這兩天，西安的夜市攤上，社交群里分外“熱鬧”。一句話概括，談“公積金”色變。

具體事兒：4月22日，208坊發(fā)了一篇關(guān)于西安房?jī)r(jià)的文章，題為《房?jī)r(jià)又漲了！西安“居”不易，誰(shuí)在作梗？》。

這篇文章的起因，源于近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的3月份70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)，西安新建商品住宅以同比上漲24.4%霸榜。

4月23日，西安住房公積金管理中心發(fā)布《西安住房公積金管理中心關(guān)于啟動(dòng)資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)防控一級(jí)響應(yīng)的通知》，該通知從2019年5月13日起執(zhí)行。

一紙文件，攪動(dòng)“一池春水”。暫停異地購(gòu)房提取，首付比例提高至“最低35%”。

“為啥？”“五險(xiǎn)一金的意義何在？”

一時(shí)間，坊間激起千層浪。

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一級(jí)響應(yīng)從何而來？

按照西安住房公積金管理中心《資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)防控辦法》，響應(yīng)等級(jí)與個(gè)貸率有關(guān)。

當(dāng)個(gè)貸率在85%-90%之間時(shí)，就需啟動(dòng)一級(jí)響應(yīng)，措施就是降低貸款額度、提高首付比例。

那什么又是個(gè)貸率，西安的個(gè)貸率又在什么水平？

對(duì)此，長(zhǎng)安君查閱了相關(guān)資料。

公積金個(gè)貸率，是指公積金個(gè)人住房貸款余額與繳存余額之比。

業(yè)內(nèi)一般用這項(xiàng)指標(biāo)來觀察公積金支持個(gè)人貸款買房力度。

個(gè)貸率過低，可能意味著公積金支持貸款買房的力度不夠，過高又表明公積金余額趨緊。一般以85%作為警戒線。

而按照2018年西安公積金報(bào)告分析顯示：

2018年末，公積金繳存余額724.17億元，同比增長(zhǎng)16.47%；累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款余額625.65億元，同比增長(zhǎng)24.29%。

個(gè)人住房貸款余額占繳存余額的86.40%，高出警戒線1.4%。

從數(shù)據(jù)來看，西安住房公積金管理中心啟動(dòng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)防控一級(jí)響應(yīng)，沒毛??！

可理論上可行，就真的適用于現(xiàn)狀嗎？

2

合規(guī)，不代表不傷人

其實(shí)，個(gè)貸率就像個(gè)“情緒多變的少女”，影響因素很多，某個(gè)年份個(gè)貸率變化與當(dāng)年繳存、貸款發(fā)放以及樓市交易都有關(guān)系。

西安這兩年的個(gè)貸率變化明顯，比如2018年西安的個(gè)貸率比2017年足足增加了5.44個(gè)百分點(diǎn)。

而西安房?jī)r(jià)上漲、樓市交易升溫則是個(gè)貸率上升的重要推力。

近幾年，西安的房?jī)r(jià)迎來“春天”，其上漲的態(tài)勢(shì)也給人一種“壓抑太久后怒放”的感覺。

如今站在房?jī)r(jià)高位往回看，西安祭出的“史上最寬松”戶籍政策、減少購(gòu)房戶籍限制等等措施，似乎有著為西安房?jī)r(jià)飆升“保駕護(hù)航”的意思。

不得不說，西安是一個(gè)神奇的城市。

地上有古墓，天上有神明，“一城文化半城神仙”的“美譽(yù)”，似乎在西安購(gòu)房這件事兒上也頗為應(yīng)景。

因?yàn)?ldquo;神仙不用買房”，所以就不用在乎房?jī)r(jià)上漲？

剩下“半城的非神仙”并不是大多數(shù)，所以不用考慮這“半城的非神仙”買不買得起？

所以相當(dāng)諷刺的情況出現(xiàn)了，那就是“西安的房?jī)r(jià)能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)飆升，西安的薪酬卻常年在低位徘徊”。

面對(duì)高房?jī)r(jià)，公積金無疑是購(gòu)房者的首選，尤其是剛需購(gòu)房者。

而此次西安住房公積金管理中心調(diào)整公積金貸款額度和首付比例，即便是對(duì)防范住建系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有所裨益，卻也抬高了購(gòu)房者使用公積金的成本，“誤傷”了剛需購(gòu)房者。

一盆冷水潑向人間，潑向那需要買房的“半城的非神仙”。

具體來看“殺傷力”：

第一波傷害：首付比例上升10%。按照100㎡和2018年西安市商品房均價(jià)為11673元/㎡計(jì)算，購(gòu)房者首付款要多交116730元。

第二波傷害：貸款額度普遍降低。即便新規(guī)定中對(duì)于“借款人與配偶公積金賬戶之和大于2萬元”的情況未做貸款上限說明（不知新規(guī)是否有上限），但對(duì)于相當(dāng)一部分選擇使用公積金首次購(gòu)房的人而言，自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)決定了其貸款的上限。

因此，貸款額度計(jì)算公式中倍數(shù)從18倍降低至15倍，意味著能貸的少了，購(gòu)房壓力增加。

“房?jī)r(jià)這么高，又收緊公積金貸款，工薪族買房無望了”！想必這是大部分西安人看到這則通知的感受。

如果中國(guó)城市有一個(gè)“‘居’不易指數(shù)”，想必西安住房公積金管理中心這一通知，又是一波神助攻。

在當(dāng)下各地對(duì)“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”嚴(yán)重的境況下，作為中國(guó)社會(huì)保障體系的重要組成，公積金依舊是降低個(gè)人購(gòu)房壓力重要保障。

因此，西安在防控化解風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也需要思考和出臺(tái)一些降低人們生活成本的措施。

比如提高薪酬水平，“史上最寬松”的戶籍政策引來人，“錢”也要跟得上；

再比如，公積金要成為購(gòu)房者的后盾，而不要淪為銀行商貸的備胎。