圖源：視覺中國

(資料圖)

開年以來，在樓市多重政策利好下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始逐漸復(fù)蘇，不少地區(qū)樓市回溫跡象明顯。國統(tǒng)局發(fā)布的2月70城商品住宅銷售價格指數(shù)也印證了這一趨勢，70城新房房價指數(shù)在連續(xù)下跌17個月后止跌，出現(xiàn)首次由負轉(zhuǎn)正，一二線城市新房與二手房價格均實現(xiàn)環(huán)比上漲，三線城市二手房環(huán)比持平外，新房價格也實現(xiàn)上漲。

在樓市穩(wěn)步向好的大背景下，文旅地產(chǎn)熱度也在不斷提升。年前一條#1家8口到三亞過年嫌房租貴直接買房#話題登頂微博熱搜，不少網(wǎng)友在感嘆“貧窮限制想象力”的同時，也將三亞樓市再度推到臺前。不過相較于三亞，2022年以來，西雙版納接棒成為了文旅地產(chǎn)大熱城市。

據(jù)了解，春節(jié)前后西雙版納樓市開啟“狂飆”模式，有樓盤成交量暴漲900%，售樓部人滿為患，大年初一還曾出現(xiàn)多個樓盤臨時封盤漲價現(xiàn)象。熱門樓盤即使在人流量回落的情況下，一天也能賣出15-20套房。據(jù)當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)知情人士透露，版納銷售模式主要依靠渠道商，今年1月，有渠道經(jīng)紀光提成就拿了近30萬，比開發(fā)商中層一年的收入還要高。

文旅地產(chǎn)素有“十個地產(chǎn)九個坑”的說法，不過，西雙版納樓市的爆火，著實讓不少人看到了文旅地產(chǎn)復(fù)蘇的希望。但就目前國內(nèi)文旅地產(chǎn)而言，西雙版納只是個例？還是整個市場已經(jīng)迎來了全面回暖？

以價換量？西雙版納樓市“狂飆”

三年的出游需求在疫情防控政策調(diào)整后，徹底開閘釋放。據(jù)西雙版納州文化和旅游局數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間西雙版納州接待游客271.75萬人次，同比增長554.51%。

出游熱隨之也帶來了當(dāng)?shù)貦C票和酒店住宿等價格水漲船高，據(jù)攜程APP顯示，普通平價的連鎖酒店入住一晚價格最低都要四位數(shù)，而淡季只要100-300不等，機票價格更是翻倍上漲。甚至有當(dāng)?shù)胤繓|直言：春節(jié)一個月的租金都能趕上房子一年的月供了。

旅游行業(yè)的復(fù)蘇不僅拉動了地方經(jīng)濟回溫，更帶動了西雙版納樓市行情的復(fù)蘇和上漲。據(jù)克而瑞報告數(shù)據(jù)顯示，2023年1月西雙版納成交面積達20.87萬平方米，成交量領(lǐng)跑地州城市，創(chuàng)近13個月成交峰值，同比2022年1月漲幅27%，環(huán)比2022年12月漲幅41.5%。

圖源：克而瑞云南

當(dāng)?shù)啬持科箐N售人員稱：“今年春節(jié)前后，售樓部用爆滿來形容一點不為過，我們幾乎能從早上一直能忙到晚上，客戶多的接待不過來。甚至很多樓盤還會臨時封盤漲價，漲價區(qū)間在1000元/平方米-2000元/平方米不等。但即使?jié)q價都絲毫擋不住客戶購房的熱情，行情好的時候一天都能開30-40單?！?/p>

從項目來看，據(jù)克而瑞云南數(shù)據(jù)，1月份西雙版納住宅銷售套數(shù)TOP10排行中，時光玉林項目位居榜首，成交484套，這也意味著平均每天能成交大概16套，其他項目備案成交量也都在80套以上。不止熱門樓盤，就連距離市區(qū)偏遠、沒有公共交通、出行不便的安納西小鎮(zhèn)也并未受到市場冷落，該樓盤銷售人員稱：“有客戶前面看好的房子在還在猶豫要不要出手的時候可能就會被別人‘捷足先登’，沒辦法，最近行情就是這樣，房子不等人”。

