǎn)和方式。人們服從疫情防控措施、關(guān)閉辦公室，戴上了不舒服的口罩，以及有了遠(yuǎn)程工作技術(shù)的支持，許多員工突然從傳統(tǒng)辦公室撤到家里，居家辦公。當(dāng)時(shí)，許多從日常通勤中解脫出來(lái)的員工選擇搬離城市核心位置。

現(xiàn)在，越來(lái)越少的人在城市中心附近工作和生活，同時(shí)越來(lái)越少的人在那里購(gòu)物。最近幾個(gè)月，這樣的行為轉(zhuǎn)變已經(jīng)放緩，但也仍然存在，特別是辦公室只愿繼續(xù)進(jìn)行混合辦公（即遠(yuǎn)程和辦公室現(xiàn)場(chǎng)辦公相結(jié)合）。

這種行為的轉(zhuǎn)變已經(jīng)對(duì)“超級(jí)”城市的房地產(chǎn)產(chǎn)生了重大影響。在超級(jí)城市的核心地區(qū)，自2019年以來(lái)，空置的辦公空間和零售空間的比例急劇增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的上漲速度普遍低于郊區(qū)和其他城市。

超級(jí)城市的房地產(chǎn)會(huì)在多大程度上繼續(xù)受到影響？麥肯錫全球研究所（）模擬了在這種情況下，未來(lái)對(duì)辦公、住宅和零售空間的需求。結(jié)果顯示，2030年，人們對(duì)辦公和零售空間的需求或?qū)⒌陀?019年。

麥肯錫的分析還表明，連鎖反應(yīng)將是復(fù)雜的——例如，某些類型的城市和社區(qū)將比其他城市和社區(qū)受到更嚴(yán)重的影響，這是基于各種各樣的因素，其中包括長(zhǎng)期人口趨勢(shì)；就業(yè)趨勢(shì)，例如自動(dòng)化的持續(xù)影響；按行業(yè)劃分的辦公室出勤情況；工人的年齡和收入；通勤率，也就是一個(gè)城市從其他地方來(lái)通勤的人口比例；小區(qū)間房?jī)r(jià)差異；還有購(gòu)物趨勢(shì)，比如網(wǎng)上購(gòu)物的持續(xù)增長(zhǎng)等。

麥肯錫在全球宏觀經(jīng)濟(jì)異常不確定的時(shí)期進(jìn)行了這項(xiàng)研究?，F(xiàn)如今，通貨膨脹和利率居高不下，對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂正在加劇，金融系統(tǒng)的壓力一直是頭條新聞。當(dāng)然，實(shí)際產(chǎn)生的結(jié)果將取決于這些變量和其他變量如何發(fā)揮作用。

可以肯定的是，全球超級(jí)城市的房地產(chǎn)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。這些挑戰(zhàn)可能會(huì)危及城市的健康，其中許多城市已經(jīng)在努力解決交通需求和其他緊迫問(wèn)題。但這些挑戰(zhàn)也將推動(dòng)城市空間的歷史性轉(zhuǎn)變。從社區(qū)的構(gòu)成到建筑的設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)將變得更加靈活和具有適應(yīng)性，從本質(zhì)上講，超級(jí)城市本身變得更加“混合”，不僅可以適應(yīng)多種需求，而且可以蓬勃發(fā)展。

01 “混合辦公方式”如何改變了人們的工作、生活和購(gòu)物方式

在疫情期間，員工們的辦公室出勤率大幅下降。擺脫了日常通勤的束縛，離開(kāi)城市核心的居民數(shù)量比疫情前更多，而與此同時(shí)搬進(jìn)來(lái)的人更少，人們?cè)诔鞘泻诵牡貐^(qū)的消費(fèi)也減少。外遷率現(xiàn)已恢復(fù)到疫情前的趨勢(shì)，但我們的研究表明，離開(kāi)的人中很少有人會(huì)回來(lái)，城市核心地區(qū)的消費(fèi)也不會(huì)完全恢復(fù)。

所謂城市，通常指的是一個(gè)大都市區(qū)。我們的分析通常將這樣的大都市區(qū)分為兩部分：城市核心，指的是該地區(qū)最密集的部分，而郊區(qū)，指的是城市核心以外的所有區(qū)域。

