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在跨入2023年的最后關(guān)口，深陷債務(wù)漩渦的華夏幸福宣布了一件大事。

12月28日，華夏幸福公告稱，擬向華潤置地轉(zhuǎn)讓旗下4個子公司的股權(quán)，以及華夏幸福對這些子公司的142.33億債權(quán)。

其中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為4元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為123.999億元，兩者合計金額為124億元。華夏幸福強調(diào)，本次交易回籠資金將主要用于償付公司及下屬公司金融債務(wù)。

華夏幸福公告

值得注意的是，華夏幸福本次交易是“賠本”買賣。

“根據(jù)公司初步測算，本次交易預(yù)計形成稅前虧損約21.30億元”，華夏幸福表示，交易價款是雙方綜合考慮房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境持續(xù)低迷、收并購市場為買方市場、交易涉及金額較大等多重因素后協(xié)商確定的。

華夏幸福本次交易虧損超20億

事實上，在短期內(nèi)，這筆百億交易能為華夏幸福緩解多少債務(wù)壓力，需要打上問號。

交易細(xì)節(jié)顯示，交易要想順利進行，還要滿足一系列先決條件，這些先決條件中，只要有一個沒有滿足，都有可能導(dǎo)致整個百億交易全面告吹；

此外，在滿足了所有的先決條件后，華夏幸福還要在項目上繼續(xù)協(xié)調(diào)部隊、政府部門等多方面的工作，后續(xù)工作不順利的話，最終到手的資金可能會面臨大幅度縮水；

最后，即使上述先決條件和后續(xù)工作都沒有問題，交易沒有告吹、資金沒有縮水，華潤置地也是分期支付這124億款項，分期時間長達(dá)四年，甚至要到2026年末才能把錢收齊，當(dāng)中有幾筆款項的支付時間點還受多個因素影響。

也就是說，百億資產(chǎn)出售的背后，最終能不能成、會不會告吹、實際到手多少錢、什么時候到手，都存在極大的不確定性和變數(shù)。

“賠本”變賣資產(chǎn)后，在華夏幸福面前的，依然是一條漫長的、看不見盡頭的償債之路。

虧損20億轉(zhuǎn)讓

本次交易中，涉及標(biāo)的股權(quán)包括華御江（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、華御漢（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、華御元（南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%股權(quán)、華御城（深圳）物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。

標(biāo)的股權(quán)公司情況

這些公司的背后，是華夏幸福此前一系列極具雄心壯志的項目開發(fā)計劃。當(dāng)中，最具代表性的是武漢長江中心項目。

2019年9月，華御江（武漢）以116.246億元拍得湖北省武漢市武昌濱江區(qū)域兩幅地塊，土地用途為住宅、商服、公園與綠地、交通服務(wù)場站，可建造一棟300米左右和一棟380米左右的超高層建筑。

當(dāng)時，有華夏幸福內(nèi)部人士對媒體表示，“這是吳向東（前聯(lián)席董事長）入職華夏幸福后負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)的首單拿地，公司上下比較重視，也做了充分準(zhǔn)備。”

不過，隨著股權(quán)轉(zhuǎn)讓，這些項目也慢慢退出華夏幸福的藍(lán)圖。前述公告顯示，交易完成后，華潤置地將間接取得武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目。

華夏幸福公告

除了股權(quán)轉(zhuǎn)讓，本次交易的另一個焦點在于華夏幸福同時轉(zhuǎn)讓其對標(biāo)的公司的142.33億債權(quán)，包括本金138.93億和利息3.4億。

華夏幸福對標(biāo)的公司的債權(quán)

值得注意的是，即使形成了超過20億的虧損，但對華夏幸福來說，其實是賣了一個不錯的價錢。

首先，上述四家標(biāo)的公司，質(zhì)量都不是一般的爛。

2021年，這四家公司全部錄得巨額虧損，華御江（武漢）虧損幅度更是高達(dá)14.18億元，而華御漢（武漢）和華御元（南京）的虧損幅度也高達(dá)2.43億和4.45億；

