【原標(biāo)題：北京購(gòu)房政策：成交火熱的背后 新房出售同比增加】財(cái)金網(wǎng)消息 政策動(dòng)向

▌北京樓市調(diào)控堅(jiān)持以穩(wěn)為主，加快宅地供應(yīng)及保障房建設(shè)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，保持市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

2019年，北京堅(jiān)持“房住不炒”與“三穩(wěn)”定位，進(jìn)一步規(guī)范管理住房租賃市場(chǎng)，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。市場(chǎng)供應(yīng)：完成今年住宅供地目標(biāo)，加快已供地住宅項(xiàng)目開工建設(shè)和入市步伐，完成租賃住房建設(shè)及棚戶區(qū)改造任務(wù)。政策微調(diào)：住房貸款利率上浮收窄，公積金提取范圍放寬。市場(chǎng)監(jiān)管：加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介及開發(fā)商違規(guī)銷售行為的監(jiān)管力度，持續(xù)治理房源信息發(fā)布亂象，保障群眾合法利益。

▌優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大住房供應(yīng)力度，提高政策類剛需住房供應(yīng)量

2019年北京政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)，北京要完成1200公頃住宅供地，并加快已供地住宅項(xiàng)目開工建設(shè)和入市步伐；并建設(shè)籌集租賃住房5萬套（間）、政策性產(chǎn)權(quán)住房6萬套，完成棚戶區(qū)改造1.15萬戶。

▌北京城市副中心控規(guī)獲批，北三縣優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)協(xié)同發(fā)展

1月3日，中國(guó)政府網(wǎng)公布《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于對(duì)北京城市副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2016年-2035年）的批復(fù)》，把城市副中心打造成北京的重要一翼。

▌京津冀一體化加快推進(jìn)，配套設(shè)施加快完善，市場(chǎng)需求外溢

隨著京津冀一體化加快推進(jìn)，北京副中心、雄安新區(qū)發(fā)展規(guī)劃的加快出臺(tái)，交通基礎(chǔ)設(shè)施的加快完善，產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的加快實(shí)施，將帶來市場(chǎng)需求外溢，而跨城通勤的便利性的實(shí)現(xiàn)也是產(chǎn)生大量購(gòu)房需求的重要原因。

1、位于周邊三河（燕郊所在地）、大廠、香河、廊坊市區(qū)、涿州、固安等城市，在未來開通城際后，購(gòu)房需求或?qū)⑦M(jìn)一步釋放。

2、雄安內(nèi)圈的高碑店、武清、永清等城市，駕車通勤時(shí)間可控制在1-1.5小時(shí)內(nèi)，隨著交通、產(chǎn)業(yè)配套的加快完善，未來購(gòu)房需求也將較多。

新房市場(chǎng)

▌供應(yīng)：一季度以限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)為主，月均供應(yīng)同比增長(zhǎng)八成

一季度月均供應(yīng)量為56萬平方米，同比增加80%，新房供應(yīng)仍以限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房為主。一季度月均成交量為42萬平方米，銷供比為0.65，較去年下降0.02。從新開盤情況看，2019年一季度北京市場(chǎng)新開盤數(shù)量較去年同期下降47%，整體去化率較去年同期下降12個(gè)百分點(diǎn)到65%，去化效果一般。

圖：2016年-2019年3月北京住宅月度供應(yīng)量及銷供比

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

▌成交：一季度月均銷售節(jié)奏加快，成交規(guī)模同比增加

2019年一季度累計(jì)成交125萬平方米，同比增長(zhǎng)110%。一方面供應(yīng)增加帶動(dòng)成交量上升；另一方面，部分中高端改善型項(xiàng)目開盤價(jià)格較預(yù)期價(jià)格有所下降，疊加房企優(yōu)惠促銷，前期積壓的改善型需求逐步釋放，推升整體成交規(guī)模。2019年一季度北京商品住宅（不含保障房）月均成交42萬平方米，較2018年全年月均銷售量增加4%，月均銷售節(jié)奏加快，單月來看，1月、3月兩個(gè)月成交量同比增幅均超100%。

圖：2015-2019年3月北京商品住宅（不含保障房）月度成交量走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

二手房市場(chǎng)

▌成交規(guī)模弱勢(shì)回升，市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)，價(jià)格持續(xù)上漲動(dòng)力不足

