【原標(biāo)題：公積金貸款的6個問題,你可想好了?】財金網(wǎng)消息 在上個月的文章《房貸利率降降降，我的月供要變少了？》當(dāng)中，小巴聊了一下銀行降低房貸利率的事情。

有位小伙伴在文章下面留言說，希望能講一下公積金貸款。

看來想了解的人也不少，那小巴今天就來說說公積金貸款當(dāng)中，幾個比較重要的點。

01

你能不能申請公積金貸款？

雖說凡是繳存了公積金的職工，都可以按照規(guī)定申請住房公積金貸款，不過這里面其實是有門檻的，而且還不少：

1、首先，大多數(shù)城市規(guī)定，必須連續(xù)交夠住房公積金6個月以上才能申請。注意了，一定是“連續(xù)”足額繳存，斷了就要重新計算時限。

2、要申請公積金貸款，前提是你之前沒有提取過公積金，用來支付房子的首付。如果已經(jīng)提取過了，就不可以再申請公積金貸款了，兩者只能“二選一”。

3、如果你名下還有房子正在使用公積金貸款的，也是不能再申請的。

4、你手上有購房合同或協(xié)議，并且能辦理抵押、保證擔(dān)保手續(xù)。也就是在提交審核的階段，擔(dān)保公司審核通過后給到你的《擔(dān)保承諾書》。

5、你的征信信用要良好。

這一點看似簡單，但很容易被大家忽略。比方說在廣州，如果征信記錄顯示住房貸款逾期6期以上的，貸款結(jié)清5年后才能申請住房公積金貸款。

《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》

02

你的房子能不能申請公積金貸款？

除了對人有門檻，對房子也有要求。

根據(jù)規(guī)定，新的商品房要獲得公積金貸款資格，房地產(chǎn)開發(fā)商就要到公積金中心登記備案。

如果開發(fā)商嫌手續(xù)麻煩，或者本身達(dá)不到備案要求，沒有到公積金中心辦理登記備案，那這個樓盤的房子，是不能申請公積金貸款的。

還有一些開發(fā)商，可能跟商業(yè)銀行有合作，那么這個樓盤房子的公積金貸款，就只能在指定的銀行申請。

所以，如果你是打算用公積金貸款的話，那么最好在購買之前，問清楚要房子究竟能不能申請公積金貸款。

還有更體貼的城市如深圳，在公積金中心網(wǎng)站上還能查到符合條件的預(yù)售樓盤。

查詢路徑：“深圳市住房公積金管理中心”官網(wǎng)——“政務(wù)服務(wù)”欄中——“預(yù)售房源查詢”

03

貸款額度

一般來說，公積金貸款的額度要比商業(yè)貸款低。具體的貸款額度，跟咱們的賬戶余額、每月的繳存額有關(guān)。

比如說廣州，按照目前的規(guī)定，公積金貸款額度的公式為：

賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù)

假設(shè)小巴現(xiàn)在的公積金賬戶余額2萬元，每月繳存額500元，距離退休年齡為25年。那么，小巴理論上可申請的額度=20000×8+500×25×12=310000元。

這點額度，小巴在廣州買個廁所還是可以的……

不過，倒也不是沒有辦法增加額度。如果你已經(jīng)成家，夫妻兩人都有公積金，可以申請另一方作為共同貸款人。

按照目前的規(guī)定，廣州單個人的最高額度為60萬元，而兩人或兩人以上申請公積金買同一套房，最高額度就可以達(dá)到100萬元。

要是額度還不夠，可以考慮組合貸。但前提同樣是，你買的樓盤是支持組合貸的。

還得提醒一點，就是在考慮貸款額度的時候，還要先大概算一算自己每月的還款額，最好不要超過你月收入的40%。如果還款壓力太大，就得適當(dāng)降低貸款額度，或者拉長貸款年限。

04

等額本息or等額本金？

無論是哪種貸款，該還的債都是要還的。

等額本息和等額本金，這兩種方式要選哪一種，大家也常常會問，我們就順便在這里捋一捋。

等額本息，是把貸款本金總額和利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€月中，也就是說，你每個月要還的本息和是固定的，其中一部分是利息，另一部分是本金。

不過，銀行是先收剩余本金的利息的，也就是說，前面的還貸期主要是還利息，等利息還得差不多了才開始還本金。

等額本金，是將貸款本金總額等分成每月的本金，也就是，你每個月還的本金部分是固定的，然后根據(jù)所剩本金再計算還款利息。

簡單來說，就是：

等額本息，每個月還款額相同，主要是先還利息，再還本金；

等額本金，每個月還款額不同，還的本金固定不變，利息逐漸減少。

用一張圖直觀表示就是：

（貸款100萬，20年還清）

所以我們可以看到，如果是等額本息，那么前期的還款壓力會比較小，但是總利息會比等額本金法多。而且是隨著貸款期限越長，利息相差越大。

相反，等額本金則是前期壓力大，后期隨著利息的減少，要還的金額也逐漸減少。

那要選哪一個呢？

小巴的建議是：

如果說你現(xiàn)在的收入比較低，前期承受不了過高的貸款壓力，可以選擇等額本息。相比等額本金，它還有一個好處，就是你有更多的資金可以提前使用。

如果你現(xiàn)在收入還可以，自己有點儲蓄，不愿承擔(dān)過多的利息，想后期更輕松一點，那就選擇等額本金。不過如果選擇這種方式，后期你想提前還款，或者是商貸轉(zhuǎn)公積金貸，就要付出更多的成本，因為前面你已經(jīng)還了不少利息了。

05

利用公積金沖抵還貸

不管是商業(yè)貸款，還是公積金貸款，都可以用公積金沖抵還貸的方式進(jìn)行還款。

也就是自己不用另外掏錢，而是委托公積金管理中心，從你自己、或者共同還款人的住房公積金賬戶中，提取資金來還貸。

公積金沖抵還貸也有兩種方式：

一種是“月沖”，銀行每月將公積金賬戶上的資金支取出來還貸；

還有一種是“年沖”，也稱為一次性還款法，就是直接拿公積金賬戶的全部余額，來沖抵貸款本金。

當(dāng)然啦，每個城市的規(guī)定有所差異，你想辦理的話，最好先咨詢一下當(dāng)?shù)氐淖》抗e金管理中心。

06

公積金異地貸款

還有一個問題是大家很關(guān)注的，就是能不能公積金異地貸款。

很多人在大城市辛辛苦苦奮斗了那么多年，但無奈房價高不可攀。他們在大城市賺夠了錢，就可能會回家鄉(xiāng)買房。

國家也注意到了這個問題，不少城市推出了允許公積金異地貸款的政策。

但是，對于公積金異地貸款，不同地區(qū)的公積金管理中心對于購房者的要求也有所不同。

還是以廣州為例子，2015年，廣州就開始實行住房公積金異地貸款政策了。

如果是廣州戶籍在外地繳存公積金的，是可以回廣州使用公積金貸款買房的。

但如果反過來，非廣州戶籍在廣州繳存公積金的，回到戶籍地能不能買房，就得看你所在的公積金繳存城市，支不支持異地貸款了。

所以，如果是在大城市打拼，而選擇回家買房的小伙伴要注意了，購房之前要了解清楚自家當(dāng)?shù)刂Р恢С止e金異地貸款。

那如果無法申請公積金異地貸款，將公積金賬戶里的資金提取出來也不錯，可以減少一點負(fù)擔(dān)。

不過小巴算了算，公積金貸款倒不是最要緊的，小巴差的是那套房子的首付啊……