（圖源：視覺(jué)中國(guó)）

隨著部分一二線城市樓市復(fù)蘇以及政策環(huán)境改善，今年3月以來(lái)多個(gè)核心城市的土拍熱度延續(xù)。

6月13日，成都進(jìn)行了當(dāng)月首場(chǎng)土地集中拍賣(mài)，推出8宗、共計(jì)約401畝地塊。當(dāng)日兩場(chǎng)土拍報(bào)名企業(yè)達(dá)到112家，達(dá)到了歷來(lái)土拍之最。且自今年3月22日首場(chǎng)土拍以來(lái)，成都累計(jì)已成功拍賣(mài)出42宗涉宅用地，總成交面積達(dá)2294畝，總成交額為405億元。

(資料圖片僅供參考)

當(dāng)然，土拍火熱的并不止成都，北京、杭州、蘇州等地土拍熱度亦不遑多讓。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2023年5月全國(guó)主要地級(jí)市土地成交549宗，土地出讓金為2167.63億元，環(huán)比上漲16.32%，同比上漲6.2%。

但分析人士指出，土拍熱度回升與銷(xiāo)售復(fù)蘇情況基本一致，城市間分化明顯，且城市內(nèi)部分化加劇，僅核心區(qū)域的優(yōu)勢(shì)地塊是“香餑餑”。

成都二批次宅地供應(yīng)首輪攔金94億元

成都最新的土拍延續(xù)高熱度。

6月13日，成都舉行了6月以來(lái)首次土拍，順利成交8宗宅地，總成交面積達(dá)401畝，總成交規(guī)劃建面為63萬(wàn)㎡，總成交金額為94億元，平均溢價(jià)率為9.63%。

本次出讓宗地多為中心城區(qū)核心地塊，地塊價(jià)值高，自5月掛網(wǎng)以來(lái)便引發(fā)高度關(guān)注，多房企有拿地意愿。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，該次土拍共有112家企業(yè)報(bào)名，其中場(chǎng)次一共28家報(bào)名，場(chǎng)次二共84家報(bào)名。開(kāi)發(fā)商包括了招商蛇口、中國(guó)鐵建、建發(fā)、越秀、華潤(rùn)、華發(fā)、保利、錦江統(tǒng)建等央國(guó)企，也有新希望、龍湖、邦泰、明信、美的等民企入場(chǎng)，甚至不乏湖北清能、四川聯(lián)投、西藏佳禾等稍顯陌生的房企參與。報(bào)名企業(yè)達(dá)歷來(lái)土拍之最，也側(cè)面印證了這場(chǎng)土拍的高熱度。

據(jù)悉，成都土拍采用“限價(jià)競(jìng)買(mǎi)+抽簽競(jìng)得”的方式進(jìn)行拍賣(mài)。此次8宗地起拍樓面價(jià)為7000-18000元/㎡，清水房限價(jià)為19500元/㎡-36000元/㎡。其中，有7宗地塊溢價(jià)成交，6宗地塊觸頂成交，僅有一宗位于龍泉驛區(qū)老城區(qū)的34.18畝地塊被明信以樓面價(jià)7000元/平方米的底價(jià)獲得。

從地塊來(lái)看，熱度最高的當(dāng)屬錦江區(qū)金融城錦江片區(qū)29畝宗地，在價(jià)格觸頂熔斷后，共71家企業(yè)參與搖號(hào)抽簽，最終由華潤(rùn)以樓面價(jià)20700元/㎡幸運(yùn)抽中。

（6月13日成都土拍情況，來(lái)源：中指數(shù)據(jù)）

值得一提的是，中指數(shù)據(jù)顯示，2023年成都的一批次土拍已順利出讓34宗涉宅地，總成交面積達(dá)1893畝，總成交規(guī)劃建面為261萬(wàn)方，總成交金額達(dá)311億元，平均溢價(jià)率9.92%。據(jù)二批次供地清單，7月底前擬出讓64宗涉宅用地，6月13日即為第二批次的首次土拍。

