商業(yè)地產(chǎn)，占美國(guó)GDP13%的支柱產(chǎn)業(yè)

很多人覺(jué)得中國(guó)是地產(chǎn)依賴性國(guó)家，但其實(shí)在美國(guó)的GDP貢獻(xiàn)中地產(chǎn)行業(yè)的比例也很高，達(dá)到13%以上。不過(guò)需要注意的是，這其中商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占比高，而住宅開(kāi)發(fā)的貢獻(xiàn)比例很低，并且大部分計(jì)入了建筑業(yè)的貢獻(xiàn)。

獨(dú)棟住宅僅僅貢獻(xiàn)GDP的3.4%

在美國(guó)的GDP中，每年新增住宅投資的占比在上世紀(jì)50年代曾達(dá)到峰值6.9%，此后有所回落，一般維持在4~6%之間，金融危機(jī)前，2005年曾一度上升到6.5%，但受金融危機(jī)沖擊，到2009年已回落到2.7%，2016年也只輕微回升到3.8%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)經(jīng)濟(jì)分析局

上述新增住宅投資中，獨(dú)棟住宅的建設(shè)投資只占到三分之一，其余主要是公寓建設(shè)投資、家具裝修投資和經(jīng)紀(jì)人傭金等，其中，經(jīng)紀(jì)人傭金主要與存量房的租售相關(guān)，因?yàn)槊绹?guó)的新房銷售只占到房屋銷售總量的10%。

圖2 美國(guó)住宅投資各分項(xiàng)在GDP中的貢獻(xiàn)

(數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)商務(wù)部、華爾街日?qǐng)?bào))

實(shí)際中，當(dāng)前獨(dú)棟住宅的建設(shè)投資只占到美國(guó)GDP總值的1.3%，而即使是在金融危機(jī)前的峰值階段，美國(guó)獨(dú)棟住宅建設(shè)投資的GDP貢獻(xiàn)也只有3.4%。

與之相對(duì)，存量住宅的租售和商業(yè)地產(chǎn)、出租公寓的租售貢獻(xiàn)了GDP的10%以上。

圖3 美國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的GDP貢獻(xiàn)

(數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)經(jīng)濟(jì)分析局)

中國(guó)地產(chǎn)的未來(lái)30年，在商業(yè)地產(chǎn)

如果以行業(yè)增加值計(jì)算，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)2017年的GDP貢獻(xiàn)為5.4萬(wàn)億人民幣，在GDP中的占比約為6.5%，乍看之下比美國(guó)GDP中地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)度還低，但實(shí)際上，兩國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的構(gòu)成完全不同。

圖4 中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的直接GDP貢獻(xiàn)

(數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)財(cái)政部)

與美國(guó)的重商業(yè)地產(chǎn)比例不同，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的GDP貢獻(xiàn)則以住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)為主，住宅投資占到地產(chǎn)行業(yè)總投資的80%左右，相應(yīng)的，中國(guó)住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)的直接GDP貢獻(xiàn)約為5%左右，是美國(guó)的3~4倍。

2017年中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的總投資額達(dá)到11萬(wàn)億人民幣，相當(dāng)于全年GDP的13.3%。

其中住宅投資相當(dāng)于GDP總額的9.1%，寫字樓和商業(yè)物業(yè)投資相當(dāng)于GDP總額的2.7%，兩者合計(jì)占到GDP總額的11.8%，而在2014年時(shí)這一比例更高，占到GDP總額的13.1%，并以土地和建設(shè)投資為主。

圖5 中國(guó)地產(chǎn)投資的GDP占比

(數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)

上世紀(jì)80年代以來(lái)，美國(guó)商業(yè)物業(yè)快速增長(zhǎng)。從2007年以來(lái)美國(guó)新建商業(yè)物業(yè)的建筑完成值一直高于同期獨(dú)棟住宅的建筑完成值——2017年美國(guó)新建商業(yè)物業(yè)的建筑完成值再創(chuàng)歷史新高，達(dá)到3,300億美元，高于同期獨(dú)棟住宅市場(chǎng)2,700多億美元的建筑完成值。

圖6 美國(guó)年化新建物業(yè)的完成值

(數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)人口普查局)

與之相對(duì)，中國(guó)住宅物業(yè)的建筑完成值從2008年超越美國(guó)獨(dú)棟住宅市場(chǎng)后(中國(guó)的住宅投資均以新建為主，所以我們以中國(guó)住宅物業(yè)總的完成值與美國(guó)新建獨(dú)棟住宅相比較)，一路高歌猛進(jìn)，2015年中國(guó)住宅的完成值已經(jīng)超過(guò)了7,000億美元，2016年6,900億美元的完成值約是美國(guó)住宅市場(chǎng)的2.7倍。但由于中國(guó)的人均GDP只相當(dāng)于美國(guó)的七分之一，總的GDP相當(dāng)于美國(guó)的70%，所以，即使考慮人口因素，當(dāng)前中國(guó)住宅市場(chǎng)的投資規(guī)模也是遠(yuǎn)超美國(guó)市場(chǎng)的——這是中國(guó)城市化過(guò)程中的一個(gè)特殊階段，但它也意味著如此龐大的住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)在長(zhǎng)期中是難以持續(xù)的。

