2019年4月23日，西安市住房公積金管理中心發(fā)布通知，從2019年5月13日起，啟動(dòng)住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)防控一級(jí)響應(yīng)。

其中一項(xiàng)具體措施包括：

繳存職工家庭首次使用住房公積金貸款購(gòu)買自住住房，面積在144㎡（含）以內(nèi)的首付比例不低于35%，面積在144㎡以上的首付比例不低于40%。對(duì)結(jié)清首次住房公積金貸款后，再次申請(qǐng)使用住房公積金貸款購(gòu)買自住住房，面積在144㎡（含）以內(nèi)的首付比例不低于40%，面積在144㎡以上的首付比例不低于45%；第三次及以上申請(qǐng)住房公積金貸款的不予受理。購(gòu)買精裝修房屋首付款比例不低于40%。

此外，通知還提到簡(jiǎn)化了省直、長(zhǎng)慶油田分中心繳存職工貸款手續(xù)；以及嚴(yán)格落實(shí)貸款資格審查，嚴(yán)格公積金貸款審批制度，加強(qiáng)貸款申請(qǐng)人資格審查，借款人須在申請(qǐng)貸款前12個(gè)月按時(shí)連續(xù)足額繳存公積金等要求。

對(duì)于購(gòu)房者來說，有新政策出臺(tái)，最為關(guān)心的當(dāng)然是對(duì)以后購(gòu)房會(huì)有哪些方面的影響？不妨仔細(xì)展開分析：

一

文件出臺(tái)背景及傾向

第一，4月19日的政治局會(huì)議，重提“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，并繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”。

第二，4月16日，西安住房公積金管理中心公布了《資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)防控辦法》，這一政策容易被忽略，其實(shí)這次423政策是在這一文件的基礎(chǔ)上形成的。

4月16日的文件開頭有提到：

“為了貫徹落實(shí)中央“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，進(jìn)一步防范和控制住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，保障資金安全有序高效運(yùn)行，合理引導(dǎo)住房需求，保障基本剛需，支持改善需求，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。”

目的是：

“為有效防范住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，充分發(fā)揮公積金互助性、保障性作用，體現(xiàn)繳存職工權(quán)利和義務(wù)對(duì)等原則，在加大內(nèi)部資金融通的基礎(chǔ)上，根據(jù)資金流動(dòng)性情況，實(shí)施提取政策、貸款倍數(shù)和貸款額度動(dòng)態(tài)調(diào)整等風(fēng)險(xiǎn)防控措施。”

實(shí)際措施就是：

“通過對(duì)住房公積金個(gè)人住房貸款率（以下簡(jiǎn)稱個(gè)貸率）、資金凈流量等指標(biāo)的綜合分析和對(duì)住房公積金使用供需趨勢(shì)研判，建立流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，實(shí)施三級(jí)響應(yīng)。當(dāng)個(gè)貸率連續(xù)三個(gè)月滿足風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)條件，通過綜合研判，啟動(dòng)相應(yīng)響應(yīng)措施。”

也就是說，4.23文件就是響應(yīng)4.16出臺(tái)的《資金流動(dòng)性防控辦法》，啟動(dòng)了“一級(jí)響應(yīng)措施”，即4.23文件的主要內(nèi)容。

所以，西安市公積金管理中心在昨天出臺(tái)的4.23文件，其政策宗旨導(dǎo)向是強(qiáng)調(diào)房住不炒、因城施策、防范化解風(fēng)險(xiǎn)、保障資金安全高效有序、保障基本剛需，支持改善需求，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。

對(duì)于西安樓市來說，既然從上到下的政策基調(diào)都是偏緊的，那必然4.23文件對(duì)應(yīng)的具體措施辦法也是偏向于收緊的。

二

4.23文件對(duì)比之前的變化及影響

第一，暫停西安地區(qū)（含西咸新區(qū)）以外購(gòu)房提取公積金。

也就是說，西安本地購(gòu)房才可以提取在西安繳存的公積金，在西安以外的地方購(gòu)房提取公積金則被叫停。這個(gè)很好理解，既然是本市的住房公積金，當(dāng)然不希望流向外地。既然是啟動(dòng)了資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)防控一級(jí)響應(yīng)措施，也說明本市的公積金資金面也是偏緊張的，本就有限的資金肯定要用于本市才比較合理實(shí)際。