從來訪數(shù)據(jù)看，2023年春節(jié)西雙版納整體來訪漲幅達73%，單周來訪300以上。其中萬科曼西緹筑、保利雨林瀾山來訪同比漲幅300%以上，有曼西緹筑工作人員稱，“現(xiàn)在不是賣不賣的問題，是沒房可賣，1月份賣了3年的庫存，現(xiàn)在供不出貨！”

不過，盡管不少樓盤有漲價行為，但是整體來看，西雙版納1月份成交均價仍低于前一個月，甚至還低于去年淡季5-9月份的成交均價，以價換量跡象明顯。

春節(jié)期間，西雙版納各項目還有各種優(yōu)惠折扣活動，優(yōu)惠力度均在10-13%，有的還會在此基礎(chǔ)上疊加1-2個點的特價房優(yōu)惠。并且在售項目來訪認購備注中，降價促銷項目也占到半數(shù)以上。

不過總體來說，西雙版納這一波春節(jié)上漲行情也不止是以價換量，還有經(jīng)濟復(fù)蘇和旅游行業(yè)回暖等因素影響。更有項目方精準把握客戶需求，加推小面積低總價戶型，拉低購房總價門檻，數(shù)據(jù)顯示，面積在70平方米以下，總價在40萬以下的項目最受客戶歡迎，成為成交的主力戶型，這些因素都促進了當(dāng)?shù)貥鞘谢嘏?/p>

個例還是縮影，國內(nèi)文旅地產(chǎn)迎來全面復(fù)蘇？

西雙版納樓市爆火，文旅地產(chǎn)回溫信號凸顯，再度引發(fā)業(yè)界對文旅市場的關(guān)注：國內(nèi)文旅地產(chǎn)市場是否已迎來全面復(fù)蘇？

目前，國內(nèi)文旅地產(chǎn)多依賴自然資源，大部分文旅地產(chǎn)項目以氣候、山地、湖海作為賣點，分布區(qū)域也主要在環(huán)渤海、長三角、閩三角、珠海、海南和西南等六大區(qū)域。近幾年，西南和兩廣區(qū)域文旅地產(chǎn)勢頭發(fā)展相當(dāng)猛，如前文我們所講的西雙版納就是地處西南區(qū)域，還有兩廣區(qū)域廣西的北海，都成為繼海南之后文旅地產(chǎn)發(fā)展不錯的城市。

不過，西雙版納樓市的繁榮并不能意味著國內(nèi)文旅地產(chǎn)市場的全面復(fù)蘇。以國內(nèi)熱門首選的旅游城市三亞為例，相比西雙版納，三亞春節(jié)期間的樓市熱度則遜色不少。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1月，三亞新房成交907套，雖高于2022年旺季9月和10月的311套和841套，但是同比2022年1月的1323套，減少超三成，環(huán)比12月減少52%。成交面積和成交金額方面，同比也都減少三成左右，環(huán)比分別降49%和36%。

2月三亞的新房成交套數(shù)雖增至1441套，實現(xiàn)同比增長翻倍，環(huán)比增幅58.88%，但成交價格卻同比下跌10.43%，環(huán)比跌6.64%。此外，根據(jù)國統(tǒng)局發(fā)布的2023年1月和2月70城市商品住宅銷售價格指數(shù)，1月，三亞市新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比下降1.2%，2月同比下降0.6%。因此與其說樓市復(fù)蘇，倒不如說是反彈更為貼切。

圖源：中指數(shù)據(jù)

海濱城市北海因其優(yōu)越的位置優(yōu)勢和四季皆宜的氣候，近幾年也深受游客歡迎，2023年春節(jié)，北海旅游市場火爆，全市累計接待游客186.16萬人次，同比增長83.2%，較疫情前2019年同比增長34%，春節(jié)期間當(dāng)?shù)貦C場旅客吞吐量也創(chuàng)近三年新高。

