商業(yè)地產(chǎn),占美國GDP13%的支柱產(chǎn)業(yè)
很多人覺得中國是地產(chǎn)依賴性國家,但其實在美國的GDP貢獻中地產(chǎn)行業(yè)的比例也很高,達到13%以上。不過需要注意的是,這其中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)占比高,而住宅開發(fā)的貢獻比例很低,并且大部分計入了建筑業(yè)的貢獻。
獨棟住宅僅僅貢獻GDP的3.4%
在美國的GDP中,每年新增住宅投資的占比在上世紀(jì)50年代曾達到峰值6.9%,此后有所回落,一般維持在4~6%之間,金融危機前,2005年曾一度上升到6.5%,但受金融危機沖擊,到2009年已回落到2.7%,2016年也只輕微回升到3.8%。
數(shù)據(jù)來源:美國經(jīng)濟分析局
上述新增住宅投資中,獨棟住宅的建設(shè)投資只占到三分之一,其余主要是公寓建設(shè)投資、家具裝修投資和經(jīng)紀(jì)人傭金等,其中,經(jīng)紀(jì)人傭金主要與存量房的租售相關(guān),因為美國的新房銷售只占到房屋銷售總量的10%。
圖2 美國住宅投資各分項在GDP中的貢獻
(數(shù)據(jù)來源:美國商務(wù)部、華爾街日報)
實際中,當(dāng)前獨棟住宅的建設(shè)投資只占到美國GDP總值的1.3%,而即使是在金融危機前的峰值階段,美國獨棟住宅建設(shè)投資的GDP貢獻也只有3.4%。
與之相對,存量住宅的租售和商業(yè)地產(chǎn)、出租公寓的租售貢獻了GDP的10%以上。
圖3 美國地產(chǎn)行業(yè)的GDP貢獻
(數(shù)據(jù)來源:美國經(jīng)濟分析局)
中國地產(chǎn)的未來30年,在商業(yè)地產(chǎn)
如果以行業(yè)增加值計算,中國地產(chǎn)行業(yè)2017年的GDP貢獻為5.4萬億人民幣,在GDP中的占比約為6.5%,乍看之下比美國GDP中地產(chǎn)行業(yè)的貢獻度還低,但實際上,兩國地產(chǎn)行業(yè)的構(gòu)成完全不同。
圖4 中國地產(chǎn)行業(yè)的直接GDP貢獻
(數(shù)據(jù)來源:中國國家統(tǒng)計局,中國財政部)
與美國的重商業(yè)地產(chǎn)比例不同,中國地產(chǎn)行業(yè)的GDP貢獻則以住宅的開發(fā)建設(shè)為主,住宅投資占到地產(chǎn)行業(yè)總投資的80%左右,相應(yīng)的,中國住宅開發(fā)產(chǎn)業(yè)的直接GDP貢獻約為5%左右,是美國的3~4倍。
2017年中國地產(chǎn)行業(yè)的總投資額達到11萬億人民幣,相當(dāng)于全年GDP的13.3%。
其中住宅投資相當(dāng)于GDP總額的9.1%,寫字樓和商業(yè)物業(yè)投資相當(dāng)于GDP總額的2.7%,兩者合計占到GDP總額的11.8%,而在2014年時這一比例更高,占到GDP總額的13.1%,并以土地和建設(shè)投資為主。
圖5 中國地產(chǎn)投資的GDP占比
(數(shù)據(jù)來源:中國國家統(tǒng)計局)
上世紀(jì)80年代以來,美國商業(yè)物業(yè)快速增長。從2007年以來美國新建商業(yè)物業(yè)的建筑完成值一直高于同期獨棟住宅的建筑完成值——2017年美國新建商業(yè)物業(yè)的建筑完成值再創(chuàng)歷史新高,達到3,300億美元,高于同期獨棟住宅市場2,700多億美元的建筑完成值。
圖6 美國年化新建物業(yè)的完成值
(數(shù)據(jù)來源:美國人口普查局)
與之相對,中國住宅物業(yè)的建筑完成值從2008年超越美國獨棟住宅市場后(中國的住宅投資均以新建為主,所以我們以中國住宅物業(yè)總的完成值與美國新建獨棟住宅相比較),一路高歌猛進,2015年中國住宅的完成值已經(jīng)超過了7,000億美元,2016年6,900億美元的完成值約是美國住宅市場的2.7倍。但由于中國的人均GDP只相當(dāng)于美國的七分之一,總的GDP相當(dāng)于美國的70%,所以,即使考慮人口因素,當(dāng)前中國住宅市場的投資規(guī)模也是遠(yuǎn)超美國市場的——這是中國城市化過程中的一個特殊階段,但它也意味著如此龐大的住宅開發(fā)市場在長期中是難以持續(xù)的。
長期中,商業(yè)物業(yè)的規(guī)模占比將逐步上升,并最終超越住宅市場。
圖7 中美兩國住宅和商業(yè)物業(yè)投資規(guī)模的比較
(數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計局,美國人口普查局)
