上帝是不是站在了王健林身后？

(相關(guān)資料圖)

2022年，王健林和萬達(dá)又出現(xiàn)在大家面前。

王健林“抄底”同行，4月5月分別拿下北京SOLANA藍(lán)色港灣、五棵松卓展購物中心，7月接手河南建業(yè)集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目，9月買入5家奧克斯廣場，更名萬達(dá)廣場。

在卡塔爾世界杯期間，更是豪擲60個億闖進(jìn)世界杯。

哪來的底氣？

1月13日，萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)發(fā)布2022年度業(yè)績快報。數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)商管2022年總收入553.1億元，同比增長7.4%，其中租金收入508.5億元，一躍成為最大包租公；累計(jì)開業(yè)473個項(xiàng)目，管理商業(yè)面積6556萬平方米，大幅高于行業(yè)水平。

錦上添花的是，據(jù)報道，今年春節(jié)檔票房67.58億元，位列影史第二；截至1月27日上午11點(diǎn)，萬達(dá)電影從中獲得的總分賬票房為7.8億元。

禍兮福所倚，福兮禍所伏。誰能想到，當(dāng)年萬達(dá)為還巨債的一路“賣賣賣”轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，成功躲過房地產(chǎn)的黑暗時刻。在最新公布的胡潤百富榜上，王健林的排名回升，以1000億身價排名第32位。

看起來，萬達(dá)和王健林似乎很有運(yùn)氣。但從負(fù)債千億到“起死回生”，怎么可能僅憑運(yùn)氣？

王健林下了兩步棋

“什么清華北大，都不如膽子大”。

早年，王健林憑借高杠桿高負(fù)債模式在地產(chǎn)風(fēng)口扶搖直上，2013年，以860億元位列國內(nèi)首富；兩年后，王健林超過李嘉誠，成為華人首富，萬達(dá)成為家喻戶曉的地產(chǎn)龍頭。

2017年6月，銀監(jiān)會一紙風(fēng)險排查函將萬達(dá)推入谷底，萬達(dá)六個境外項(xiàng)目融資遭遇嚴(yán)格管控。銀監(jiān)會的調(diào)查又極大影響了萬達(dá)的融資渠道，因?yàn)檫^于依賴銀行貸款，現(xiàn)金流幾近崩盤被政府點(diǎn)名批評，負(fù)債一度逾四千億。

怎么辦？恒大許家印在負(fù)債過高時借新還舊“拆東墻補(bǔ)西墻”，王健林則是“斷臂求生”。2017年，萬達(dá)旗下13個文旅項(xiàng)目、77家酒店被打包賤賣給融創(chuàng)、富力。當(dāng)時有傳聞?wù)f，為了盡快還債，不少萬達(dá)的資產(chǎn)都是低價售賣，王健林甚至被收購方的壓價氣到摔杯子。

低價售賣的資產(chǎn)為萬達(dá)的現(xiàn)金流贏得了喘息的時間。2018年，萬達(dá)有息負(fù)債大幅減少，同比2017年減少約30%。這是第一步棋。

而這次危機(jī)更加堅(jiān)定了王健林要從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的決心?！盀槭裁捶穸ㄗ约阂呀?jīng)成熟、做得不錯的商業(yè)模式？為什么折騰自己？”王健林認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)有兩個比較大的缺陷，一是房地產(chǎn)是強(qiáng)周期性行業(yè)，好幾年差幾年，在周期變化中很多企業(yè)死掉。二是房地產(chǎn)現(xiàn)金流不長遠(yuǎn)。房子不是快銷品，即使比起汽車這樣的耐用消費(fèi)品，更新速度也慢得多。

因而王健林下了第二步棋。

“萬達(dá)商業(yè)必須要將所有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離掉，就連一平米的房地產(chǎn)開發(fā)都不可以有，萬達(dá)商業(yè)必須成為徹頭徹尾的商業(yè)運(yùn)營企業(yè)。”

所以在2022年，房地產(chǎn)歷經(jīng)了一番大洗牌，恒大債務(wù)數(shù)倍于當(dāng)初的萬達(dá)，融創(chuàng)也身陷險境，而早早直面危機(jī)，靠提前轉(zhuǎn)型的萬達(dá)躲過了“一劫”。在地產(chǎn)大佬的日子普遍不太好過時期，王健林則要“滋潤”很多。

賤賣資產(chǎn)后，萬達(dá)的輕資產(chǎn)路線卓有成效。據(jù)萬達(dá)財(cái)報，2016年至2022年二季度，萬達(dá)資產(chǎn)由7511.46億元減少至5983.23億元，負(fù)債由5277.7億元減少至3007.16億元，資產(chǎn)負(fù)債率從70.26%降至50.79%。

現(xiàn)在的萬達(dá)已不是當(dāng)年那個萬達(dá)。目前，萬達(dá)旗下主要有商管、文化、投資三個集團(tuán)，轉(zhuǎn)型后，萬達(dá)商管無疑已經(jīng)成為王健林商業(yè)版圖的核心。（萬達(dá)商管主要為商業(yè)廣場提供招商、管理運(yùn)營、安保等服務(wù)，一個可持續(xù)創(chuàng)造現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)）