第二，公積金貸款額度計(jì)算的變化。

當(dāng)借款人與配偶公積金賬戶之和大于2萬(wàn)元的：

貸款額度=（借款人公積金繳存賬戶余額+配偶公積金繳存賬戶余額）×15倍×繳存時(shí)間系數(shù)（累計(jì)繳存時(shí)間≥36個(gè)月的，時(shí)間系數(shù)為1.2；累計(jì)繳存時(shí)間＜36個(gè)月的，時(shí)間系數(shù)為1）。

之前，貸款額度=（借款人公積金繳存賬戶余額+配偶公積金繳存賬戶余額）×18倍×繳存時(shí)間系數(shù)（累計(jì)繳存時(shí)間≥36個(gè)月的，時(shí)間系數(shù)為1.2；累計(jì)繳存時(shí)間＜36個(gè)月的，時(shí)間系數(shù)為1）。

解釋：主要變化就是貸款額度的倍數(shù)從之前的18倍下降至15倍，時(shí)間系數(shù)保持未變。

當(dāng)借款人與配偶繳存賬戶余額小于2萬(wàn)的：

①賬戶余額合計(jì)＜5000元的，貸款額度最高不超過20萬(wàn)元；

解釋：對(duì)比之前，縮減額度5萬(wàn)元，原額度為25萬(wàn)。

②5000元≤賬戶余額合計(jì)＜1萬(wàn)元的，貸款額度最高不超過25萬(wàn)元；

解釋：對(duì)比之前，縮減額度5萬(wàn)元，原額度為30萬(wàn)元。

③1萬(wàn)元≤賬戶余額合計(jì)＜2萬(wàn)元的，貸款額度最高不超過30萬(wàn)元。

解釋：對(duì)比之前，縮減額度5萬(wàn)元，原額度為35萬(wàn)元。

第三，公積金貸款首付比例的變化。

144平以內(nèi)面積，首付比例從25%提高至35%；144平以上面積，首付比例從30%提高至40%；

再次申請(qǐng)使用住房公積金貸款購(gòu)住房，面積在144㎡以內(nèi)的首付比例從30%提高至40%，面積在144㎡以上的首付比例從30%提高至45%；

第三次及以上申請(qǐng)住房公積金貸款的不予受理。購(gòu)買精裝修房屋首付款比例不低于40%。

解釋：個(gè)人住房公積金貸款首付比例在在之前規(guī)定基礎(chǔ)上相應(yīng)提高了10%。

額度的縮減和首付比例的提高，對(duì)于使用公積金貸款的人們還是有一定的影響的。畢竟公積金的貸款利率只有3.25%，而目前西安區(qū)域的銀行提供的購(gòu)房商業(yè)貸款利率要從基準(zhǔn)利率的4.9%上浮到1.15—1.2倍（實(shí)際利率5.635%-5.88%），所以公積金貸款利率明顯要?jiǎng)澦愫芏?，很多?gòu)房人都愿意優(yōu)先使用公積金貸款來購(gòu)房。

按照目前西安市的規(guī)定，職工個(gè)人按月連續(xù)足額繳存住房公積金規(guī)定期限（當(dāng)前12個(gè)月）以上，購(gòu)買自住普通住房時(shí)，就可以申請(qǐng)住房公積金貸款。

影響：4.23通知文件的立意目的，還是趨向于鼓勵(lì)人們長(zhǎng)期繳存，增加西安市住房公積金的資金積累，控制流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。不鼓勵(lì)通過短期一兩年的繳存，然后立馬利用公積金來貸款購(gòu)房的行為。所以，對(duì)于繳存余額較低、時(shí)間較短的購(gòu)房人而言，是明顯降低了這部分人公積金貸款的額度，增加了這部分人購(gòu)房首付的難度。但是，對(duì)于繳存余額較大且長(zhǎng)期繳存的家庭和個(gè)人來說，基本沒有什么太大的影響。

三

公積金貸款在使用中面臨的問題

公積金貸款政策看上去很美，實(shí)際使用還是有一定的限制。所以，關(guān)于公積金貸款的具體實(shí)際問題，有兩點(diǎn)需要解釋。

第一個(gè)貸款額度。

按照目前西安市住房公積金政策，借款人單人連續(xù)足額繳存住房公積金的，貸款額度最高不超過50萬(wàn)元；借款人及配偶同時(shí)連續(xù)足額繳存住房公積金的，貸款額度最高不超過65萬(wàn)元。也即是說，單人最多貸款50萬(wàn)元，夫妻最多貸款65萬(wàn)元。