我們最關(guān)注的是九個(gè)超級(jí)城市包括北京、休斯頓、倫敦、紐約、巴黎、慕尼黑、舊金山、上海和東京。然而，在本報(bào)告大部分內(nèi)容的基礎(chǔ)調(diào)查中，我們從六個(gè)國(guó)家的17個(gè)超級(jí)城市收集了更多數(shù)據(jù)，以便更好地了解人們的行為。

02 “混合辦公方式”將繼續(xù)存在，辦公室出勤率下降了30%

根據(jù)我們的調(diào)查，員工在辦公室工作的時(shí)間仍然比疫情前少的多。2020年初，由于公司紛紛采取了遠(yuǎn)程辦公和混合辦公來(lái)應(yīng)對(duì)疫情，我們研究的大都市地區(qū)的辦公室出勤率下降了90%。此后，該數(shù)字大幅回升，但仍平均下降約30%。截至2022年10月，上班族每周約有3.5天去辦公室辦公。這個(gè)數(shù)字因城市而異，從倫敦的3.1天到北京的3.9天不等。

辦公室出勤率也因行業(yè)和社區(qū)而異。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，大公司——我們將其定義為專業(yè)服務(wù)、信息和金融行業(yè)——員工每周去辦公室的天數(shù)往往更少（詳見(jiàn)下表）。根據(jù)我們的研究，辦公出勤率較低的地區(qū)呈現(xiàn)出相似的特點(diǎn)，包括房?jī)r(jià)昂貴、外來(lái)通勤者與居民的比例較高、零售份額較小。

有幾個(gè)理由讓我們相信，目前的辦公室出勤率可能會(huì)持續(xù)下去。首先，自2022年年中以來(lái)，這一比率一直保持相當(dāng)穩(wěn)定。其次，受訪者每周實(shí)際上班天數(shù)（3.5天）、他們預(yù)計(jì)在疫情結(jié)束后上班的天數(shù)（3.7天）以及他們更喜歡的上班天數(shù)（3.2天）——這三個(gè)數(shù)字相差不大。第三，我們調(diào)查的人中有10%的人表示，如果被要求每天在辦公室工作，他們很可能會(huì)辭職，如果可以讓他們?cè)诩肄k公則愿意接受部分減薪。這個(gè)群體中有許多高收入的高級(jí)員工，這表明他們有能力對(duì)公司的決策施加影響。然而，目前的辦公室出勤率是否會(huì)持續(xù)下去仍是不確定的。例如，勞動(dòng)力市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化將產(chǎn)生影響。

03 在城市核心地區(qū)，多達(dá)7%的人永久離開(kāi)

在疫情期間，許多家庭都離開(kāi)了超級(jí)城市的核心區(qū)域，而相應(yīng)地搬進(jìn)來(lái)的家庭減少了。例如，從2020年中期到2022年中期，紐約市的城市核心人口減少了5%，舊金山同期減少了6%，倫敦從2020年中期到2021年中期減少了7%。其中的主要原因都是外遷。相比之下，在郊區(qū)，人口增長(zhǎng)或減少的幅度沒(méi)有城市核心那么大。在美國(guó)，“郊區(qū)化”在疫情行之前就已經(jīng)開(kāi)始了，疫情的沖擊只是加速已有的趨勢(shì)。相比之下，我們研究的大多數(shù)歐洲和日本城市中，城市化讓位于郊區(qū)化（如下圖）。

04 對(duì)房地產(chǎn)的影響

疫情導(dǎo)致的行為變化——辦公出勤率下降、城市向外遷移加速、辦公密集的地區(qū)購(gòu)物消費(fèi)減少——將壓低大多數(shù)超級(jí)城市的房地產(chǎn)需求。

到2030年，在我們模擬的情景中，對(duì)辦公空間和零售空間的需求普遍低于2019年（見(jiàn)下圖）。居住空間受到的影響較小，盡管城市核心地區(qū)和郊區(qū)之間的價(jià)格差異比以前縮小了。

05 對(duì)辦公空間的需求將減少13%

對(duì)辦公空間的需求已經(jīng)下降，部分原因是遠(yuǎn)程辦公的增加，還有部分原因是具有挑戰(zhàn)性的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。我們研究的所有城市的房屋空置率都在上升。在美國(guó)的城市，從2019年到2022年，交易量（銷售的總美元價(jià)值）下降了57%，每平方英尺的平均銷售價(jià)格下降了20%。需求的下降促使租戶對(duì)當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況保持警惕，租戶不確定他們的員工會(huì)有多少來(lái)辦公室，因此也不確定需要多少空間——與業(yè)主的縮租也相應(yīng)期短。較短的租期反過(guò)來(lái)又可能使業(yè)主更難獲得資金。