鈦媒體APP注意到，成都土拍的火熱源自當(dāng)?shù)匦路考岸址渴袌?chǎng)的“火爆”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，成都一二手銷(xiāo)售價(jià)格同比增速持續(xù)領(lǐng)跑，2023年1-4月均排名全國(guó)第1。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；貝殼研究院制圖）

而根據(jù)貝殼研究院成都分院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2023年5月，成都二手住宅交易量環(huán)比下滑約2成，新房認(rèn)購(gòu)量環(huán)比下滑1成，但一二手單月同比均有上升。2023年過(guò)去僅5個(gè)月，一二手累計(jì)交易量已達(dá)2022年全年的六成左右。

中指研究院也分析指出，1-5月份成都商品住宅銷(xiāo)供比為1.1，二手房市場(chǎng)連續(xù)3個(gè)月成交量超2萬(wàn)套，進(jìn)入5月份淡季后市場(chǎng)仍保持了較好的韌性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健表現(xiàn)，支撐開(kāi)發(fā)企業(yè)投資節(jié)奏，預(yù)計(jì)后續(xù)土拍中核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍將吸引企業(yè)下場(chǎng)爭(zhēng)搶。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐向鈦媒體APP表示，“從房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，成都的新房和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)都保持了較長(zhǎng)時(shí)間的上漲勢(shì)頭，體現(xiàn)出當(dāng)?shù)貥鞘休^好的發(fā)展態(tài)勢(shì)?！痹谄淇磥?lái)，一是城市基本面好，包括基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生態(tài)環(huán)境等，吸引了較多的新增人口，從而持續(xù)產(chǎn)生新的置業(yè)需求。二是成都樓市的均價(jià)相對(duì)一線城市和部分東部沿海城市而言，仍然處在相對(duì)較低的水平，因而性?xún)r(jià)比較為突出，對(duì)外來(lái)購(gòu)房者較有吸引力。

土拍分化明顯

事實(shí)上，不止成都，今年以來(lái)，部分一二線城市土拍熱度也有所回升。

6月9日，杭州2023年第五批集中供地成功出讓5宗地塊，出讓金總額為104.4億元，成交樓面均價(jià)為26587元/平方米，平均溢價(jià)率為11.2%。在此次供應(yīng)的5宗地塊中，4宗封頂搖號(hào)，1宗底價(jià)成交。其中，江灣新城地塊吸引了70家企業(yè)參與搖號(hào)，搖號(hào)難度再上新臺(tái)階。

此前的5月23日，杭州2023年第四批集中供地成功出讓9宗地塊，出讓金總額為138億元，成交樓面均價(jià)為18032元/平方米，平均溢價(jià)率為9.4%，其中三分之二的地塊封頂搖號(hào)，整體熱度較高。

同樣在6月7日，蘇州今年第二批9宗涉宅地塊的競(jìng)價(jià)結(jié)果全部出爐，總出讓面積27.8萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)89.58億元，成交價(jià)97.73億元，溢價(jià)率9%。

無(wú)獨(dú)有偶，6月14日下午，北京土拍市場(chǎng)再度引發(fā)奪地大戰(zhàn)，海淀雙新村003-1地塊、海淀雙新村004-1地塊、順義幸福西街6022、6023-1地塊，共吸引80余家房企報(bào)名“圍獵”。

“今年的土拍，分化比較嚴(yán)重。一是不同城市之間分化很大，目前火的主要是一線城市和部分二線城市；二是同一個(gè)城市內(nèi)部分化也很大?！眲㈣匆猿啥己蛷V州最近的土拍舉例，土拍火爆的主要是城市核心區(qū)，而郊區(qū)（特別是遠(yuǎn)郊）就沒(méi)有溢價(jià)率甚至流拍。

