(資料圖)

在跨入2023年的最后關(guān)口，深陷債務(wù)漩渦的華夏幸福宣布了一件大事。

12月28日，華夏幸福公告稱，擬向華潤(rùn)置地轉(zhuǎn)讓旗下4個(gè)子公司的股權(quán)，以及華夏幸福對(duì)這些子公司的142.33億債權(quán)。

其中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為4元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為123.999億元，兩者合計(jì)金額為124億元。華夏幸福強(qiáng)調(diào)，本次交易回籠資金將主要用于償付公司及下屬公司金融債務(wù)。

華夏幸福公告

值得注意的是，華夏幸福本次交易是“賠本”買賣。

“根據(jù)公司初步測(cè)算，本次交易預(yù)計(jì)形成稅前虧損約21.30億元”，華夏幸福表示，交易價(jià)款是雙方綜合考慮房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境持續(xù)低迷、收并購(gòu)市場(chǎng)為買方市場(chǎng)、交易涉及金額較大等多重因素后協(xié)商確定的。

華夏幸福本次交易虧損超20億

事實(shí)上，在短期內(nèi)，這筆百億交易能為華夏幸福緩解多少債務(wù)壓力，需要打上問(wèn)號(hào)。

交易細(xì)節(jié)顯示，交易要想順利進(jìn)行，還要滿足一系列先決條件，這些先決條件中，只要有一個(gè)沒(méi)有滿足，都有可能導(dǎo)致整個(gè)百億交易全面告吹；

此外，在滿足了所有的先決條件后，華夏幸福還要在項(xiàng)目上繼續(xù)協(xié)調(diào)部隊(duì)、政府部門(mén)等多方面的工作，后續(xù)工作不順利的話，最終到手的資金可能會(huì)面臨大幅度縮水；

最后，即使上述先決條件和后續(xù)工作都沒(méi)有問(wèn)題，交易沒(méi)有告吹、資金沒(méi)有縮水，華潤(rùn)置地也是分期支付這124億款項(xiàng)，分期時(shí)間長(zhǎng)達(dá)四年，甚至要到2026年末才能把錢(qián)收齊，當(dāng)中有幾筆款項(xiàng)的支付時(shí)間點(diǎn)還受多個(gè)因素影響。

也就是說(shuō)，百億資產(chǎn)出售的背后，最終能不能成、會(huì)不會(huì)告吹、實(shí)際到手多少錢(qián)、什么時(shí)候到手，都存在極大的不確定性和變數(shù)。

“賠本”變賣資產(chǎn)后，在華夏幸福面前的，依然是一條漫長(zhǎng)的、看不見(jiàn)盡頭的償債之路。

虧損20億轉(zhuǎn)讓

本次交易中，涉及標(biāo)的股權(quán)包括華御江（武漢）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)、華御漢（武漢）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)、華御元（南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司60%股權(quán)、華御城（深圳）物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。

標(biāo)的股權(quán)公司情況

這些公司的背后，是華夏幸福此前一系列極具雄心壯志的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃。當(dāng)中，最具代表性的是武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目。

2019年9月，華御江（武漢）以116.246億元拍得湖北省武漢市武昌濱江區(qū)域兩幅地塊，土地用途為住宅、商服、公園與綠地、交通服務(wù)場(chǎng)站，可建造一棟300米左右和一棟380米左右的超高層建筑。

當(dāng)時(shí)，有華夏幸福內(nèi)部人士對(duì)媒體表示，“這是吳向東（前聯(lián)席董事長(zhǎng)）入職華夏幸福后負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)的首單拿地，公司上下比較重視，也做了充分準(zhǔn)備。”

不過(guò)，隨著股權(quán)轉(zhuǎn)讓，這些項(xiàng)目也慢慢退出華夏幸福的藍(lán)圖。前述公告顯示，交易完成后，華潤(rùn)置地將間接取得武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目、武漢中北路項(xiàng)目和南京大校場(chǎng)項(xiàng)目。

華夏幸福公告

除了股權(quán)轉(zhuǎn)讓，本次交易的另一個(gè)焦點(diǎn)在于華夏幸福同時(shí)轉(zhuǎn)讓其對(duì)標(biāo)的公司的142.33億債權(quán)，包括本金138.93億和利息3.4億。

華夏幸福對(duì)標(biāo)的公司的債權(quán)

值得注意的是，即使形成了超過(guò)20億的虧損，但對(duì)華夏幸福來(lái)說(shuō)，其實(shí)是賣了一個(gè)不錯(cuò)的價(jià)錢(qián)。