長(zhǎng)期中，商業(yè)物業(yè)的規(guī)模占比將逐步上升，并最終超越住宅市場(chǎng)。

圖7 中美兩國(guó)住宅和商業(yè)物業(yè)投資規(guī)模的比較

(數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)局，美國(guó)人口普查局)

不過(guò)，當(dāng)前，中國(guó)商業(yè)物業(yè)的建筑完成值占比仍較小(中國(guó)的商業(yè)物業(yè)包括辦公物業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)、零售物業(yè)、酒店、餐飲物業(yè)、會(huì)展中心等，但不包括醫(yī)療、教育、娛樂(lè)等物業(yè)設(shè)施，因?yàn)檫@類物業(yè)在中國(guó)大多為公立建筑，而非商業(yè)性物業(yè))。

2016年上述商業(yè)物業(yè)的完成值達(dá)到1,500億美元，約為美國(guó)市場(chǎng)的一半，占中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)總規(guī)模的20%，未來(lái)還有較大的增長(zhǎng)前景。

圖8 美國(guó)商業(yè)物業(yè)的完成值構(gòu)成

(數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)人口普查局)

在商業(yè)物業(yè)的結(jié)構(gòu)上，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，美國(guó)的商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)多態(tài)化特征，商業(yè)物業(yè)中，商鋪等零售物業(yè)只占到每年建筑完成值的25%，寫字樓和公寓各占18%，醫(yī)療養(yǎng)老物業(yè)(私有)、倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)和酒店物業(yè)的占比也都在8-10%之間，教育物業(yè)(私有)占6%，休閑物業(yè)占4%。

圖9 美國(guó)商業(yè)物業(yè)的完成值結(jié)構(gòu)(截至2017年底)

(數(shù)據(jù)來(lái)源：美國(guó)人口普查局)

與之相對(duì)，中國(guó)的商業(yè)物業(yè)仍以寫字樓和商鋪為主，兩者合計(jì)占到商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總規(guī)模的90%，其中，商鋪等零售物業(yè)約占48%，寫字樓占42%，剩下的10%主要由酒店物業(yè)(6%)和倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)(4%)構(gòu)成。這顯示中國(guó)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的專業(yè)化程度遠(yuǎn)不如美國(guó)，在細(xì)分領(lǐng)域還有很大的發(fā)展空間。

圖10 中國(guó)物業(yè)完成值結(jié)構(gòu)(2017年)

(數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)局)

REITs，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的終極王道

美國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)大體可分為四類，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)、REITS類不動(dòng)產(chǎn)投資企業(yè)，以及極少數(shù)的投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)一體化的綜合性地產(chǎn)企業(yè)(還有少數(shù)從事一級(jí)開(kāi)發(fā)或持有大量土地的地主型企業(yè)，因?yàn)閿?shù)量較少，屬于非主流企業(yè)，我們?cè)谶@里就不做詳細(xì)分析了)。

圖10 美國(guó)地產(chǎn)類上市公司的數(shù)量結(jié)構(gòu)(2017)

(數(shù)據(jù)來(lái)源：Stern School of Business at New York University)

其中，REITS類公司占比最大，當(dāng)前美國(guó)的地產(chǎn)上市公司中共有244家REITS公司，占地產(chǎn)類上市公司總數(shù)的67%，總市值接近1萬(wàn)億美元，占地產(chǎn)類上市公司總市值的91%;

圖11 美國(guó)地產(chǎn)類上市公司的市值結(jié)構(gòu)(2017)

(數(shù)據(jù)來(lái)源：Stern School of Business at New York University)

其次是住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)(Home builder)，共有32家上市公司，占地產(chǎn)類上市公司總數(shù)的9%，總市值約900億美元，占地產(chǎn)類上市公司總市值的6%;

另有60家地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類上市公司，占地產(chǎn)類上市公司總數(shù)的16%，總市值約350億美元，占地產(chǎn)類上市公司總市值的2%;

至于土地開(kāi)發(fā)類企業(yè)和綜合性地產(chǎn)公司，無(wú)論是數(shù)量還是市值的占比都很小，大多在非主板上市，市值加起來(lái)也不到100億美元。

今天中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)仍以住宅開(kāi)發(fā)和綜合性的地產(chǎn)企業(yè)為主，未來(lái)，隨著商業(yè)地產(chǎn)的崛起和資產(chǎn)證券化的發(fā)展，專業(yè)的持有類公司和運(yùn)營(yíng)類公司的占比將逐步提升，逐步實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)從綜合性向?qū)I(yè)化的轉(zhuǎn)型。

未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)很賺錢!

