原告訴稱

朱某希向一審法院起訴請(qǐng)求：1.要求確認(rèn)朱某希與被告于2020年簽訂的關(guān)于購買北京市通州區(qū)一號(hào)（以下簡(jiǎn)稱一號(hào)）房產(chǎn)的《房屋買賣協(xié)議》有效；2.訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。

(資料圖)

周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰向一審法院反訴請(qǐng)求：1.要求確認(rèn)1995年4月9日周某文、周某賢與王某平簽訂的兩份《房屋易主協(xié)議書》無效；2.判令朱某希、王某平、林某斌將位于一號(hào)的房屋騰空返還給我們；3.訴訟費(fèi)由朱某希、王某平、林某斌負(fù)擔(dān)。

周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判駁回朱某希的一審全部訴求，支持周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰的一審訴請(qǐng)請(qǐng)求；2.本案訴訟費(fèi)由朱某希、王某平、林某斌承擔(dān)。

事實(shí)和理由：一、一審法院認(rèn)定朱某希與王某平2020年簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》有效，該事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。1.朱某希與王某平、林某斌系惡意串通，損害集體或第三人利益，《房屋買賣協(xié)議書》應(yīng)屬無效。首先，一審?fù)徶校炷诚ＵJ(rèn)可僅支付了20萬元，王某平解釋為因朱某希系其晚輩親戚，將來朱某希及其丈夫要為自己及林某斌養(yǎng)老送終，故只要朱某希支付20萬元，剩余房款不要了。朱某希的陳述與王某平的解釋明顯與《房屋買賣協(xié)議書》約定不一致，雙方當(dāng)庭對(duì)《房屋買賣協(xié)議書》中約定的購房款進(jìn)行了變更，恰恰證明了雙方的惡意串通，損害集體或第三人利益，應(yīng)屬無效。

其次，王某平系城鎮(zhèn)居民，并非A村村民，朱某希、王某平、林某斌均明知1995年4月9日王某平與周某文、周某賢簽署的《房屋易主協(xié)議書》無效，且朱某希作為A村村民，已經(jīng)享有宅基地使用權(quán)。雙方在明知王某平應(yīng)將涉案房屋及土地使用權(quán)返還給周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰，沒有涉案房屋和土地使用權(quán)處分權(quán)的情況下，利用朱某希是A村村民的身份，簽署《房屋買賣協(xié)議書》來實(shí)現(xiàn)規(guī)避強(qiáng)制性法規(guī)確認(rèn)無效的非法目的，雙方明顯惡意。

再次，《房屋買賣協(xié)議書》雖約定房屋及土地使用權(quán)作價(jià)200萬元，該價(jià)格已經(jīng)低于市場(chǎng)價(jià)格，但朱某希、王某平、林某斌在一審中均認(rèn)可按照20萬元作價(jià)，更是以明顯不合理的低價(jià)格進(jìn)行交易。何況，涉案房屋及土地使用權(quán)沒有依法辦理轉(zhuǎn)移登記，也沒有實(shí)際交付給朱某希，涉案房屋及土地使用權(quán)仍由王某平、林某斌控制?；谏鲜?，朱某希、王某平、林某斌之間的交易不符合民法典第311條的善意取得規(guī)定，反而具有民法典第154條法定無效的情形，所以《房屋買賣協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

2.《房屋買賣協(xié)議書》約定的生效條件未成就，也不應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)《房屋買賣協(xié)議書》第一條約定，朱某希與王某平約定涉案房產(chǎn)作價(jià)200萬元，朱某希于簽訂合同當(dāng)日支付房款50萬元，剩余150萬元于四個(gè)月內(nèi)付清，王某平在收到第一筆50萬房款后，涉案協(xié)議生效。協(xié)議第二、三條約定，在王某平、林某斌收到第一筆購房款50萬元后，協(xié)議方正式生效。朱某希、王某平、林某斌一審中均認(rèn)可朱某希僅支付了20萬元，進(jìn)一步說明雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》沒有達(dá)到的生效條件，一審法院認(rèn)定《房屋買賣協(xié)議書》合法有效顯然錯(cuò)誤。