首先，上述四家標(biāo)的公司，質(zhì)量都不是一般的爛。

2021年，這四家公司全部錄得巨額虧損，華御江（武漢）虧損幅度更是高達(dá)14.18億元，而華御漢（武漢）和華御元（南京）的虧損幅度也高達(dá)2.43億和4.45億；

踏入2022年，虧損情況依然嚴(yán)重，今年1-9月，除了物管公司華御城（深圳）錄得微利455萬(wàn)元外，另外三家公司繼續(xù)大幅度虧損，華御江（武漢）虧損11億、華御漢（武漢）虧損7400萬(wàn)、華御元（南京）虧損6.55億。

此外，截至去年末，除了華御元（南京）外，另外三家公司的凈資產(chǎn)都為負(fù)數(shù)，華御江（武漢）凈資產(chǎn)更是為-14.885億。

標(biāo)的公司財(cái)務(wù)情況糟糕

根據(jù)沃克森（北京）國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估有限公司的評(píng)估，本次轉(zhuǎn)讓的股權(quán)評(píng)估值合計(jì)為-10.59億，其中華御江（武漢）的股權(quán)評(píng)估值更是為-20億。

交易標(biāo)的公司股權(quán)評(píng)估值

要知道，標(biāo)的公司的情況越爛，意味著對(duì)這些標(biāo)的公司的債權(quán)越不值錢(qián)。從這些公司的情況不難看出，華夏幸福本次轉(zhuǎn)讓的對(duì)這些子公司的140多億債權(quán)，基本上是收不回來(lái)多少錢(qián)的。

而最終，這些大概率收不到多少錢(qián)的債權(quán)，以及評(píng)估值為負(fù)數(shù)的股權(quán)，合計(jì)卻能賣出了120多億，不得不說(shuō)是賣了一個(gè)十分不錯(cuò)的價(jià)格。

不過(guò)，即使交易對(duì)價(jià)過(guò)得去，華潤(rùn)置地也不是做慈善的，這筆交易最終能不能順利進(jìn)行，以及華夏幸福最終能拿到多少錢(qián)，都不好說(shuō)。

首先，本次交易是有先決條件的，任何一個(gè)先決條件未滿足且未獲得受讓方豁免，該交易協(xié)議項(xiàng)下任何一部分交易均不予實(shí)施。

華夏幸福公告

這些先決條件中，比如武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓方就需要協(xié)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)引入等方面的工作。

先決條件

另一個(gè)先決條件出現(xiàn)在華御元（南京）的60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中，華夏幸福還需要促成華潤(rùn)置地能收購(gòu)另一個(gè)股東——安徽創(chuàng)控持有的40%股權(quán)，或就繼續(xù)共同合作開(kāi)發(fā)簽署協(xié)議。

也就是說(shuō)，對(duì)于華御元（南京）的60%股權(quán)，華夏幸福不是賣了后拍拍屁股就可以走人，還要做另一個(gè)持股40%的“小股東”安徽創(chuàng)控的工作，要不促成安徽創(chuàng)控把股權(quán)也賣給華潤(rùn)置地，要不就促成雙方談好后續(xù)怎么合作開(kāi)發(fā)。

然而，從實(shí)際情況看，這個(gè)先決條件要滿足的難度并不少。對(duì)安徽創(chuàng)控來(lái)說(shuō)，換了合作方后，與華潤(rùn)置地最終談得怎么樣，雙方的訴求能不能一致，有很大的不確定性，而如果安徽創(chuàng)控要退出，退出價(jià)格能不能談好，也不好說(shuō)。

再次強(qiáng)調(diào)，這個(gè)先決條件沒(méi)有談好的話，不僅僅影響華御元（南京）的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，甚至可能影響整個(gè)124億的交易能不能完成。

先決條件

此外，即使上述先決條件都順利滿足，也只能讓華夏幸福這筆交易不告吹，但最終能拿到多少錢(qián)，也不好說(shuō)。

交易合同顯示，南京大校場(chǎng)項(xiàng)目涉及的限高問(wèn)題還需取得相關(guān)部隊(duì)同意，如在2023年9月30日前還沒(méi)有取得部隊(duì)同意限高調(diào)整的書(shū)面文件，受讓方有權(quán)在本次交易價(jià)款總金額中扣減12.5億元。

南京大校場(chǎng)項(xiàng)目條款

另外，武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目同樣存在扣減金額的可能性。

公告顯示，如截至2023年6月30日，武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目C地塊板式規(guī)劃方案仍未取得政府相關(guān)部門(mén)核發(fā)的批準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)，且受讓方同意不繼續(xù)推動(dòng)該方案的政府審批，則受讓方有權(quán)在本次交易轉(zhuǎn)讓價(jià)款總金額中扣減5億元。

