圖源：視覺(jué)中國(guó)

今年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資與購(gòu)房端一系列利好政策持續(xù)落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回溫，土拍市場(chǎng)也重現(xiàn)久違的熱度。鈦媒體App從全國(guó)70個(gè)大中城市名單中選取了北上廣深、杭州、重慶、武漢、徐州、惠州、泉州10個(gè)城市作為一二三線城市代表，通過(guò)整理匯總10個(gè)城市的土拍數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，全國(guó)土拍市場(chǎng)分化明顯，一二線核心城市土拍熱度高漲，沿海城市土拍更為活躍；從拿地結(jié)果來(lái)看，國(guó)央企仍為拿地主力，民企加速回歸，拿地積極，部分城市民企成拿地主力；一二線熱門(mén)城市集中土拍以住宅用地為主，三四線城市更聚焦商業(yè)用地，以求招商引資。

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一二線熱門(mén)城市土拍熱度高漲，沿海城市土拍市場(chǎng)較為活躍

一二線核心城市素來(lái)是房企的“必爭(zhēng)”之地，據(jù)鈦媒體App統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京首輪土拍共計(jì)成交6宗地塊，其中兩宗以底價(jià)成交，4宗以平均15%溢價(jià)成交；上海成交20宗，半數(shù)地塊競(jìng)拍企業(yè)超10家；廣州成交19宗，首輪土拍7宗涉宅用地中，4宗地塊封頂搖號(hào)成交。熱門(mén)城市杭州的土拍熱度也居高不下，目前已完成四批供地。

從競(jìng)拍企業(yè)數(shù)量來(lái)看，北京熱度最高的朱辛莊地塊吸引了42家房企參拍報(bào)名，創(chuàng)北京地塊參拍企業(yè)數(shù)量紀(jì)錄，其次是近30家房企爭(zhēng)奪的“西紅門(mén)鎮(zhèn)DX04-0102-6005地塊”，經(jīng)11輪報(bào)價(jià)后，由華潤(rùn)置地和中鐵置地以27.26億拿下。上海競(jìng)爭(zhēng)最激烈的地塊是“閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊”，累計(jì)近30家企業(yè)競(jìng)拍，最終由中華企業(yè)以20.1億元競(jìng)得，溢價(jià)率8.47%。今年上海參加土拍房企總數(shù)也達(dá)50家報(bào)名創(chuàng)下了2021年上海集中供地以來(lái)新高。廣州首輪土拍中，廣州番禺長(zhǎng)隆兩宅地競(jìng)爭(zhēng)激烈，均經(jīng)過(guò)50余輪競(jìng)價(jià)后封頂，經(jīng)搖號(hào)環(huán)節(jié)后，最終均被“華潤(rùn)+長(zhǎng)隆”聯(lián)合體摘得。

北京土拍信息匯總，制圖：鈦媒體

杭州作為今年土拍的“高能”城市，不僅供地積極，房企參與熱度也較高。據(jù)悉，杭州今年的第三批次集中供地，僅用50分鐘就完成了12宗地塊出讓，累計(jì)攬金166.6億元，成交樓面均價(jià)16682元/平方米，平均溢價(jià)率8.5%。此外，第四批集中供地出讓的9宗地塊中8塊均溢價(jià)成交。更有“杭政儲(chǔ)出[2023]4號(hào)新街北地塊”吸引了66家房企報(bào)名競(jìng)價(jià)，創(chuàng)下近兩年單宗地塊報(bào)名房企數(shù)量新高。還有蕭山區(qū)蜀山西單元宅地，叫價(jià)不到一分鐘即封頂，西湖區(qū)地塊、蕭山城區(qū)、喬司新城、永久河單元等地塊的競(jìng)拍次數(shù)也比較多，部分地塊競(jìng)拍超過(guò)了30輪。

重慶也不乏熱度地塊，如“重慶江北區(qū)觀音橋組團(tuán)J分區(qū)J38-2地塊”吸引了邦泰、越秀、海成、昕暉、聯(lián)發(fā)、龍湖、華潤(rùn)、安溪中科置業(yè)等16家房企參拍，20輪競(jìng)價(jià)后，15家房企經(jīng)過(guò)搖號(hào)，最終由安溪中科置業(yè)以3.81億元收入囊中。