朱某希與王某平、林某斌并非善意，不屬于善意取得，應(yīng)當(dāng)將涉案房屋及土地使用權(quán)返還給周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰。

被告辯稱

朱某希辯稱，不同意周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰的上訴請(qǐng)求，判決認(rèn)定清楚，朱某希、王某平、林某斌沒有惡意串通損害集體利益，《房屋易主協(xié)議書》被確認(rèn)無效，是因?yàn)橘I方不屬于集體經(jīng)濟(jì)組織成員，損害集體利益被認(rèn)定無效，一般情況下只要最后買方是集體組織成員，損害情形就消失了，不應(yīng)認(rèn)定無效。

二、雙方可以自行約定買賣協(xié)議條件，涉案農(nóng)村房屋本身沒有市場(chǎng)價(jià)值的說法，不存在明顯低于市場(chǎng)價(jià)，涉案房屋在1995年出售后，在1999年經(jīng)過翻建，原有的房產(chǎn)已不存在了，《房屋買賣協(xié)議書》合法有效。

王某平、林某斌辯稱，不同意周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰的上訴請(qǐng)求，同意周期判決認(rèn)定的《房屋買賣協(xié)議書》有效，其沒有與朱某希惡意串通，損害集體或第三人利益，周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰的上訴請(qǐng)求沒有事實(shí)及法律依據(jù)。

法院查明

1995年4月9日，王某平與周某文簽訂《房屋易主協(xié)議書》，約定：賣方周某文情愿將正房伍間，東廂房叁間，賣給買方王某平。經(jīng)買賣雙方和中證人商議特作價(jià)貳萬貳仟伍佰元?，F(xiàn)款已筆下交清。特立字為證。同日，王某平與周某賢簽訂《房屋易主協(xié)議書》，約定：賣方周某賢情愿將正房伍間，西廂房叁間，賣給買方王某平。經(jīng)買賣雙方和中證人商議特作價(jià)貳萬貳仟伍佰元?，F(xiàn)款已筆下交清。特立字為證。該兩份協(xié)議簽訂后，雙方進(jìn)行了履行。

1997年，王某平、林某斌將上述兩處房屋翻建為8間北房及1間走廊，并將兩處院落翻建一處。2020年，王某平（甲方）與朱某希（乙方）簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定：甲方王某平于1995年4月9日與周某賢和周某文簽訂了《房屋易主協(xié)議書》，約定了王某平分別以貳萬三千五百元、貳萬貳仟五百元購買了位于北京市通州區(qū)A村周某賢和周某文的兩處房產(chǎn)。1999年王某平將上述兩套院落翻建為一處房產(chǎn)（北房捌間）。

現(xiàn)甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：一、甲方自愿將坐落于北京市通州區(qū)一號(hào)的房產(chǎn)作價(jià)人民幣貳佰萬元整（200萬元）出賣給乙方，并將該房屋相關(guān)的宅基地使用權(quán)同時(shí)流轉(zhuǎn)給乙方。甲方承諾待本合同履行后不對(duì)上述房產(chǎn)及土地主張任何權(quán)利。二、乙方于本合同簽訂后當(dāng)日內(nèi)將購房款伍拾萬元打入到甲方賬號(hào)，余下壹佰伍拾萬元四個(gè)月內(nèi)付清。三、甲方收到乙方第一筆購房款后，雙方協(xié)議正式生效。乙方對(duì)該處房產(chǎn)享有一切權(quán)利，但甲方仍可在此房產(chǎn)處繼續(xù)居住直至甲方夫妻二人去世或此房產(chǎn)拆遷。四、協(xié)議簽訂后，該房產(chǎn)如遇征地、拆遷、騰退等情況所得相應(yīng)拆遷、補(bǔ)償款都?xì)w乙方所有與甲方無關(guān)。

