沉寂數(shù)月的融創(chuàng)在近期打出了一套組合拳。上周，孫宏斌為融創(chuàng)找來了120億的紓困資金。這周，融創(chuàng)緊接著開啟了新一輪組織調(diào)整。今天，融創(chuàng)的境內(nèi)外債務(wù)重組都有了眉目。

12月9日，融創(chuàng)公布境外債務(wù)重組進(jìn)展，并披露初步重組原則和建議重組框架概要。當(dāng)天，融創(chuàng)也發(fā)布了2021年財(cái)報(bào)。巧的是，這一天也是境內(nèi)債重組方案?jìng)鶛?quán)人表決截止日。

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一旦重組成功，融創(chuàng)未來數(shù)年的流動(dòng)性壓力將得到緩解，整體財(cái)務(wù)狀況會(huì)進(jìn)一步改善。

實(shí)際上，融創(chuàng)的流動(dòng)性危機(jī)在去年下半年就已初步顯現(xiàn)，這一年多的時(shí)間里，融創(chuàng)面臨了前所未有的挑戰(zhàn)和經(jīng)營壓力。從去年9月開始，融創(chuàng)展開積極自救，配股、出售貝殼股票、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、孫宏斌自掏腰包提供無息借款、出售商業(yè)運(yùn)營板塊，全力償還債務(wù)。

自救至今，融創(chuàng)已通過各種舉措實(shí)現(xiàn)境外債及境內(nèi)公開債展期49.7億元，貸款展期259.6億元。

在財(cái)報(bào)中，孫宏斌向各位股東、債權(quán)人、客戶、合作方等相關(guān)各方表達(dá)了誠摯的歉意。同時(shí)他表示，本集團(tuán)將深刻反思過去發(fā)展中的不足和問題，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，堅(jiān)決調(diào)整。也將再接再厲、全力以赴，盡快完成債務(wù)重組和恢復(fù)穩(wěn)定經(jīng)營，爭(zhēng)取在2023年回歸良性、健康發(fā)展軌道。

不得不說，融創(chuàng)趕上了一個(gè)好時(shí)機(jī)，信貸、債券、股權(quán)的融資支持政策“三箭齊發(fā)”，“優(yōu)化疫情防控20條”和“金融16條”的相繼出臺(tái)，為市場(chǎng)注入了更多信心和活力。

年報(bào)迎來發(fā)布

延期8個(gè)多月的2021年報(bào)終于發(fā)布，距離復(fù)牌也進(jìn)了一步。去年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營收1983.9億元，同比下降約14%。受行業(yè)極端環(huán)境影響及對(duì)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的審慎態(tài)度，融創(chuàng)大幅計(jì)提各類減值約520億元，盈利指標(biāo)因此受到直接影響，毛利、核心凈利潤分別為-17.9億元、-253億元。

在進(jìn)行了大規(guī)模的資產(chǎn)減值后，融創(chuàng)的凈資產(chǎn)仍有1246.7億，剔除減值影響后的核心經(jīng)營利潤125.7億元。

“等市場(chǎng)逐步恢復(fù)后，前期計(jì)提的減值會(huì)根據(jù)情況轉(zhuǎn)回，預(yù)計(jì)融創(chuàng)的盈利水平也會(huì)逐步好轉(zhuǎn)。”有業(yè)內(nèi)人士判斷，預(yù)計(jì)融創(chuàng)中期不會(huì)再大規(guī)模計(jì)提減值。

財(cái)務(wù)方面，2021年年底，融創(chuàng)的總負(fù)債為1.05萬億元，較2020年的9306億元略有增長，其中，流動(dòng)負(fù)債凈額245.9億元，流動(dòng)和非流動(dòng)借貸分別為2351.5億元和865.6億元。同時(shí)，其現(xiàn)金余額（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金）692億元。除了受限資金外，其賬上可動(dòng)用的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為143.4億元。

有息負(fù)債的增長也事出有因。2021年年底，融創(chuàng)有少量債務(wù)逾期，觸發(fā)股權(quán)合作方保護(hù)性條款。知情人士透露：“合作方出于安全性考慮（項(xiàng)目無法滿足進(jìn)度要求、行業(yè)極端環(huán)境、評(píng)級(jí)下調(diào)、訴訟等），主動(dòng)來找公司溝通，將部分股權(quán)融資轉(zhuǎn)為有息負(fù)債，導(dǎo)致有息負(fù)債有所增加“如果參考過去相同口徑，不考慮股權(quán)融資轉(zhuǎn)為有息貸款的因素，全年公司有息負(fù)債能下降百億元?！?/p>

融創(chuàng)預(yù)計(jì)，未來七年左右，集團(tuán)連同其合營及聯(lián)營公司的開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)產(chǎn)生現(xiàn)金流總額約為3200億元(該金額為償付項(xiàng)目層面?zhèn)鶆?wù)后的現(xiàn)金流，且未考慮酒店、商業(yè)、樂園等持有物業(yè)變現(xiàn)的資金流入，截至2021年末，該資產(chǎn)的賬面價(jià)值約為1300億元)。