從區(qū)域位置來(lái)看，沿海城市土拍市場(chǎng)熱度明顯高于其他區(qū)域，上海、杭州、廣州和徐州等沿海城市集中供地?cái)?shù)量明顯高于內(nèi)地城市。其中杭州四輪土拍累計(jì)出讓44宗地塊，其次是上海和廣州，徐州土拍累計(jì)地塊也達(dá)11宗。泉州今年首輪土拍雖僅出讓4幅地塊，但其中3幅都是競(jìng)價(jià)觸頂搖號(hào)，1幅底價(jià)成交，合計(jì)攬金21.655億元，平均溢價(jià)率12.5%，其中，“城東南埔山|豐2022-24號(hào)地塊”，吸引了建發(fā)、中海、百宏、金控、保利、隆恩、松井、弘橋、國(guó)貿(mào)等9家房企競(jìng)爭(zhēng)，最終由隆恩地產(chǎn)以溢價(jià)率15%、成交價(jià)15.42億摘得。

分析指出，當(dāng)前土地市場(chǎng)熱度延續(xù)性顯著好于新房市場(chǎng)，雖然整體來(lái)看城市之間有分化的格局，但土地的火熱一定程度上提振了整體市場(chǎng)信心。

國(guó)央企仍為拿地主力，部分城市民營(yíng)房企成主力

今年上半年，土拍市場(chǎng)拿地主力仍是央國(guó)企。如在上海拿地參拍環(huán)節(jié)中，華潤(rùn)置地、象嶼地產(chǎn)、保利發(fā)展和招商蛇口等國(guó)央企頻繁現(xiàn)身，且均參與了上海半數(shù)土拍。從成交的20宗地塊結(jié)果看，八成地塊被央企和地方國(guó)企競(jìng)得，北京成交的7宗土地中，僅有最熱門(mén)朱辛莊新區(qū)地塊是被民企大華集團(tuán)競(jìng)價(jià)收入，其他地塊分別被中建、首開(kāi)和華潤(rùn)等國(guó)央企拿下。

廣州半數(shù)地塊也被國(guó)企競(jìng)得，在今年3月23日舉廣州的首輪土拍現(xiàn)場(chǎng)，共出讓兩宗涉宅用地，分別位于天河區(qū)智慧城和增城區(qū)寧西街，合計(jì)成交建面72萬(wàn)平方米，前者被廣州城投以底價(jià)44.4億元競(jìng)得，增城城投則以底價(jià)19億元斬獲增城寧西街地塊。深圳今年第一批集中供地有5宗地塊，其中坪山區(qū)碧嶺街道地塊、光明區(qū)新湖街道地塊和寶安區(qū)沙井街道地塊均被國(guó)企拿下。

與一線城市北上廣不同，杭州、惠州和泉州等地的土拍市場(chǎng)吸引了不少民營(yíng)房企，尤其杭州土拍批次多，且民營(yíng)房企為拿地主力。從杭州今年的四輪供地的成交結(jié)果來(lái)看，超八成地塊被民企斬獲。例如，杭州本土的濱江集團(tuán)，成四輪土拍最大贏家，每輪供地均有所獲，拿地?cái)?shù)量占四輪供地的1/3。此外，惠州和泉州雖多涉商地塊，但拿地房企也均為民營(yíng)企業(yè)?！安┝_縣羅陽(yáng)街道梅花村陳屋小組四方丘（土名）地段”的三塊商業(yè)用地均被惠州寶禾實(shí)業(yè)競(jìng)得。

惠州土拍信息匯總，制圖：鈦媒體

還有惠州知名本土民營(yíng)企業(yè)德威集團(tuán)也拿下惠城區(qū)為數(shù)不多的住宅用地，即激流坑片區(qū)JLK06-01-05-02、JLK06-01-07地塊。

值得一提的是，在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)的背景下，部分知名房企在拿地戰(zhàn)略方面也頻頻表態(tài)。在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興針對(duì)土地投資方面表示，杭州是全國(guó)最好的城市之一，今年將繼續(xù)加大在杭州的投資力度。戚金興還表示在拿地策略上，濱江集團(tuán)依然是保持三省一市的戰(zhàn)略布局，除了杭州，省內(nèi)重點(diǎn)考慮寧波、金華等，省外重點(diǎn)考慮南京、蘇州、上海、深圳、廣州等。

許久未拿地的碧桂園也現(xiàn)身杭州第三批土拍，以溢價(jià)率11.9%、總價(jià)28.25億元拿下江南單元地塊，這也是時(shí)隔近4年碧桂園再度于杭州落子。碧桂園素有“三四線之王“之稱，不過(guò)似乎自從2022年以來(lái)，碧桂園的拿地策略就變了。此前，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌曾在2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，今年碧桂園已經(jīng)重啟投資拿地，接下來(lái)將更多聚焦一二線核心城市、核心區(qū)域，逐步提升一二線城市的投資額和土地儲(chǔ)備占比。

民企積極拿地的同時(shí)，杭州土拍市場(chǎng)還出現(xiàn)了不少“新面孔”，如德清宇誠(chéng)集團(tuán)和舟山恒尊置業(yè)都是首次進(jìn)擊杭州的民營(yíng)房企。前者以21.50億元斬獲余杭區(qū)東西大道東側(cè)、禹航實(shí)驗(yàn)學(xué)校南地塊，后者以6.76億將蜀山西單元XSCQ.2301-11地塊收入囊中。

