近兩年房地產(chǎn)行業(yè)走弱，樓市去化承壓，開發(fā)商為了賣房可謂使出了渾身解數(shù)，花樣營(yíng)銷更是層出不窮。繼廣西南寧推出“百歲貸”后，近日，河南安陽(yáng)一樓盤也開始“整活兒”了，一個(gè)名為“建業(yè)花園里”的小區(qū)在廣告橫幅中宣稱“0首付0月供，你買房，我還貸”，該廣告發(fā)出后迅速引起網(wǎng)絡(luò)熱議。

(資料圖片僅供參考)

據(jù)“建業(yè)花園里”工作人員介紹，“0首付0月供”其實(shí)就是“首付可以分期，購(gòu)房者需要繳納定金，一兩萬都行，剩下的首付需要在交房之前分批交齊。0月供，則指的是貸款下來后，月供由開發(fā)商來還，但交房前購(gòu)房者需要把錢還給開發(fā)商，沒有利息，這樣就不用擔(dān)心工期延期或者爛尾現(xiàn)象?！?/p>

另有上述“建業(yè)花園里”樓盤的置業(yè)顧問也確認(rèn)了“你買房我還貸”的廣告并直言，這個(gè)實(shí)際過程中還是要購(gòu)房者掏錢的，這只是一個(gè)營(yíng)銷政策，而且該活動(dòng)需要審核購(gòu)房者的資質(zhì)，目前還沒真正實(shí)施過。

目前，該廣告已經(jīng)被開發(fā)商撤下，關(guān)于此事的后續(xù)相關(guān)部門還在調(diào)查處理中。

其實(shí)，宣揚(yáng)“你買房我還貸”這種售樓廣告并不是首次出現(xiàn)。去年初，達(dá)州樓盤網(wǎng)就曾推出“你買房我還貸”和“購(gòu)房0月供 新春8重禮”活動(dòng)，稱購(gòu)房者在購(gòu)買開發(fā)商指定房源時(shí)，全額支付購(gòu)房款（首付款+按揭款）后，在開發(fā)商通知的房屋交付時(shí)間前，每月由開發(fā)商指定的第三人，以銀行轉(zhuǎn)賬方式定額向購(gòu)房者銀行賬戶轉(zhuǎn)賬，用于還貸。

隨后，淮安新城控股一樓盤和信陽(yáng)琨御府也先后推出類“開發(fā)商幫還貸”的廣告宣傳語(yǔ)，不過不同的是，淮安樓盤的工作人員稱，他們推出的“你買房我還貸”活動(dòng)是開發(fā)商替購(gòu)房者還一年的房貸，但這個(gè)費(fèi)用并不是直接打給購(gòu)房者還貸，而是在購(gòu)房時(shí)直接給予價(jià)格優(yōu)惠，并稱該優(yōu)惠措施的費(fèi)用是由開發(fā)商和政府共同補(bǔ)貼。

不管是開發(fā)商代出月供房貸還是最后在購(gòu)房時(shí)直接給優(yōu)惠，“0首付0月供”的操作是否真的存在？是真的為購(gòu)房者謀福利還是開發(fā)商的套路？誰(shuí)才是最終受益者和買單人？

“餡餅”還是“陷阱”？

正如上述花園里工作人員所言，目前市場(chǎng)上“0首付0月供”的操作多是購(gòu)房者交少量定金后和開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，由開發(fā)商墊付首付款，而后購(gòu)房者再拿著首付的相關(guān)資料去銀行辦理貸款，貸款批下后交由開發(fā)商，并且后續(xù)也由開發(fā)商每月來還房貸。不過在購(gòu)房者真正拿到房屋鑰匙前，還是需要把首付款和之前開發(fā)商幫忙墊付的銀行房貸一并還給開發(fā)商。這個(gè)過程中，相當(dāng)于開發(fā)商為購(gòu)房者提供了一種購(gòu)房過橋貸款。

不難看出，這種“0首付0月供”的交易模式，對(duì)購(gòu)房者是存在極高風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)樵摲N模式下貸款最后都交由開發(fā)商支配，因?yàn)槿鄙賹?duì)資金的有效監(jiān)管，很容易出現(xiàn)資金挪用或者開發(fā)商跑路等問題，而辦理貸款時(shí)的簽約人是購(gòu)房者，因此最后需要向銀行還貸的依然是購(gòu)房者，開發(fā)商承諾的代為還款只是一紙空話，若購(gòu)房者還不上貸款，還會(huì)面臨被銀行起訴，甚至成為失信人，這和當(dāng)下處于“爛尾樓”困擾中的購(gòu)房者并無二致。因此有不少網(wǎng)友稱該活動(dòng)就是開發(fā)商“騙定金”和“騙貸”的新型手段。

