【原標(biāo)題：通縣房地產(chǎn)網(wǎng)：城鎮(zhèn)化會(huì)帶動(dòng)樓市 行業(yè)將迅速發(fā)展】財(cái)金網(wǎng)消息 隨著“十三五”規(guī)劃的展開(kāi)，我國(guó)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化步伐加快，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、新興行業(yè)崛起和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的持續(xù)發(fā)展都需要大量的固定資產(chǎn)投資，我國(guó)將成長(zhǎng)為世界上最大的租賃市場(chǎng)。

租賃作為政策鼓勵(lì)的房地產(chǎn)發(fā)展方向，涉足的資本與開(kāi)發(fā)商預(yù)期將繼續(xù)大幅增加。

同時(shí)，如何解決租賃盈利的問(wèn)題也浮出水面。租賃市場(chǎng)的核心問(wèn)題依然是租售比懸殊，“目前依然沒(méi)有一家企業(yè)能摸索出租賃直接盈利的可能性，全國(guó)大部分城市租售比在500：1以上。這種情況下，租賃可能全行業(yè)虧損。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

未來(lái)如何解決盈利問(wèn)題以及提高租賃回報(bào)率?除了低價(jià)供應(yīng)租賃用地之外，相關(guān)稅收、金融和法律的支持也缺一不可。

租賃融資興起

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國(guó)融資租賃行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展前景預(yù)測(cè)分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下，我國(guó)融資租賃行業(yè)發(fā)展步入黃金期，截至2016年，全國(guó)融資租賃總部企業(yè)超過(guò) 7000家，比上年增加約2500家;融資租賃合同余額達(dá)到人民幣 5.33萬(wàn)億人民幣，比上年增長(zhǎng) 20%。融資租賃行業(yè)未來(lái)仍將保持年均 20%以上的復(fù)合增速，到2021年將有望達(dá)到人民幣20.79萬(wàn)億元，融資租賃在中國(guó)具有廣闊的市場(chǎng)前景。

資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

2017年四季度以來(lái)，由于境內(nèi)融資的諸多限制，境外發(fā)債成為房企尋求短期融資的重要渠道。據(jù)聯(lián)訊證券統(tǒng)計(jì)，2017年內(nèi)房企海外發(fā)債規(guī)模達(dá)404.6億，2018年進(jìn)一步提速，年初至今規(guī)模已高達(dá)644.7億元。

然而，海外渠道也或?qū)⒚媾R收緊壓力，日前，外匯局表示，將強(qiáng)化對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)行業(yè)借用外債的管理，除有特殊規(guī)定外，房地產(chǎn)企業(yè)不得借用外債。

另一邊廂，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的興起，為房企打開(kāi)了一扇窗。通過(guò)資產(chǎn)證券化，房企可將流動(dòng)性缺乏但未來(lái)有較好現(xiàn)金流的資產(chǎn)，打包出售后通過(guò)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)在資本市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，房企在吸收零散的社會(huì)資金的同時(shí)，能夠分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)聯(lián)訊證券統(tǒng)計(jì)，截至2018年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品共發(fā)行了81單，融資總規(guī)模達(dá)1253億元，其中住房租賃類REITs產(chǎn)品成為主力。最近的一次房企通過(guò)住房租賃REITs的消息來(lái)自恒大，上海證券交易所披露信息顯示，5月4日，中國(guó)恒大在上交所提交的“中聯(lián)前海開(kāi)源-恒大租賃住房一號(hào)第N期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已被受理，擬發(fā)行金額100億元。

據(jù)披露，近期包括首創(chuàng)置業(yè)、泰禾集團(tuán)、中城投資、綠城、石榴置業(yè)在內(nèi)的房企也將發(fā)行長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)住房租賃債券規(guī)模總共為174億元。此前，保利、碧桂園、招商蛇口、旭輝等龍頭房企已率先出臺(tái)了類似產(chǎn)品。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前房企獲批的REITs、CMBS、ABN等租賃證券化產(chǎn)品規(guī)模已近千億。

與此同時(shí)，租賃并購(gòu)基金也已出現(xiàn)。3月12日，中國(guó)建設(shè)銀行與新派公寓發(fā)起首期20億元公寓資產(chǎn)并購(gòu)基金，促進(jìn)租賃市場(chǎng)快速整合發(fā)展。業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，隨著REITs相關(guān)政策法規(guī)的不斷推出，未來(lái)房企通過(guò)資產(chǎn)證券化形式進(jìn)行融資的模式將會(huì)更加成熟。國(guó)泰君安也指出，長(zhǎng)租公寓是國(guó)家現(xiàn)階段重點(diǎn)鼓勵(lì)和扶持的行業(yè)，加上重資產(chǎn)持有模式拉長(zhǎng)投資回收期，資產(chǎn)證券化是釋放行業(yè)資金沉淀最有效的解決方法。

租賃盈利難題

雖然租賃炙手可熱，但與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不同，租賃是一門(mén)需要專業(yè)運(yùn)營(yíng)的生意。張大偉認(rèn)為，當(dāng)下資金面趨緊，而租賃融資是相對(duì)寬松的融資渠道，一些并沒(méi)有發(fā)展長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的企業(yè)，也在密集發(fā)布租賃融資，有圈錢進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的嫌疑。

此外，租賃市場(chǎng)的核心問(wèn)題依然是租售比懸殊，目前依然沒(méi)有一家企業(yè)能摸索出租賃直接盈利的可能性。中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，京滬穗深中房租收益最高的廣州，租金回報(bào)率也僅1.7%。這意味著，單純靠租金回報(bào)，需要59.17年才能回收成本。

建行廣東分行行長(zhǎng)劉軍以4.9%的三年期貸款利率概算，包括稅費(fèi)在內(nèi)，租賃住房的租金回報(bào)率、利潤(rùn)率至少要達(dá)到5.5%。劉軍認(rèn)為，房企提升租賃的收益率有兩個(gè)方向，一是租購(gòu)?fù)瑱?quán)，推動(dòng)集體建設(shè)用地入市;二是以土地自持競(jìng)拍的方式。

目前全國(guó)已開(kāi)始出讓低價(jià)的租賃土地，北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過(guò)10個(gè)城市都在加速供應(yīng)租賃用地，其中很多為集體土地。

此外，萬(wàn)科有關(guān)人士認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓的前期投入資金巨大，回報(bào)周期長(zhǎng)。如果可以在項(xiàng)目獲取、稅收優(yōu)惠甚至是租金補(bǔ)貼方面有一些優(yōu)惠政策，引導(dǎo)更多開(kāi)發(fā)商進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，也非常有利于盤(pán)活現(xiàn)有資產(chǎn)及去庫(kù)存。