如是所言，6月13日剛剛進(jìn)行第二批涉宅用地首場(chǎng)土拍的廣州就呈現(xiàn)“冰火兩重天”的景象。該次共掛牌5宗地塊，其中番禺占了3宗，荔灣和從化各1宗。而根據(jù)拍賣(mài)結(jié)果，該次土拍共成交2宗地塊，分別為番禺大道以西BC0613006地塊（好又多地塊）、番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊，且均競(jìng)價(jià)觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，成交總價(jià)分別約為12.9億元、10.4億元，溢價(jià)率均為15%。

而在以成都為代表的一二線城市核心區(qū)地價(jià)頻繁觸頂?shù)耐瑫r(shí)，截至5月末，集中供地的22城中，濟(jì)南、長(zhǎng)春、無(wú)錫、鄭州等城市則以底價(jià)成交為主。

整體而言，今年全國(guó)住宅用地成交仍呈縮量態(tài)勢(shì)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額4290億元，拿地規(guī)模同比下降8.4%。

核心城市核心地塊“僧多粥少”

土拍市場(chǎng)的分化亦與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇不明朗有關(guān)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，4月份，在70個(gè)大中城市中，新房和二手房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有62個(gè)和36個(gè)，比3月份分別減少2個(gè)和21個(gè)。這意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了一季度的強(qiáng)復(fù)蘇之后，4月份復(fù)蘇動(dòng)能開(kāi)始減弱。

中指研究院的數(shù)據(jù)也表明市場(chǎng)在迅速轉(zhuǎn)弱?！?023年1-5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜》數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，TOP100房企銷(xiāo)售總額為29661.0億元，同比增長(zhǎng)8.4%，但增幅相比上月下降4.4個(gè)百分點(diǎn)。TOP100房企銷(xiāo)售額，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后5月環(huán)比下降18.8%，大幅下降。

從陣營(yíng)來(lái)看，頭部企業(yè)銷(xiāo)售保持韌性，尾部企業(yè)同比下降。2023年1-5月，TOP10房企、 TOP11-30房企銷(xiāo)售額平均同比分別增長(zhǎng)16.4%、13.1%，TOP31-50房企、 TOP51-100房企銷(xiāo)售額平均同比分別下降2.8%、6.9%。

從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，央國(guó)企銷(xiāo)售增速較高。TOP50企業(yè)中，央國(guó)企銷(xiāo)售額平均增長(zhǎng)71%，混合所有、民企銷(xiāo)售額平均分別增長(zhǎng)23.3%、20.1%，違約民企下降33.1%。另外，典型房企1-5月銷(xiāo)售額增速TOP20企業(yè)中，央國(guó)企數(shù)量占比85%，央國(guó)企聚焦高能級(jí)城市和城市群布局，擁有品牌優(yōu)勢(shì)，本輪調(diào)整期內(nèi)，保持了較高的銷(xiāo)售韌性，銷(xiāo)售恢復(fù)較快。

（2021年-2013年1-5月TOP100房企累計(jì)銷(xiāo)售額及增速情況，來(lái)源：中指數(shù)據(jù)）

貝殼研究院成都分院院長(zhǎng)付躍華也向鈦媒體APP表示，“從二手看，市場(chǎng)表現(xiàn)并不是太理想，市場(chǎng)處在探底的過(guò)程中，5月負(fù)面太多，多少有情緒面的影響。6月延續(xù)下滑的趨勢(shì)未見(jiàn)明顯改觀，后續(xù)會(huì)體現(xiàn)在新房市場(chǎng)?！?/p>

銷(xiāo)售市場(chǎng)的分化導(dǎo)致土地市場(chǎng)的分化加劇，優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊成了房企投資側(cè)重點(diǎn)。付躍華表示，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，也算是最優(yōu)解。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱也指出，進(jìn)入5月后，整體市場(chǎng)銷(xiāo)售不斷走弱，房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善，投資策略也是選擇收斂、聚焦核心城市。因此，未來(lái)土地市場(chǎng)仍將延續(xù)近期“局部火熱、整體偏冷”的格局，核心城市的核心地塊依舊會(huì)“僧多粥少”。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜蘇啟桃）

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