其預(yù)測(cè)現(xiàn)金流總額中約20%可用于集團(tuán)境外實(shí)體償債；在未來7年或更長時(shí)間內(nèi)，集團(tuán)將視市場(chǎng)情況及資產(chǎn)運(yùn)營情況可能考慮逐步出售部分資產(chǎn)，預(yù)計(jì)將使集團(tuán)的整體流動(dòng)性增加約600億元。

截至去年年底，融創(chuàng)權(quán)益土地儲(chǔ)備約1.6億平方米，權(quán)益土地貨值約1.77萬億，約80%位于核心一二線城市。

多年累積下來，融創(chuàng)的家底仍然豐厚。或許，這也是孫宏斌篤定“其他地產(chǎn)公司會(huì)暴雷，融創(chuàng)也不會(huì)暴雷”的底氣之一。

據(jù)了解，在“穩(wěn)經(jīng)營、保交付”策略之下，融創(chuàng)一方面積極協(xié)調(diào)上下游，另一方面爭(zhēng)取紓困基金，不斷推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。其目前全國20個(gè)城市近70個(gè)項(xiàng)目，已獲批總數(shù)超百億的紓困基金。今年前11月，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)累計(jì)交付15萬套。

債務(wù)重組雙重進(jìn)展

過去幾個(gè)月以來，融創(chuàng)一直與本金約91億美元的優(yōu)先票據(jù)及其他境外債務(wù)的部分持有人及其顧問進(jìn)行建設(shè)性接洽。目前為止，雙方尚未訂立正式協(xié)議，融創(chuàng)仍在積極與債權(quán)人小組溝通境外重組方案。

探討的初步重組框架主要內(nèi)容包括：將30億至40億美元的現(xiàn)有債務(wù)及若干股東借款轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具，使得債務(wù)規(guī)模降至穩(wěn)健、可持續(xù)的水平；剩余現(xiàn)有債務(wù)將兌換為新的以美元計(jì)價(jià)公開票據(jù)，期限為自重組生效之日起的2至8年；提供部分資產(chǎn)處置凈收益擬作為償還新票據(jù)的額外資金來源；同時(shí)擬向及時(shí)支持重組方案的債權(quán)人提供同意費(fèi)。

對(duì)于境內(nèi)債，融創(chuàng)近日已對(duì)債券持有人發(fā)布境內(nèi)債重組方案，并在12月6日至12月9日就展期方案召開債券持有人會(huì)議，進(jìn)行投票表決。

在最新公布的方案中，對(duì)于已展期的債券本息兌付，融創(chuàng)將最終兌付日期定在2025年12月，較此前市場(chǎng)消息提前了9個(gè)月，即從此前的計(jì)劃展期3.75年，變更至展期3年。關(guān)于未展期的債券，融創(chuàng)亦制定出兌付計(jì)劃，最終兌付日期則為2026年12月，展期時(shí)間從4.5年降至4年。同時(shí)，融創(chuàng)將對(duì)所有債權(quán)人先行支付3%本金，并于2023年分兩筆支付。

在最新的方案中，融創(chuàng)還增加了增信措施，其中，“H融創(chuàng)05”、“H融創(chuàng)07”、“PR融創(chuàng)01”、“H融創(chuàng)03”增加償付保障措施包括重慶文旅城和紹興黃酒小鎮(zhèn)的收益權(quán)；“H6融創(chuàng)01”、“20融創(chuàng)02”、“H1融創(chuàng)01”、“H1融創(chuàng)03”、“H1融創(chuàng)04”、“H1融1優(yōu)”增加償付保障措施包括廣州文旅城、無錫文旅城、濟(jì)南文旅城、成都文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城的收益權(quán)。

除上述方案之外，融創(chuàng)另外設(shè)置了小額兌付安排，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為5萬元，承諾分別在2023年3月31日和2023年9月30日進(jìn)行兌付，每個(gè)證券賬戶兌付數(shù)量為持有本期債券張數(shù)的40%且不超過200張，以及持有本期債券張數(shù)的60%且不超過300張。

若方案通過，融創(chuàng)將成為繼富力、龍光之后第三家進(jìn)行境內(nèi)債整體重組的房企。

董家渡項(xiàng)目融資120億后，融創(chuàng)相繼發(fā)布年報(bào)，債務(wù)重組也傳來消息。有分析認(rèn)為，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)向好、行業(yè)支持政策密集落地的大背景下，融創(chuàng)債務(wù)重組如能成功，將幫助其重塑健康的資本結(jié)構(gòu)，幫助經(jīng)營性現(xiàn)金流逐步恢復(fù)，加速回歸正軌。

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