武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目條款

最后，即使前面提到的先決條件都滿足了，交易不告吹；后續(xù)的工作也完善了，124億的資金不縮水，但到這里還沒(méi)有完，這錢(qián)還要分好幾年才能到華夏幸福手中。

據(jù)支付安排，第一筆款項(xiàng)40億，如果前述先決條件都完成了，就完成之日起滿5個(gè)工作日支付，沒(méi)有完成先決條件，就最晚要到2023年3月31日才支付。

這意味著，華夏幸福在2023年一季度的資金壓力，很可能要另外想辦法了。

此外，第一筆款項(xiàng)支付時(shí)，如果南京大校場(chǎng)項(xiàng)目的限高問(wèn)題還沒(méi)有解決的話，這第一筆的40億資金還要被暫扣12.5億元，僅支付27.5億元。

第一筆款項(xiàng)的支付安排

而后續(xù)的第二和第三筆各20億的款項(xiàng)，則很可能在2023年和2024年年末才支付；

第四筆款項(xiàng)同樣20億，支付時(shí)間要看產(chǎn)業(yè)引進(jìn)情況，較大可能是2025年末才支付；

最后一筆款項(xiàng)24億，則可能在2026年末才支付。

支付安排

換句話說(shuō)，這筆看似能使華夏幸福松一口氣的、虧損了20億的百億交易，實(shí)際上可能要差不多四年才真正把錢(qián)收齊，當(dāng)中還要成就一系列先決條件和完善一堆后續(xù)工作。

這樣的交易，最終能為華夏幸福的債務(wù)重組帶來(lái)多少幫助呢？實(shí)在是難說(shuō)。

事實(shí)上，與其說(shuō)本次交易是緩解華夏幸福的債務(wù)壓力，不如說(shuō)是為了與前聯(lián)席董事長(zhǎng)吳向東的進(jìn)一步切割。

這背后反映的，是華夏幸福南方總部業(yè)務(wù)拓展的失敗。

切割前聯(lián)席董事長(zhǎng)

據(jù)財(cái)新報(bào)道，本次百億交易，華夏幸福與華潤(rùn)置地談判許久，是曾在華夏幸福的吳向東等華潤(rùn)老人促成。

2018年下半年，面臨資金壓力的華夏幸福引入平安為二股東；2019年初，吳向東受平安邀請(qǐng)，離開(kāi)華潤(rùn)置地轉(zhuǎn)戰(zhàn)華夏幸福。

此后，華夏幸福在深圳設(shè)立南方總部，由吳向東出任總裁、聯(lián)席董事長(zhǎng)，負(fù)責(zé)粵港澳大灣區(qū)和商辦物業(yè)等新業(yè)務(wù)的拓展，其中不乏與平安的合作項(xiàng)目。

2018年底，華夏幸福（深圳）運(yùn)營(yíng)管理有限公司注冊(cè)成立，注冊(cè)資本為10億元，這也是南方總部的工商主體；

2019年，華夏幸福南方總部出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)，斥資約116億元拿下武漢核心商辦地塊；

2020年上半年，南方總部又連續(xù)在武漢、廣州、哈爾濱拿下商辦地塊，耗資總額也超百億元。

不過(guò)，隨著華夏幸福在2021年初陷入新一輪債務(wù)危機(jī)，南方總部的業(yè)務(wù)開(kāi)拓，就注定避免不了失敗的結(jié)局。后來(lái)，隨著吳向東的離開(kāi)，南方總部涉及的商辦資產(chǎn)被賣出早已是時(shí)間問(wèn)題。

2021年4月，市場(chǎng)間就有消息稱，吳向東將離開(kāi)華夏幸福，但時(shí)隔一年后，消息才落地。

2022年4月6日，華夏幸福公告稱，吳向東與俞建雙雙辭職。不過(guò)，華夏幸福表示，兩人還將將繼續(xù)在公司工作，并繼續(xù)協(xié)助公司承擔(dān)必要的債務(wù)重組工作。

吳向東辭任公告

“從拿項(xiàng)目到運(yùn)營(yíng)都是吳向東帶著人弄的，跟華夏幸福北方總部不大沾邊”，隨著吳向東離開(kāi)華夏幸福，市場(chǎng)普遍認(rèn)為吳會(huì)把整個(gè)南方商辦項(xiàng)目帶走。

本次百億資產(chǎn)變賣，與其說(shuō)是債務(wù)重組上的進(jìn)展，倒不如說(shuō)是人事上的實(shí)際切割，看似能回籠不少資金，實(shí)質(zhì)短期內(nèi)對(duì)華夏幸福的幫助甚微。