隨著地產(chǎn)行業(yè)的重心從新建物業(yè)向存量物業(yè)轉(zhuǎn)移，從住宅開(kāi)發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，地產(chǎn)企業(yè)的生存模式也在發(fā)生變化，但成功轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)企業(yè)仍可以獲得10%以上的股東回報(bào)，生存狀況良好。

圖12 美國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的模式轉(zhuǎn)型與分化

(數(shù)據(jù)來(lái)源：貝塔策略工作室)

未來(lái)，隨著中國(guó)土地紅利的削弱和城市化速度的減緩，地產(chǎn)行業(yè)面臨更大的轉(zhuǎn)型壓力，住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率將進(jìn)一步降低，要想維持之前的投資回報(bào)率水平，只有進(jìn)一步加快企業(yè)的周轉(zhuǎn)效率，放大經(jīng)營(yíng)杠桿或資本杠桿，這意味著地產(chǎn)企業(yè)將逐步從自建、自管、自持的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向代建、托管、合資的輕資產(chǎn)模式。

至于投資物業(yè)，從長(zhǎng)期看，REITS和資產(chǎn)證券化的發(fā)展將加速商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張，也將推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)加速實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)的分離，其中，重資產(chǎn)的部分將由資金成本更低或資金期限更長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)承受能力更強(qiáng)的REITS和基金來(lái)持有，其余的地產(chǎn)企業(yè)將聚焦于開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、或開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)一體化的投資管理環(huán)節(jié)。

參考文章2

最新|西安4宗土地成交 碧桂園摘得航天城198畝宅地

楊小酸 騰訊房產(chǎn)西安站

2019年5月21日下午，西安四宗國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行拍賣，地塊編號(hào)分別為HT01-2-38-1、HT01-2-37-1、GX1-(1)-44-1等、CB1-2-137。這些地塊中，位于航天基地航天北路以南、神舟三路以東、航天大道以北、神舟大道以西的2宗住宅用地成交，為夏殿村城改項(xiàng)目用地，土地總面積197.923畝，成交總價(jià)款72400萬(wàn)元(出讓金)，均由西安悅隴置業(yè)有限公司(碧桂園)摘得。從位置上看，本次拍賣的這兩宗地位置非常好，并且是難得的百畝以上大幅住宅用地。

(土地信息詳情)

地塊信息與成交概況

地塊編號(hào)：HT01-2-38-1

地塊位置：航天基地航天北路以南、神舟三路以東、航天大道以北、神舟大道以西

地塊性質(zhì)：住宅

土地面積：68870.56平方米(折合103.306畝)

容積率：不大于3.476

土地使用年限：70年

成交單位：西安悅隴置業(yè)有限公司(碧桂園)

成交價(jià)格：38100萬(wàn)元

樓面價(jià)： 4916元/平方米

地塊編號(hào)：HT01-2-37-1

地塊位置：航天基地航天北路以南、神舟三路以東、航天大道以北、神舟大道以西

地塊性質(zhì)：住宅

土地面積：63078.19平方米(折合94.617畝)

容積率：不大于3.31

土地使用年限：70年

成交單位：西安悅隴置業(yè)有限公司(碧桂園)

成交價(jià)格：34300萬(wàn)元

樓面價(jià)：5133元/平米

上述兩宗地須按相關(guān)政策配建公共租賃住房，宗地范圍內(nèi)規(guī)劃的公建配套設(shè)施，受讓人應(yīng)按照《西安市居住區(qū)公建配套設(shè)施建設(shè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)的建設(shè)和移交任務(wù)。

這兩宗地塊處于曲江新區(qū)與航天基地交匯處，周邊交通路網(wǎng)已經(jīng)完善，并且多條公交車可以到達(dá)。同時(shí)，地塊東側(cè)就是已經(jīng)開(kāi)通的地鐵4號(hào)線，這條地鐵線路貫穿西安南北，是西安南北向主要軌道交通之一，也可通過(guò)換成地鐵1、2、3號(hào)線盡享便捷。該地塊附近還有已經(jīng)開(kāi)業(yè)的金輝環(huán)球廣場(chǎng)和西安交大附小金輝分校。

金地、金輝、天地源、萬(wàn)達(dá)、大華等在周邊有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，目前周邊在售的新盤已經(jīng)不多，地塊稀缺，未來(lái)價(jià)值值得期待。