數(shù)據(jù)顯示，其2022年實(shí)現(xiàn)收入553.1億元，同比增長7.4%；租金收入508.5 億元，同比增長8%；年內(nèi)開業(yè)55個萬達(dá)廣場，完成年計(jì)劃100%。商鋪出租率98.7%，租金收繳率100%。累計(jì)開業(yè)473個項(xiàng)目，管理商業(yè)面積6556萬平方米，其中租賃面積4445萬平方米；在建萬達(dá)廣場187個，商業(yè)面積2195萬平方米。

有人說，歷經(jīng)變故的王健林已經(jīng)變得低調(diào)無比，或許這話說早了，現(xiàn)在的王健林還沒到高調(diào)的時候。雖說萬達(dá)商管成為其重要的依賴，但它救得了萬達(dá)嗎？

萬達(dá)商管救得了萬達(dá)嗎？

在業(yè)績光鮮亮麗的背后，萬達(dá)商管的“煩惱”也不小。

1.盈利能力有待觀察

萬達(dá)這幾年來，一直在持續(xù)變賣資產(chǎn)、降低負(fù)債。期間，負(fù)債由2016年的5277.7億元減少至2022年Q2的3007.16億元，資產(chǎn)負(fù)債率由2016年的70.26%降低至2022Q2的50.79%，回歸紅線以下。不可否認(rèn)，萬達(dá)的輕資產(chǎn)策略減持的很好，降負(fù)債的效果也不錯。

但不能忽略的是，萬達(dá)集團(tuán)營收由2016年的1299億下降至2021年的471億，凈利潤由2016年329億降至2021年底134億。很明顯，萬達(dá)降負(fù)債，犧牲了更多的盈利能力?！叭龡l紅線”中的現(xiàn)金短貸比，萬達(dá)集團(tuán)并沒有明顯的提升，2022上半年僅為0.5，并且上半年的經(jīng)營性活動現(xiàn)金流凈額為84億元，較去年同期下降了22.21%。

（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

除此之外，據(jù)錦緞研究院觀察，萬達(dá)商管非常依賴萬達(dá)集團(tuán)，2021年，來自萬達(dá)集團(tuán)業(yè)務(wù)的毛利占比達(dá)到了75%，大部分業(yè)務(wù)和利潤還是來自于集團(tuán)母公司。

2.上市不易，債多壓身

另一方面，2022年10月25日，珠海萬達(dá)商管第三次向港交所遞交了IPO招股書。在此之前，其分別在2021年10月21日和2022年4月22日向港交所遞交了上市申請，但都在半年后失效。到現(xiàn)在，距離珠海萬達(dá)商管第三次招股書的有效期，也僅剩不到3個月的時間了。

而上市進(jìn)度不僅影響珠海萬達(dá)商管的募資能力，還將增加萬達(dá)商管整體的資金壓力。根據(jù)珠海萬達(dá)商管與投資者承諾的條款，如果它在2023年底前未能順利上市，珠海萬達(dá)商管有義務(wù)從投資者手中回購股份，從而增加發(fā)行人資金壓力。

另外，萬達(dá)商管也面臨著到期債務(wù)壓力。據(jù)其2022年底發(fā)行的60億規(guī)模公司債募集說明書顯示，截至2022年6月30日，其有息債務(wù)金額為1398億元，雖和之前相比呈現(xiàn)下降趨勢，但還是處于一個較高的水平。

為了更好的進(jìn)行融資，王健林還對其持有的萬達(dá)酒店股權(quán)悉數(shù)進(jìn)行了質(zhì)押。1月12日，萬達(dá)酒店發(fā)布公告，控股股東萬達(dá)海外將其持有的全部30.55億股普通股，質(zhì)押予貸款人，以此貸款融資。幾天后，港交所披露，貸款方為新加坡主權(quán)基金淡馬錫。

萬達(dá)酒店的公告并未披露融資用途，IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，這只是企業(yè)運(yùn)作中融資騰挪以支持自身流動性的常規(guī)動作。但也有分析認(rèn)為，不排除萬達(dá)商管集團(tuán)存在資金流動性方面問題的可能。

所以，在盈利能力還有待觀察，背上的債務(wù)不小的情況下，說萬達(dá)王者歸來未免太早。2022年萬達(dá)商管的年報和春節(jié)檔的復(fù)蘇，讓萬達(dá)再次走在聚光燈下。但萬達(dá)商管能不能成功后上市，是否能成為萬達(dá)集團(tuán)真正意義上的“現(xiàn)金?！?，能否反哺萬達(dá)集團(tuán)，還需時間。

從今天來看，五年前萬達(dá)股債雙殺，王健林?jǐn)啾矍笊?，用快刀斬亂麻為萬達(dá)贏得了喘息的時間。在當(dāng)時看來怎么都是巨虧的交易，卻成功降低了萬達(dá)的整體負(fù)債，躲過了行業(yè)最為恐怖的黑暗時刻。脫胎換骨后的萬達(dá)變得更年輕、更活力，曾經(jīng)掉隊(duì)的王健林也奪回了“地產(chǎn)首富”的頭銜。那么，王健林離重回巔峰，萬達(dá)離長青企業(yè)又還有多遠(yuǎn)？

參考來源：

1、盒飯財(cái)經(jīng)：王健林要贏的，不止是春節(jié)檔

2、錦緞研究院：最近這幾年，萬達(dá)過得怎么樣？

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