【原標(biāo)題：日韓樓市市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀】財(cái)金網(wǎng)消息 昨天，日本公布新年號(hào)“令和”，引發(fā)了國內(nèi)網(wǎng)友對(duì)日本新年號(hào)的一片熱議。

中日文化糾纏之深，可見一斑。

在日本，我們不僅可以看到中國的過去的影子，就算面對(duì)未來，我們也能找到方向，特別同樣受到過高房?jī)r(jià)之困的日本，可以讓我們很好地反思現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)和樓市未來的走向。

別擔(dān)憂中國樓市是泡沫，但至少你要知道方向指向何方。

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通過數(shù)據(jù)對(duì)比東京和北京的房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，感覺國內(nèi)好“不值”！

現(xiàn)在東京人口是3700萬，比北京的2200萬多了近70%，但城市面積是北京的三分之一，東京人的平均工資是年薪25萬人民幣左右，約等于北京的三倍。

而日本的房?jī)r(jià)呢？

先了解下住房面積單位，日本的房子面積是指室內(nèi)的實(shí)際面積，不算公攤和墻壁面積，所以日本的房子面積折算到國內(nèi)，約需要乘1.25左右，例如日本80平，相當(dāng)于國內(nèi)100平。

目前，東京核心區(qū)域的樓層房?jī)r(jià)，2000年后建的房子因?yàn)橄鄬?duì)較新，大約為5萬人民幣/平。80年代以后的房子陳舊，均價(jià)在3萬人民幣。

而北京東三環(huán)或北三環(huán)的房子，2000年后的房子，均價(jià)在8萬以上，即便是二手房今年也反彈到6萬。

就總價(jià)，在東京只要是不在像北京金融街或上海陸家嘴這種最核心的區(qū)域，一般是300萬人民幣左右，也就是均價(jià)在5萬左右。

而同樣區(qū)位的房?jī)r(jià)在北京或上海市區(qū)通常在600萬之上。

不談泡沫不泡沫的問題，至少日本經(jīng)濟(jì)是已經(jīng)爬過山頂，中國還處于爬山途中，以為預(yù)期不同，房?jī)r(jià)自然不同。

不比房?jī)r(jià)，就比價(jià)值。

部分日本房屋的質(zhì)量和藝術(shù)性是有目共睹的，連中國投資人薛蠻子跑到東京買了一條街，這是把國內(nèi)的文旅發(fā)展到日本的典型代表呀！

參考《薛蠻子很忙，半年三國買房忙！》

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或許，對(duì)日本的房?jī)r(jià)的印象還是停留在日本經(jīng)濟(jì)泡沫之前，但，高峰時(shí)期的日本房?jī)r(jià)多少呢？

1990年日本泡沫最瘋狂時(shí)，日本東京圈的人均年收入為694.1萬日元，相當(dāng)于人民幣39萬元，東京十公里以內(nèi)（大概相當(dāng)于北京5環(huán)以內(nèi)）的均價(jià)，折合人民幣7.29萬元/平方米。

7萬，呵呵，現(xiàn)在北京一手房已經(jīng)破了7萬，二手房已反彈過了6萬。

別這么快得出有泡沫的結(jié)論，房?jī)r(jià)很大程度上是和獲得經(jīng)濟(jì)能力相關(guān)的，中國的經(jīng)濟(jì)實(shí)力早已超過日本，我們不能再簡(jiǎn)單地用一兩個(gè)指標(biāo)看房?jī)r(jià)問題。

關(guān)鍵是在泡沫之后的東京房?jī)r(jià)和東京人居生活品質(zhì)，這個(gè)對(duì)未來中國很有指導(dǎo)意義。

現(xiàn)在的東京房?jī)r(jià)較最高峰時(shí)已經(jīng)下跌了70%左右，房子重新回歸到了居住屬性，不是投機(jī)屬性了。

日本人目前在東京買房，壓力并不大，拿著39萬的工資供養(yǎng)7萬多的房產(chǎn)，其實(shí)還是比較輕松的，這一點(diǎn)在日本人那里得到印證。