協(xié)議簽訂后，朱某希給付王某平購房款20萬元。本案在審理過程中，王某平稱因朱某希系其晚輩親戚，將來朱某希及其丈夫要為自己和林某斌養(yǎng)老送終，故只要朱某希給付購房款20萬元，其余款項(xiàng)不要了，朱某希對(duì)王某平的陳述表示認(rèn)可。對(duì)此，周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰不予認(rèn)可。

另查，朱某希系北京市通州區(qū)A村農(nóng)民。王某平、林某斌系夫妻，均系城市居民。周某賢于2002年1月8日去世，趙某英系周某賢之妻，周某蘭系周某賢之女，周某濤系周某賢之子。周某文、秦某杰系夫妻。

法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十三條第一款規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。王某平非A村委會(huì)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其與周某賢及周某文分別簽訂的《房屋易主協(xié)議書》違反了相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬無效。故周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰要求確認(rèn)1995年4月9日周某賢及周某文與王某平簽訂的《房屋易主協(xié)議書》無效的訴訟請(qǐng)求合理，法院予以支持。

第五百零二條第一款規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。朱某希系北京市通州區(qū)A村農(nóng)民，系A(chǔ)村委會(huì)經(jīng)濟(jì)集體組織成員，其與王某平簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》未違反國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)為有效?，F(xiàn)朱某希要求確認(rèn)與被告王某平于2020年簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》有效的訴訟請(qǐng)求合理，證據(jù)充分，法院予以支持。周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰認(rèn)為周某賢與周某文與王某平簽訂的《房屋易主協(xié)議書》無效，即主張朱某希與王某平簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無效的抗辯意見，于法無據(jù)，法院不予支持。

本案審理過程中，王某平稱因朱某希系其晚輩親戚，將來朱某希及其丈夫要為自己和林某斌養(yǎng)老送終，故只要求朱某希給付購房款20萬元，其余款項(xiàng)不要了，朱某希對(duì)王某平的陳述表示認(rèn)可。對(duì)此，周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰不予認(rèn)可，并認(rèn)為成交價(jià)格過低，朱某希與王某平系惡意串通，故雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無效的抗辯意見，證據(jù)不足，法院亦不予采納。周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰要求朱某希、被告王某平、林某斌將位于一號(hào)的房屋騰空返還的訴訟請(qǐng)求，于法無據(jù)，法院不予支持。

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。訴訟中，朱某希主張已給付王某平購房款50萬元，是協(xié)議簽訂后分兩筆給的，分別為20萬元、30萬元，并稱有其提交的銀行記錄為證；周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰對(duì)此不予認(rèn)可。

裁判結(jié)果

一、確認(rèn)周某賢與王某平于1995年4月9日簽訂的《房屋易主協(xié)議書》無效；二、確認(rèn)周某文與王某平于1995年4月9日簽訂的《房屋易主協(xié)議書》無效；三、確認(rèn)朱某希與王某平于2020年簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》有效；四、駁回周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰的其他訴訟請(qǐng)求。

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)

違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。本案中，王某平并非北京市通州區(qū)A村委會(huì)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其與周某賢及周某文分別簽訂的《房屋易主協(xié)議書》違反了相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，法院認(rèn)定上述兩份合同無效，于法有據(jù)。

依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。本案中，朱某希系北京市通州區(qū)A村農(nóng)民，系A(chǔ)村委會(huì)經(jīng)濟(jì)集體組織成員，其與王某平簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》并未存在法律規(guī)定的合同無效事由，法院認(rèn)定《房屋買賣協(xié)議書》有效并無不當(dāng)。周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰主張朱某希與王某平、林某斌系惡意串通，損害集體或第三人利益，《房屋買賣協(xié)議書》應(yīng)屬無效，但并未提交充分有效證據(jù)予以證明，該主張缺乏依據(jù)，法院不予采納。

周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰上訴主張《房屋買賣協(xié)議書》約定的生效條件未成就，不應(yīng)認(rèn)定為有效等上訴主張，缺乏依據(jù)，法院不予采納。周某文、趙某英、周某蘭、周某濤、秦某杰要求朱某希、王某平、林某斌將位于一號(hào)的房屋騰空返還的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，法院對(duì)此未予支持并無不當(dāng)。

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