北京金訴律師事務(wù)所律師王玉臣稱，天下沒有免費(fèi)的午餐，該活動(dòng)極易使購(gòu)房者掉入金融陷阱，看似開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者不收取利息，無手續(xù)費(fèi)，但是有些購(gòu)房者本就有資金壓力，為了及時(shí)支付剩余首付款或剩余房貸，便會(huì)通過消費(fèi)貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸公司等進(jìn)行籌措資金，或?qū)?huì)產(chǎn)生利滾利的現(xiàn)象，陷入新的融資風(fēng)險(xiǎn)。

筆者認(rèn)為，所謂“0首付0月供”購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)是切實(shí)存在的，活動(dòng)本質(zhì)不過是開發(fā)商打著“0首付0月供”的幌子，加快“去庫(kù)存”罷了，只是延長(zhǎng)了購(gòu)房者的付款時(shí)間，到最后，購(gòu)房者該出的首付錢和貸款還是早晚都要出的。

即使我們暫且將開發(fā)商資金鏈問題和跑路問題拋開，假設(shè)開發(fā)商確實(shí)能按時(shí)交房和按時(shí)替購(gòu)房者還貸，但對(duì)于前期開發(fā)商為購(gòu)房者墊付的首付款和還貸過程中產(chǎn)生的資金成本，開發(fā)商真的能做到不收取任何費(fèi)用嗎？即使名義上不收取利息或是收取相對(duì)較低的利息，相關(guān)的利差又會(huì)不會(huì)在一開始就被開發(fā)商加到房?jī)r(jià)中呢？或者又是否會(huì)在房屋建設(shè)中通過質(zhì)量打折扣來節(jié)約出相關(guān)費(fèi)用呢？這個(gè)過程中又應(yīng)該由誰(shuí)進(jìn)行監(jiān)督、并對(duì)房屋質(zhì)量負(fù)責(zé)呢？這些都需要打個(gè)問號(hào)。

房地產(chǎn)公司？還是金融公司？

回到房地產(chǎn)企業(yè)本身來說，目前房地產(chǎn)企業(yè)本身就資金鏈緊張，而推出類似“0首付0月供”宣傳的大多都是一些中小房企，本身資金鏈更是捉襟見肘，因此如果相關(guān)房企想為購(gòu)房者提供所謂“過橋借款”服務(wù)的話，大部分都是同一些民間貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，這些機(jī)構(gòu)本身資金成本相對(duì)銀行來說就偏高，因此很難不從購(gòu)房者這個(gè)最終買單人身上薅取相關(guān)利潤(rùn)，只不過是換一種更加隱蔽的方式進(jìn)行收取。

而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，主業(yè)本應(yīng)是商品房的出售業(yè)務(wù)，但是如果介入相關(guān)首付和房貸墊款業(yè)務(wù)，其業(yè)務(wù)模式將不斷偏離向金融業(yè)務(wù)。對(duì)于中小房地產(chǎn)商來說，本身確失金融業(yè)務(wù)資質(zhì)，而且沒有相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和人才儲(chǔ)備，因此在相關(guān)業(yè)務(wù)開展的過程，很容易從賺取利差的角度開展業(yè)務(wù)宣傳，并且面對(duì)大量的資金誘惑，很容易出現(xiàn)挪用資金以及攜款跑路的風(fēng)險(xiǎn)。

其實(shí)，0首付在國(guó)內(nèi)本就是明令禁止，違法違規(guī)的。有律師指出，0首付并不符合銀行的貸款及放貸標(biāo)準(zhǔn)，因此開發(fā)商會(huì)在中間進(jìn)行一些違規(guī)操作，以便獲得銀行貸款，有騙貸嫌疑。早在2017年國(guó)家就曾在《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作》中明確規(guī)定，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品和服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資。

當(dāng)前樓市正處于信心恢復(fù)的關(guān)鍵時(shí)期，在存量市場(chǎng)，房地產(chǎn)商要轉(zhuǎn)變思維，真正站在購(gòu)房者角度，去進(jìn)行房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)銷宣傳，要通過信息透明化來高效匹配購(gòu)房者的需求，而不是通過信息壁壘去進(jìn)行欺騙性營(yíng)銷，只有真正轉(zhuǎn)變思維學(xué)會(huì)長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng)，才能真正帶來交易端活躍度的提升，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)進(jìn)入更健康的第二增長(zhǎng)象限。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，與平臺(tái)無關(guān)）

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