2019年一季度北京二手房成交3.2萬套，同比增加12%。2月份受春節(jié)影響周期性回落，3月二手房市場(chǎng)活躍度較春節(jié)前明顯增加，周度成交量逐漸上升，新增客源量持續(xù)增加，累計(jì)成交15819套，達(dá)近兩年北京二手房成交量高位。2019年一季度二手房成交均價(jià)為56695元/平方米，較2018年一季度上漲9%。3月二手房帶看量上升導(dǎo)致房主預(yù)期增強(qiáng)，議價(jià)空間減少，但整體來看，降價(jià)房源仍占多數(shù)，市場(chǎng)情緒回歸理性。在北京房地產(chǎn)調(diào)控政策依然保持高壓、新房供應(yīng)相對(duì)充裕的條件下，二手房市場(chǎng)不存在快速升溫的基礎(chǔ)，后期市場(chǎng)可能會(huì)轉(zhuǎn)入季節(jié)性向下調(diào)整，均價(jià)漲勢(shì)后期難以持續(xù)。

圖：2017-2019年3月北京二手房月度成交情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

土地市場(chǎng)

▌土地推出：一季度宅地供應(yīng)節(jié)奏加快，供應(yīng)量已接近去年全年總量一半

2019年一季度，北京宅地供應(yīng)量增加，共推出24宗宅地，同比增加26%；累計(jì)規(guī)劃建筑面積達(dá)312.20萬平方米，同比增加32%。2019年以來，北京推地速度明顯加快，供地區(qū)域以通州、海淀、大興為主，一季度宅地供應(yīng)量已接近去年全年供應(yīng)量的一半。

圖：2014-2019年一季度北京商品房用地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積（萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

▌土地成交：宅地成交量同比增長(zhǎng)近三成，大興、通州地塊備受房企青睞

2019年一季度，北京宅地供應(yīng)量增加帶動(dòng)成交量走高，住宅用地成交22宗，累計(jì)規(guī)劃建筑面積284.45萬平方米，同比增加26%。一季度北京宅地市場(chǎng)仍以限地價(jià)地塊為主，限競(jìng)房的低銷售比例使得開發(fā)商拿地價(jià)格相對(duì)謹(jǐn)慎，但地理位置較好、配套逐步完善的地塊仍受房企青睞。受城南發(fā)展計(jì)劃、北京市政府搬遷及城市副中心規(guī)劃落地執(zhí)行利好影響，房企對(duì)大興及通州地塊熱情相對(duì)較高。

圖：2014-2019年一季度北京商品房用地成交規(guī)劃建筑面積（萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎，宅地成交樓面價(jià)和溢價(jià)率同比均降。2019年一季度，北京住宅用地成交樓面價(jià)和平均溢價(jià)率均下降。其中，成交樓面均價(jià)為21166元/平方米，同比下降19%；住宅用地溢價(jià)率為14%，較去年下降0.13個(gè)百分點(diǎn)。2019年房企迎來償債小高峰，同時(shí)以限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)為主的宅地拍賣方式明顯考驗(yàn)了房企的綜合能力，此外，現(xiàn)已入市的限競(jìng)房去化情況不甚理想也使得房企在拿地方面更加謹(jǐn)慎，盡量以最低成本競(jìng)得地塊。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.fang.com

未來北京市場(chǎng)展望

▌趨勢(shì)一：以穩(wěn)為主的調(diào)控基調(diào)下，北京短期市場(chǎng)或?qū)⒈３窒鄬?duì)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)

2019年一季度，市場(chǎng)成交在季節(jié)性淡季過后有所回暖，近期房貸利率邊際調(diào)整，市場(chǎng)預(yù)期有所改善，但在以穩(wěn)為主的調(diào)控主基調(diào)下，對(duì)市場(chǎng)的影響恐將有限；另一方面，限購(gòu)限貸等主體政策不放松，疊加限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房等持續(xù)入市，預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)或?qū)⒈３窒鄬?duì)平穩(wěn)。

▌趨勢(shì)二：預(yù)計(jì)后續(xù)宅地供應(yīng)節(jié)奏將放緩，房企拿地態(tài)度或?qū)⒏又?jǐn)慎

2019年北京市政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，今年北京計(jì)劃完成1200公頃住宅供地，并加快已供地住宅項(xiàng)目開工建設(shè)和入市步伐。2019年一季度北京宅地實(shí)際供應(yīng)312萬平，完成計(jì)劃供地總量的26%，為2018年全年宅地實(shí)際供應(yīng)總量的44%，預(yù)計(jì)北京宅地后續(xù)推出節(jié)奏將放緩，供應(yīng)量將減少。此外，限競(jìng)房的低銷售比例使得開發(fā)商拿地價(jià)格相對(duì)謹(jǐn)慎，新房庫(kù)存過高，疊加房企償債高峰的到來，開發(fā)商拿地態(tài)度或?qū)⒏又?jǐn)慎。預(yù)計(jì)后續(xù)宅地市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏將放緩，房企拿地態(tài)度或?qū)⒏又?jǐn)慎。