這一限額政策并未取消，在4.23通知文件中更是沒有提及，畢竟4.23文件只是對(duì)于4.16出臺(tái)的《資金流動(dòng)性防控辦法》的具體響應(yīng)和實(shí)施，不可能去違反現(xiàn)行政策的總體框架。

很多人誤以為4.23文件是將50萬(wàn)和65萬(wàn)的貸款限額取消了，其實(shí)這是誤讀。如果取消了50萬(wàn)和65萬(wàn)的限額，很多購(gòu)房人的貸款額度就會(huì)立刻放大，這與4.23文件和4.16的風(fēng)險(xiǎn)防控辦法的宗旨和目的，就背道而馳了。

而且目前，國(guó)管公積金的貸款額度也只有首套120萬(wàn)，二套60萬(wàn)；北京市公積金貸款首套最高額度也只有120萬(wàn)；上海市公積金貸款夫妻最高額度為120萬(wàn)元，單人最高為60萬(wàn)元；武漢市家庭購(gòu)買首套住房最高額度70萬(wàn)元；成都市公積金貸款夫妻最高額度為70萬(wàn)元，單人最高為40萬(wàn)元。

不論是縱向橫向?qū)Ρ?，目前西安市公積金貸款限額，都沒有突破65萬(wàn)和50萬(wàn)限額的可能性。

所以，在4.23文件中，即便購(gòu)房人的公積金累計(jì)繳存余額足夠高，計(jì)算出來的貸款額度也很高，依然要受到貸款最高50萬(wàn)和65萬(wàn)限額的限制。比如繳存人夫妻（或者個(gè)人）雙方賬戶余額為6萬(wàn)元，繳存時(shí)間滿36個(gè)月。

貸款額度=6萬(wàn)余額*15倍*時(shí)間系數(shù)1.2=108萬(wàn)元

但是由于夫妻雙方限額最高65萬(wàn)，個(gè)人限額50萬(wàn)，所以即便是計(jì)算出來了108萬(wàn)的額度，但是實(shí)際依然只能貸款65萬(wàn)元或者50萬(wàn)。

第二個(gè)問題組合貸。

按照目前西安市商品住房均價(jià)為13000元/㎡左右，以100平米的小三房為例（注：西安市目前的房源供應(yīng)情況，90平以下的房源數(shù)量比例對(duì)比從前是大幅減少，目前房源供應(yīng)戶型面積是以剛需偏改善型為主），總價(jià)為130萬(wàn)，按照首套住房30%計(jì)算，首付基本要在40萬(wàn)元以上，貸款額度為90萬(wàn)元。目前西安市公積金的貸款額度為夫妻65萬(wàn)，單人50萬(wàn)元。這和所需的90萬(wàn)的貸款額度還相差25萬(wàn)或40萬(wàn)。

西安市很多樓盤都支持公積金和商貸相互配合的“組合貸”，先把公積金的貸款額度用足，不足的部分用商業(yè)貸款補(bǔ)充。上面提到的差額25萬(wàn)或者40萬(wàn)就可以采用貸款這種方式。

按說這是非常好的政策措施了，但實(shí)際情況是，今年以來，西安市范圍的商業(yè)銀行將“組合貸”里面的商貸部分的利率提高到了基準(zhǔn)利率的1.3倍（首套房）和1.4倍（二套房），這比目前純粹的商貸在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上提高1.15-1.2倍明顯又要高出許多了。

所以購(gòu)房人要做好分析，如果公積金貸款額度實(shí)在是太低了，還不如直接去使用1.15-1.2倍的商貸利率，免得被1.3-1.4倍的“組合貸”中的商貸給挖坑收割了。如果公積金貸款額度足夠高，商貸部分又不多，那就可以使用組合貸，以后再考慮提前歸還商貸部分。

順便提一句，西安的銀行貸款政策一貫對(duì)于本地購(gòu)房者也比較苛刻。本來購(gòu)房商貸利率就要比京滬深要高一些，京滬深的購(gòu)房商貸基準(zhǔn)利率是4.9%，西安的商貸利率是基準(zhǔn)利率的1.15-1.2倍，“組合貸”中的商貸部分更是高到1.3-1.4倍。只能嘆一句，長(zhǎng)安居，大不易。

作者：孫易祥

西安郵電大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教師

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