本地旅游業(yè)的發(fā)展與復(fù)蘇確實給當(dāng)?shù)貥鞘袔砹朔兜某山涣?，?jù)北海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，今年1-2月北海市新建商品住房網(wǎng)簽量共計3080套，同比增長接近59%，對應(yīng)面積26.92萬平方米，同比也增長六成左右。

盡管今年北海樓市回溫明顯，但據(jù)當(dāng)?shù)胤科箐N售人員稱，“疫情近2-3年來，北海房價出現(xiàn)明顯了下跌，下跌幅度達35%-40%。目前市場處于有量無價的狀態(tài)，價格還跟之前差不多，個別樓盤可能會漲1%-2%?！笔聦嵈_實如此，春節(jié)雖讓北海樓市在短期內(nèi)有了明顯起色，但其價格仍原地踏步，據(jù)國統(tǒng)局數(shù)據(jù)，北海1月和2月新房價格同比分別下跌9.8%和7.3%。

因此，西雙版納樓市的火熱并不能充分說明國內(nèi)文旅地產(chǎn)已迎來全面復(fù)蘇?？硕鹕搪梦目偨?jīng)理馬洪波也指出：“只是局部產(chǎn)生了一些回暖跡象，這三年其實壓抑了很多需求，比如一些旅游目的地，可能出現(xiàn)了一些需求壓抑后的釋放，但達不到全面回暖。三年積累下來的需求，現(xiàn)在哪怕只釋放30%-50%，也已足夠在一定階段上支持市場的火爆了?！?/p>

筆者同樣認為，目前文旅地產(chǎn)全面回溫還需時日。疫情阻斷的剛性需求或許會導(dǎo)致局部市場回彈，但整體來看，國內(nèi)文旅市場復(fù)蘇可能會受到客流量、樓市政策差異、地區(qū)房價、地區(qū)交通醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和物價及項目優(yōu)惠活動等因素影響，呈現(xiàn)地區(qū)性差異化表現(xiàn)。如長三角區(qū)域的浙江和江蘇的文旅地產(chǎn)項目，若要達到西雙版納的復(fù)蘇程度恐有難度，這些地方雖具備優(yōu)越的地理位置和自然資源，但相較于西雙版納、北海和三亞，氣候優(yōu)勢明顯不足，文旅屬性也相對較弱，且房價和物價水平相較于后者也并無優(yōu)勢，客戶購買意愿不會很高。

三亞雖有區(qū)位和氣候優(yōu)勢，文旅屬性較強，但其近幾年推出的限購限售政策對外地人并不友好。據(jù)海南省2018年出臺的全域房地產(chǎn)限購政策，非海南省戶籍購房必須繳納累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明方可獲得購房資格。雖然相比此前60個月的社保繳納要求有所降低，但也確實將不少外地購房者堵在了“門外”，導(dǎo)致更多的購買需求無法轉(zhuǎn)化為實際購買力。

而反觀西雙版納和北海，在地方大肆發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)的作用下，逐步成為繼三亞之后的熱門旅居城市，也承接了三亞一部分的購買力。從氣候和位置上來講，它們相較于三亞并無太大差距，且西雙版納和北海還具備三亞所并不具備的民族特色與文化優(yōu)勢，物價和房價方面也更具優(yōu)勢，因此，西雙版納和北海的地產(chǎn)復(fù)蘇在一定程度上會優(yōu)于三亞。

不過，值得肯定的一點是，隨著國內(nèi)經(jīng)濟和文旅行業(yè)的持續(xù)復(fù)蘇與發(fā)展，疊加樓市政策利好，全國房地產(chǎn)市場正在穩(wěn)中向好，文旅地產(chǎn)作為自帶文化屬性和體驗溢價的流量項目，也有望成為率先迎來整體復(fù)蘇的板塊。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，僅代表個人觀點，與平臺無關(guān)）

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