不過,當(dāng)前,中國商業(yè)物業(yè)的建筑完成值占比仍較小(中國的商業(yè)物業(yè)包括辦公物業(yè)、倉儲物業(yè)、零售物業(yè)、酒店、餐飲物業(yè)、會展中心等,但不包括醫(yī)療、教育、娛樂等物業(yè)設(shè)施,因為這類物業(yè)在中國大多為公立建筑,而非商業(yè)性物業(yè))。
2016年上述商業(yè)物業(yè)的完成值達到1,500億美元,約為美國市場的一半,占中國不動產(chǎn)開發(fā)市場總規(guī)模的20%,未來還有較大的增長前景。
圖8 美國商業(yè)物業(yè)的完成值構(gòu)成
(數(shù)據(jù)來源:美國人口普查局)
在商業(yè)物業(yè)的結(jié)構(gòu)上,經(jīng)過多年發(fā)展,美國的商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)多態(tài)化特征,商業(yè)物業(yè)中,商鋪等零售物業(yè)只占到每年建筑完成值的25%,寫字樓和公寓各占18%,醫(yī)療養(yǎng)老物業(yè)(私有)、倉儲物業(yè)和酒店物業(yè)的占比也都在8-10%之間,教育物業(yè)(私有)占6%,休閑物業(yè)占4%。
圖9 美國商業(yè)物業(yè)的完成值結(jié)構(gòu)(截至2017年底)
(數(shù)據(jù)來源:美國人口普查局)
與之相對,中國的商業(yè)物業(yè)仍以寫字樓和商鋪為主,兩者合計占到商業(yè)物業(yè)市場總規(guī)模的90%,其中,商鋪等零售物業(yè)約占48%,寫字樓占42%,剩下的10%主要由酒店物業(yè)(6%)和倉儲物業(yè)(4%)構(gòu)成。這顯示中國商業(yè)物業(yè)市場的專業(yè)化程度遠(yuǎn)不如美國,在細(xì)分領(lǐng)域還有很大的發(fā)展空間。
圖10 中國物業(yè)完成值結(jié)構(gòu)(2017年)
(數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計局)
REITs,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的終極王道
美國的地產(chǎn)企業(yè)大體可分為四類,地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、地產(chǎn)運營企業(yè)、REITS類不動產(chǎn)投資企業(yè),以及極少數(shù)的投資開發(fā)運營一體化的綜合性地產(chǎn)企業(yè)(還有少數(shù)從事一級開發(fā)或持有大量土地的地主型企業(yè),因為數(shù)量較少,屬于非主流企業(yè),我們在這里就不做詳細(xì)分析了)。
圖10 美國地產(chǎn)類上市公司的數(shù)量結(jié)構(gòu)(2017)
(數(shù)據(jù)來源:Stern School of Business at New York University)
其中,REITS類公司占比最大,當(dāng)前美國的地產(chǎn)上市公司中共有244家REITS公司,占地產(chǎn)類上市公司總數(shù)的67%,總市值接近1萬億美元,占地產(chǎn)類上市公司總市值的91%;
圖11 美國地產(chǎn)類上市公司的市值結(jié)構(gòu)(2017)
(數(shù)據(jù)來源:Stern School of Business at New York University)
其次是住宅開發(fā)企業(yè)(Home builder),共有32家上市公司,占地產(chǎn)類上市公司總數(shù)的9%,總市值約900億美元,占地產(chǎn)類上市公司總市值的6%;
另有60家地產(chǎn)運營類上市公司,占地產(chǎn)類上市公司總數(shù)的16%,總市值約350億美元,占地產(chǎn)類上市公司總市值的2%;
至于土地開發(fā)類企業(yè)和綜合性地產(chǎn)公司,無論是數(shù)量還是市值的占比都很小,大多在非主板上市,市值加起來也不到100億美元。
今天中國的地產(chǎn)行業(yè)仍以住宅開發(fā)和綜合性的地產(chǎn)企業(yè)為主,未來,隨著商業(yè)地產(chǎn)的崛起和資產(chǎn)證券化的發(fā)展,專業(yè)的持有類公司和運營類公司的占比將逐步提升,逐步實現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)從綜合性向?qū)I(yè)化的轉(zhuǎn)型。
未來的商業(yè)地產(chǎn),會很賺錢!