踏入2022年，虧損情況依然嚴(yán)重，今年1-9月，除了物管公司華御城（深圳）錄得微利455萬元外，另外三家公司繼續(xù)大幅度虧損，華御江（武漢）虧損11億、華御漢（武漢）虧損7400萬、華御元（南京）虧損6.55億。

此外，截至去年末，除了華御元（南京）外，另外三家公司的凈資產(chǎn)都為負(fù)數(shù)，華御江（武漢）凈資產(chǎn)更是為-14.885億。

標(biāo)的公司財務(wù)情況糟糕

根據(jù)沃克森（北京）國際資產(chǎn)評估有限公司的評估，本次轉(zhuǎn)讓的股權(quán)評估值合計為-10.59億，其中華御江（武漢）的股權(quán)評估值更是為-20億。

交易標(biāo)的公司股權(quán)評估值

要知道，標(biāo)的公司的情況越爛，意味著對這些標(biāo)的公司的債權(quán)越不值錢。從這些公司的情況不難看出，華夏幸福本次轉(zhuǎn)讓的對這些子公司的140多億債權(quán)，基本上是收不回來多少錢的。

而最終，這些大概率收不到多少錢的債權(quán)，以及評估值為負(fù)數(shù)的股權(quán)，合計卻能賣出了120多億，不得不說是賣了一個十分不錯的價格。

不過，即使交易對價過得去，華潤置地也不是做慈善的，這筆交易最終能不能順利進行，以及華夏幸福最終能拿到多少錢，都不好說。

首先，本次交易是有先決條件的，任何一個先決條件未滿足且未獲得受讓方豁免，該交易協(xié)議項下任何一部分交易均不予實施。

華夏幸福公告

這些先決條件中，比如武漢長江中心項目，轉(zhuǎn)讓方就需要協(xié)調(diào)項目產(chǎn)業(yè)引入等方面的工作。

先決條件

另一個先決條件出現(xiàn)在華御元（南京）的60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中，華夏幸福還需要促成華潤置地能收購另一個股東——安徽創(chuàng)控持有的40%股權(quán)，或就繼續(xù)共同合作開發(fā)簽署協(xié)議。

也就是說，對于華御元（南京）的60%股權(quán)，華夏幸福不是賣了后拍拍屁股就可以走人，還要做另一個持股40%的“小股東”安徽創(chuàng)控的工作，要不促成安徽創(chuàng)控把股權(quán)也賣給華潤置地，要不就促成雙方談好后續(xù)怎么合作開發(fā)。

然而，從實際情況看，這個先決條件要滿足的難度并不少。對安徽創(chuàng)控來說，換了合作方后，與華潤置地最終談得怎么樣，雙方的訴求能不能一致，有很大的不確定性，而如果安徽創(chuàng)控要退出，退出價格能不能談好，也不好說。

再次強調(diào)，這個先決條件沒有談好的話，不僅僅影響華御元（南京）的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，甚至可能影響整個124億的交易能不能完成。

先決條件

此外，即使上述先決條件都順利滿足，也只能讓華夏幸福這筆交易不告吹，但最終能拿到多少錢，也不好說。

交易合同顯示，南京大校場項目涉及的限高問題還需取得相關(guān)部隊同意，如在2023年9月30日前還沒有取得部隊同意限高調(diào)整的書面文件，受讓方有權(quán)在本次交易價款總金額中扣減12.5億元。

南京大校場項目條款

另外，武漢長江中心項目同樣存在扣減金額的可能性。

公告顯示，如截至2023年6月30日，武漢長江中心項目C地塊板式規(guī)劃方案仍未取得政府相關(guān)部門核發(fā)的批準(zhǔn)意見書，且受讓方同意不繼續(xù)推動該方案的政府審批，則受讓方有權(quán)在本次交易轉(zhuǎn)讓價款總金額中扣減5億元。