華夏幸福的債務(wù)問(wèn)題，恐怕就要另外想辦法了。

漫漫償債路

經(jīng)過(guò)一年多的債務(wù)重組，華夏幸福的債務(wù)危機(jī)依然嚴(yán)峻。

12月10日，華夏幸福發(fā)公告稱，截至今年11月30日，2192億元金融債務(wù)中，實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)只有1265.57億元，累計(jì)未能如期償還債務(wù)金額合計(jì)高達(dá)601.76億元。

華夏幸福債務(wù)重組情況

變賣資產(chǎn)，成了華夏幸福最直接、也是為數(shù)不多的償債辦法。

除了上述百億交易，近一個(gè)月內(nèi)，華夏幸福還宣布了兩筆資產(chǎn)出售，交易對(duì)價(jià)共計(jì)16.92億元。

12月初，華夏幸福下屬子公司擬向大廠回族自治縣國(guó)宏運(yùn)營(yíng)管理有限公司轉(zhuǎn)讓四項(xiàng)資產(chǎn)，總價(jià)款合計(jì)為6.93億元；

12月27日，華夏幸福下屬子公司擬以9.99億元轉(zhuǎn)讓四項(xiàng)資產(chǎn)，包括固安規(guī)劃館、固安南區(qū)服務(wù)中心、固安環(huán)保產(chǎn)業(yè)港以及固安幸福學(xué)校(八中)的土地、房屋建筑及附屬設(shè)施等。

除了直接變賣資產(chǎn)，華夏幸福還搞了兩個(gè)下屬子公司的股權(quán)“超市”，希望以此置換自身債務(wù)。

12月14日晚，華夏幸福公告稱，以下屬公司的股權(quán)注資搭建“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩個(gè)平臺(tái)，作為償債資源與公司債權(quán)人實(shí)施債務(wù)重組。

這兩個(gè)平臺(tái)說(shuō)白了就是包含華夏幸福旗下一系列子公司股權(quán)的大資產(chǎn)包。其中，“幸福精選”平臺(tái)的資產(chǎn)包預(yù)測(cè)估值500億元，“幸福優(yōu)選”平臺(tái)的資產(chǎn)包預(yù)測(cè)估值521.4億元。

具體來(lái)看，華夏幸福希望以評(píng)估值的八折或七五折作為吸引，通過(guò)兩個(gè)平臺(tái)不超過(guò)49%的股權(quán)實(shí)施債務(wù)重組。理想情況下，“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩個(gè)平臺(tái)最多可分別置換196億和204.39億的債務(wù)，合計(jì)可化解債務(wù)約400億元。

不過(guò)，真正質(zhì)量好的資產(chǎn)，會(huì)這樣打包拿去置換嗎？此外，評(píng)估公司的估值有多水，也不言而喻。在評(píng)估值上打折扣，并以此置換債務(wù)，對(duì)債權(quán)人的吸引力有多大，要打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

除了變賣資產(chǎn)，隨著證監(jiān)會(huì)“第三支箭”的落地，華夏幸福也希望通過(guò)股權(quán)融資“補(bǔ)血”。

12月1日，華夏幸福公告了定增意向，擬募集資金用于“保交樓、保民生”，以及補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。

華夏幸福發(fā)布定增意向

不過(guò)，若參考其他房企的情況，按不超過(guò)總股本的30%，且以最近20個(gè)交易日股票交易均價(jià)的80%估算，能募集的資金不足25億。

這樣的“補(bǔ)血”，對(duì)于目前華夏幸福的債務(wù)情況來(lái)看，顯然是杯水車薪。當(dāng)中，還要面對(duì)定增能不能發(fā)出去，能否找到保薦機(jī)構(gòu)為出險(xiǎn)房企做中介業(yè)務(wù)等實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。

無(wú)論是本次百億交易，還是搭建了兩個(gè)估值超500億的平臺(tái)，或是響應(yīng)證監(jiān)會(huì)“第三支箭”的定增意向，華夏幸福的債務(wù)重組路上，總是伴隨著一系列雷聲大雨點(diǎn)小的動(dòng)作。

搞了一堆大動(dòng)作后，華夏幸福的償債路，依然看不見(jiàn)盡頭。

參考資料：

1.房地產(chǎn)導(dǎo)刊《剛剛！華夏幸福出大招：轉(zhuǎn)讓124億資產(chǎn)，華潤(rùn)接盤(pán)！》

2.財(cái)新《華夏幸福賠本賣資產(chǎn)償債 華潤(rùn)置地124億元接盤(pán)》

關(guān)鍵詞： 華夏幸福 華潤(rùn)置地