隨著地產(chǎn)行業(yè)的重心從新建物業(yè)向存量物業(yè)轉(zhuǎn)移,從住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,地產(chǎn)企業(yè)的生存模式也在發(fā)生變化,但成功轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)企業(yè)仍可以獲得10%以上的股東回報,生存狀況良好。
圖12 美國地產(chǎn)行業(yè)的模式轉(zhuǎn)型與分化
(數(shù)據(jù)來源:貝塔策略工作室)
未來,隨著中國土地紅利的削弱和城市化速度的減緩,地產(chǎn)行業(yè)面臨更大的轉(zhuǎn)型壓力,住宅開發(fā)企業(yè)的利潤率將進一步降低,要想維持之前的投資回報率水平,只有進一步加快企業(yè)的周轉(zhuǎn)效率,放大經(jīng)營杠桿或資本杠桿,這意味著地產(chǎn)企業(yè)將逐步從自建、自管、自持的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向代建、托管、合資的輕資產(chǎn)模式。
至于投資物業(yè),從長期看,REITS和資產(chǎn)證券化的發(fā)展將加速商業(yè)地產(chǎn)的擴張,也將推動地產(chǎn)行業(yè)加速實現(xiàn)輕重資產(chǎn)的分離,其中,重資產(chǎn)的部分將由資金成本更低或資金期限更長、風(fēng)險承受能力更強的REITS和基金來持有,其余的地產(chǎn)企業(yè)將聚焦于開發(fā)、運營、或開發(fā)運營一體化的投資管理環(huán)節(jié)。
參考文章2
最新|西安4宗土地成交 碧桂園摘得航天城198畝宅地
楊小酸 騰訊房產(chǎn)西安站
2019年5月21日下午,西安四宗國有建設(shè)用地進行拍賣,地塊編號分別為HT01-2-38-1、HT01-2-37-1、GX1-(1)-44-1等、CB1-2-137。這些地塊中,位于航天基地航天北路以南、神舟三路以東、航天大道以北、神舟大道以西的2宗住宅用地成交,為夏殿村城改項目用地,土地總面積197.923畝,成交總價款72400萬元(出讓金),均由西安悅隴置業(yè)有限公司(碧桂園)摘得。從位置上看,本次拍賣的這兩宗地位置非常好,并且是難得的百畝以上大幅住宅用地。
(土地信息詳情)
地塊信息與成交概況
地塊編號:HT01-2-38-1
地塊位置:航天基地航天北路以南、神舟三路以東、航天大道以北、神舟大道以西
地塊性質(zhì):住宅
土地面積:68870.56平方米(折合103.306畝)
容積率:不大于3.476
土地使用年限:70年
成交單位:西安悅隴置業(yè)有限公司(碧桂園)
成交價格:38100萬元
樓面價: 4916元/平方米
地塊編號:HT01-2-37-1
地塊位置:航天基地航天北路以南、神舟三路以東、航天大道以北、神舟大道以西
地塊性質(zhì):住宅
土地面積:63078.19平方米(折合94.617畝)
容積率:不大于3.31
土地使用年限:70年
成交單位:西安悅隴置業(yè)有限公司(碧桂園)
成交價格:34300萬元
樓面價:5133元/平米
上述兩宗地須按相關(guān)政策配建公共租賃住房,宗地范圍內(nèi)規(guī)劃的公建配套設(shè)施,受讓人應(yīng)按照《西安市居住區(qū)公建配套設(shè)施建設(shè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,承擔(dān)相應(yīng)的建設(shè)和移交任務(wù)。
這兩宗地塊處于曲江新區(qū)與航天基地交匯處,周邊交通路網(wǎng)已經(jīng)完善,并且多條公交車可以到達。同時,地塊東側(cè)就是已經(jīng)開通的地鐵4號線,這條地鐵線路貫穿西安南北,是西安南北向主要軌道交通之一,也可通過換成地鐵1、2、3號線盡享便捷。該地塊附近還有已經(jīng)開業(yè)的金輝環(huán)球廣場和西安交大附小金輝分校。
金地、金輝、天地源、萬達、大華等在周邊有項目開發(fā),目前周邊在售的新盤已經(jīng)不多,地塊稀缺,未來價值值得期待。