武漢長江中心項目條款

最后，即使前面提到的先決條件都滿足了，交易不告吹；后續(xù)的工作也完善了，124億的資金不縮水，但到這里還沒有完，這錢還要分好幾年才能到華夏幸福手中。

據(jù)支付安排，第一筆款項40億，如果前述先決條件都完成了，就完成之日起滿5個工作日支付，沒有完成先決條件，就最晚要到2023年3月31日才支付。

這意味著，華夏幸福在2023年一季度的資金壓力，很可能要另外想辦法了。

此外，第一筆款項支付時，如果南京大校場項目的限高問題還沒有解決的話，這第一筆的40億資金還要被暫扣12.5億元，僅支付27.5億元。

第一筆款項的支付安排

而后續(xù)的第二和第三筆各20億的款項，則很可能在2023年和2024年年末才支付；

第四筆款項同樣20億，支付時間要看產(chǎn)業(yè)引進情況，較大可能是2025年末才支付；

最后一筆款項24億，則可能在2026年末才支付。

支付安排

換句話說，這筆看似能使華夏幸福松一口氣的、虧損了20億的百億交易，實際上可能要差不多四年才真正把錢收齊，當(dāng)中還要成就一系列先決條件和完善一堆后續(xù)工作。

這樣的交易，最終能為華夏幸福的債務(wù)重組帶來多少幫助呢？實在是難說。

事實上，與其說本次交易是緩解華夏幸福的債務(wù)壓力，不如說是為了與前聯(lián)席董事長吳向東的進一步切割。

這背后反映的，是華夏幸福南方總部業(yè)務(wù)拓展的失敗。

切割前聯(lián)席董事長

據(jù)財新報道，本次百億交易，華夏幸福與華潤置地談判許久，是曾在華夏幸福的吳向東等華潤老人促成。

2018年下半年，面臨資金壓力的華夏幸福引入平安為二股東；2019年初，吳向東受平安邀請，離開華潤置地轉(zhuǎn)戰(zhàn)華夏幸福。

此后，華夏幸福在深圳設(shè)立南方總部，由吳向東出任總裁、聯(lián)席董事長，負(fù)責(zé)粵港澳大灣區(qū)和商辦物業(yè)等新業(yè)務(wù)的拓展，其中不乏與平安的合作項目。

2018年底，華夏幸福（深圳）運營管理有限公司注冊成立，注冊資本為10億元，這也是南方總部的工商主體；

2019年，華夏幸福南方總部出現(xiàn)在土拍市場，斥資約116億元拿下武漢核心商辦地塊；

2020年上半年，南方總部又連續(xù)在武漢、廣州、哈爾濱拿下商辦地塊，耗資總額也超百億元。

不過，隨著華夏幸福在2021年初陷入新一輪債務(wù)危機，南方總部的業(yè)務(wù)開拓，就注定避免不了失敗的結(jié)局。后來，隨著吳向東的離開，南方總部涉及的商辦資產(chǎn)被賣出早已是時間問題。

2021年4月，市場間就有消息稱，吳向東將離開華夏幸福，但時隔一年后，消息才落地。

2022年4月6日，華夏幸福公告稱，吳向東與俞建雙雙辭職。不過，華夏幸福表示，兩人還將將繼續(xù)在公司工作，并繼續(xù)協(xié)助公司承擔(dān)必要的債務(wù)重組工作。

吳向東辭任公告

“從拿項目到運營都是吳向東帶著人弄的，跟華夏幸福北方總部不大沾邊”，隨著吳向東離開華夏幸福，市場普遍認(rèn)為吳會把整個南方商辦項目帶走。

本次百億資產(chǎn)變賣，與其說是債務(wù)重組上的進展，倒不如說是人事上的實際切割，看似能回籠不少資金，實質(zhì)短期內(nèi)對華夏幸福的幫助甚微。