最后從拿地方式來(lái)看，北京和上海多出現(xiàn)房企聯(lián)合拿地。如中鐵和華潤(rùn)聯(lián)合體通過(guò)搖號(hào)以總價(jià)37.26億元摘得北京大興區(qū)西紅門(mén)地塊，北京建工地產(chǎn)和北京城鄉(xiāng)建設(shè)聯(lián)合體收入北京市豐臺(tái)區(qū)青塔地塊，成交價(jià)為27.485億元。

上海聯(lián)合拿地現(xiàn)象更為頻發(fā)，如招商蛇口和象嶼聯(lián)合拍下浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)PDXC-02單元02-02地塊，象嶼分別聯(lián)合招商蛇口和浙江交投以總價(jià)16.24億元、37.78億元競(jìng)得浦東新場(chǎng)、普陀桃浦地塊，上海萬(wàn)怡景置業(yè)和中鐵聯(lián)合以75.49億元拿下閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，成為上海土拍市場(chǎng)最高成交額。

房企采取聯(lián)合拿地現(xiàn)象近兩年在一線城市更為常見(jiàn)，因?yàn)槁?lián)合拿地不僅可以減輕聯(lián)合企業(yè)資金壓力，還能共擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)若目標(biāo)地塊產(chǎn)品類型多樣，如有住宅有商業(yè)寫(xiě)字樓或者其他，聯(lián)合體可以更好地發(fā)揮自身開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，將產(chǎn)品做到最好。

一二線城市多住宅，三線城市更聚焦涉商用地

2021年，針對(duì)土拍的“兩集中”模式被推出?！皟杉小奔醇邪l(fā)布出讓公告，且發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。目前，國(guó)內(nèi)有包括北上廣深一線城市以及南京、武漢、杭州、重慶、鄭州等22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行“兩集中”。從“兩集中”城市過(guò)往的土拍來(lái)看，集中土拍地塊多為住宅地塊。

而非“兩集中”城市土拍則多為涉商用地，如惠州和泉州，據(jù)兩地土地交易系統(tǒng)和資源規(guī)劃局?jǐn)?shù)據(jù)，今年以來(lái)，惠州和泉州分別累計(jì)出讓6宗地和7宗地。其中，惠州全部為涉商用地，泉州則有三宗地塊用途為商業(yè)用地。

4月10日，惠州市自然資源局曾發(fā)布《惠州市市本級(jí)2023年度商住用地出讓計(jì)劃》，惠州市本級(jí)今年計(jì)劃推出21宗商住用地，面積規(guī)模共計(jì)約70.74萬(wàn)平方米。根據(jù)計(jì)劃表，市本級(jí)21宗出讓地分布在11個(gè)片區(qū)，江北區(qū)域是重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域，共有14宗商住用地計(jì)劃出讓，用地面積合計(jì)約42.81萬(wàn)平方米，占整體出讓土地六成以上。此外，鹿江瀝片區(qū)、河南岸片區(qū)、激流坑片區(qū)、馬安中心區(qū)等成熟區(qū)域均有地塊出讓。

泉州也于今年4月27日舉辦出讓土地招商推介會(huì)，大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)共推出21宗擬出讓重點(diǎn)地塊，約1700畝進(jìn)行招商推介。這21宗地均位于泉州中心城區(qū)重點(diǎn)片區(qū)、核心區(qū)域，是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易最活躍的地方。泉州市人民政府副秘書(shū)長(zhǎng)劉云峰稱希望通過(guò)本次活動(dòng)尋求更多的合作機(jī)會(huì)，拓展更大的發(fā)展空間，爭(zhēng)創(chuàng)更實(shí)的發(fā)展成效，加快建設(shè)21世紀(jì)“海絲名城”。

泉州土拍信息匯總，制圖：鈦媒體

房企拿地既是房地產(chǎn)行業(yè)的先行指標(biāo)，也是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流狀況的重要反應(yīng)，從上半年十個(gè)重點(diǎn)城市的土拍數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)超一線城市圈的追捧熱度依舊很高。綜合資金實(shí)力來(lái)看，民營(yíng)企業(yè)更愿意在具備產(chǎn)業(yè)支柱和人口吸引力的新一線城市拿地。部分二、三線城市則通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的投入，提升整個(gè)城市商業(yè)綜合體的建設(shè)，從招商引資和消費(fèi)升級(jí)角度進(jìn)行土地布局，這對(duì)一些具有地方優(yōu)勢(shì)的房企更具吸引力。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者|章橙）

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