在我們模擬的情景中，大多數(shù)城市的辦公空間需求在幾十年內(nèi)都不會(huì)恢復(fù)到疫情前的水平。到2030年，辦公空間需求將比2019年減少20%。到2025年，辦公室出勤率將高于現(xiàn)在，但仍低于疫情前的水平，這種復(fù)蘇狀態(tài)將無(wú)限期地持續(xù)下去。

需求下降將壓低價(jià)值。在我們研究的9個(gè)城市中，到2030年，總計(jì)8000億美元的辦公空間價(jià)值將受到影響。平均而言，從2019年到2030年，在溫和情景下，辦公空間的總價(jià)值將下降26%，在嚴(yán)重情景下，將下降42%。如果利率上升，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響可能會(huì)更大。同樣，如果陷入困境的金融機(jī)構(gòu)決定降低融資等，這種影響可能會(huì)更大。

需求下降也將導(dǎo)致辦公空間過(guò)?！，F(xiàn)在的“混合辦公方式”已經(jīng)減少了雇主需要的總空間，他們可以花他們的預(yù)算花在較小的高質(zhì)量空間上，而不是花在較大的低質(zhì)量空間上。

06 住宅需求增長(zhǎng)將放緩，尤其是在城市核心地區(qū)

在疫情期間，部分由于人口外遷，超級(jí)城市核心地區(qū)的住宅需求增長(zhǎng)速度低于郊區(qū)和其他城市。從2019年到2022年，我們研究的超級(jí)城市核心的住宅空置率都有所上升，從東京的0.8個(gè)百分點(diǎn)到倫敦的9.9個(gè)百分點(diǎn)不等。

與此同時(shí)，在郊區(qū)，空置率的增長(zhǎng)幅度要小得多。

到2030年，我們模擬的超級(jí)城市核心地區(qū)的住宅需求將比疫情前的情況下減少10%。

然而，房?jī)r(jià)可能會(huì)調(diào)整，租金也會(huì)調(diào)整，但我們的模型沒(méi)有考慮到這種價(jià)格調(diào)整。但可以說(shuō)，城市核心地區(qū)的房屋不太可能一直空置。在這方面，住宅空間與辦公空間有所不同：一旦價(jià)格和租金下降，任何可用的住宅空間通常都會(huì)很快被占用。事實(shí)上，城市核心地區(qū)的空置率比城市外遷增長(zhǎng)幅度要小。

此外，房?jī)r(jià)和租金的下行壓力不太可能使超級(jí)城市的住房變得更容易負(fù)擔(dān)得起，其中許多城市仍然面臨著住房昂貴等問(wèn)題。

07 未來(lái)發(fā)展

超級(jí)城市正面臨著一個(gè)新的現(xiàn)實(shí)：混合辦公方式加劇了空置率，從而降低了城市核心地區(qū)對(duì)雇主、員工和居民的吸引力。為了適應(yīng)這種新的現(xiàn)實(shí)，城市可以考慮采用多種辦法應(yīng)對(duì)。在社區(qū)和建筑層面，甚至在建筑樓層的設(shè)計(jì)中，向多樣性、適應(yīng)性和靈活性轉(zhuǎn)變，而不是同質(zhì)化，這或許可以幫助城市核心地區(qū)重新繁榮。

城市可以適應(yīng)上述變化的一種方式是通過(guò)建設(shè)混合用途社區(qū)，也就是說(shuō)，社區(qū)不是由單一類型的房地產(chǎn)（特別是辦公空間）為主導(dǎo)，而是達(dá)到“職住平衡”，將辦公、住宅和零售空間進(jìn)行多樣化組合。這種混合社區(qū)概念在疫情之前就變得越來(lái)越受歡迎。

現(xiàn)在，由于疫情減少了對(duì)辦公室的需求，城市中留下了很多可以轉(zhuǎn)為其他用途的空置空間。此外，我們的研究也表明，在疫情期間，混合用途社區(qū)受到的影響要小于辦公密集社區(qū)。

與此同時(shí)，郊區(qū)也能從中受益。城市居民擺脫了日常通勤的束縛，因此是否住在遠(yuǎn)離城市核心的地方也變得無(wú)所謂。郊區(qū)更多的住房和更好的零售可以幫助滿足人們的生活需求。

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