華夏幸福的債務(wù)問題，恐怕就要另外想辦法了。

漫漫償債路

經(jīng)過一年多的債務(wù)重組，華夏幸福的債務(wù)危機依然嚴(yán)峻。

12月10日，華夏幸福發(fā)公告稱，截至今年11月30日，2192億元金融債務(wù)中，實現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計只有1265.57億元，累計未能如期償還債務(wù)金額合計高達(dá)601.76億元。

華夏幸福債務(wù)重組情況

變賣資產(chǎn)，成了華夏幸福最直接、也是為數(shù)不多的償債辦法。

除了上述百億交易，近一個月內(nèi)，華夏幸福還宣布了兩筆資產(chǎn)出售，交易對價共計16.92億元。

12月初，華夏幸福下屬子公司擬向大廠回族自治縣國宏運營管理有限公司轉(zhuǎn)讓四項資產(chǎn)，總價款合計為6.93億元；

12月27日，華夏幸福下屬子公司擬以9.99億元轉(zhuǎn)讓四項資產(chǎn)，包括固安規(guī)劃館、固安南區(qū)服務(wù)中心、固安環(huán)保產(chǎn)業(yè)港以及固安幸福學(xué)校(八中)的土地、房屋建筑及附屬設(shè)施等。

除了直接變賣資產(chǎn)，華夏幸福還搞了兩個下屬子公司的股權(quán)“超市”，希望以此置換自身債務(wù)。

12月14日晚，華夏幸福公告稱，以下屬公司的股權(quán)注資搭建“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩個平臺，作為償債資源與公司債權(quán)人實施債務(wù)重組。

這兩個平臺說白了就是包含華夏幸福旗下一系列子公司股權(quán)的大資產(chǎn)包。其中，“幸福精選”平臺的資產(chǎn)包預(yù)測估值500億元，“幸福優(yōu)選”平臺的資產(chǎn)包預(yù)測估值521.4億元。

具體來看，華夏幸福希望以評估值的八折或七五折作為吸引，通過兩個平臺不超過49%的股權(quán)實施債務(wù)重組。理想情況下，“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩個平臺最多可分別置換196億和204.39億的債務(wù)，合計可化解債務(wù)約400億元。

不過，真正質(zhì)量好的資產(chǎn)，會這樣打包拿去置換嗎？此外，評估公司的估值有多水，也不言而喻。在評估值上打折扣，并以此置換債務(wù)，對債權(quán)人的吸引力有多大，要打上一個問號。

除了變賣資產(chǎn)，隨著證監(jiān)會“第三支箭”的落地，華夏幸福也希望通過股權(quán)融資“補血”。

12月1日，華夏幸福公告了定增意向，擬募集資金用于“保交樓、保民生”，以及補充流動資金、償還債務(wù)等。

華夏幸福發(fā)布定增意向

不過，若參考其他房企的情況，按不超過總股本的30%，且以最近20個交易日股票交易均價的80%估算，能募集的資金不足25億。

這樣的“補血”，對于目前華夏幸福的債務(wù)情況來看，顯然是杯水車薪。當(dāng)中，還要面對定增能不能發(fā)出去，能否找到保薦機構(gòu)為出險房企做中介業(yè)務(wù)等實質(zhì)性問題。

無論是本次百億交易，還是搭建了兩個估值超500億的平臺，或是響應(yīng)證監(jiān)會“第三支箭”的定增意向，華夏幸福的債務(wù)重組路上，總是伴隨著一系列雷聲大雨點小的動作。

搞了一堆大動作后，華夏幸福的償債路，依然看不見盡頭。

參考資料：

1.房地產(chǎn)導(dǎo)刊《剛剛！華夏幸福出大招：轉(zhuǎn)讓124億資產(chǎn)，華潤接盤！》

2.財新《華夏幸福賠本賣資產(chǎn)償債 華潤置地124億元接盤》

關(guān)鍵詞： 華夏幸福 華潤置地