在東京買房不貴，但租房很貴。

日本面積25平的一個(gè)月租費(fèi)是9100人民幣，40平的是一月一萬人民幣，57平的一月1.3萬，中介費(fèi)是一個(gè)月房租。

而北京同樣地段的100平左右，也就1萬多點(diǎn)。

目前東京房產(chǎn)的租售比在5%左右，還要考慮到外國人持有比較每年交1.4%左右房產(chǎn)稅，已經(jīng)其他成本，其實(shí)投資日本房產(chǎn)并不是一件好買賣。

更重要的是日本人也不再是大家想象中的拼命三郎了。

現(xiàn)在的日本人把生活放在第一位，很多工作的加班強(qiáng)度已經(jīng)沒有那么大了，每周休息兩天，在東京吃飯時(shí)，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)餐館休息，這一點(diǎn)和歐美很像。

相反中國一線城市還在想過去的日本，甚至比日本還玩命。

聽說，有個(gè)日本專家到華為工作，上來就警告會(huì)加班很久的，結(jié)果三個(gè)月后，就辭職走了，留下一句：你們這樣加班，是不人道的！

這不是高房?jī)r(jià)的錯(cuò)，而只是我們走在日本曾經(jīng)走過的路上。

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在產(chǎn)業(yè)方面，很多知名的品牌都被中國收購，在手機(jī)領(lǐng)域已經(jīng)看不到日系品牌了，但是打開手機(jī)，里面很多核心元器件都是日本制造。

在其他領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)力更加突出，如世界人工智能領(lǐng)域的70%的傳感器，來自于日本；全世界目前最權(quán)威的18種新材料，日本占了16種；在免疫細(xì)胞和iPS細(xì)胞領(lǐng)域已經(jīng)引領(lǐng)了全世界...

至于產(chǎn)業(yè)，美日貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)后，日本修訂了“貿(mào)易立國”的政策，選擇了一條“投資立國”之路。

2018年日本在海外的資產(chǎn)和它的收入超過了日本國內(nèi)GDP總量的1.78倍，等于是再造了一個(gè)日本！

日本的投資方向主要是兩個(gè)方向：1、是研發(fā)能力較強(qiáng)、工資成本較低、市場(chǎng)規(guī)模較大的歐美地區(qū)。2、將已失去成本優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)移到亞洲其他發(fā)展中國家。

這和中國的投資方向基本一致，美國想收購不讓，歐洲還在半推半就，而一致的選擇是亞洲周邊國家，特別是市場(chǎng)規(guī)模大的東盟。

在這種情況下，我們?cè)跂|南亞市場(chǎng)上看到非常多的中日韓的亞洲的投資，這些造就了現(xiàn)在東南亞經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱。

現(xiàn)在東南亞經(jīng)濟(jì)火爆有日本的底子，未來，會(huì)越來越有中國的味道。

看到日本現(xiàn)在的房?jī)r(jià)和收入比，再反過來看國內(nèi)的房?jī)r(jià)還能怎么漲？東京房?jī)r(jià)7萬多，收入39萬，我們呢？收入是人家房?jī)r(jià)的一半，房?jī)r(jià)比別人還高。

不把房?jī)r(jià)“定”死，就真沒有消費(fèi)，而且，居民的杠桿已經(jīng)加到極限了，如果不是剛需，就把自己逼死在房產(chǎn)上了。

而東南亞房產(chǎn)就正在復(fù)制當(dāng)年中國的火爆，就像當(dāng)年美日把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到中國一樣。

東南亞樓市的火爆已經(jīng)不是新聞了，關(guān)鍵是如何找到價(jià)值低估，有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)和項(xiàng)目。

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不妨再看看海外投資大佬薛蠻子的最新動(dòng)態(tài)吧！

3月30日，蠻子基金宣布收購柬埔寨最大基礎(chǔ)建材公司百川實(shí)業(yè)，并投入巨資擴(kuò)建30條免燒磚生產(chǎn)線，4條加氣塊生產(chǎn)線，1家玻璃深加工廠，1個(gè)建材城。

參考《【投資明星】投資教父薛蠻子收購柬埔寨最大建材公司》

最新薛蠻子在接受節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)透露已經(jīng)囤地上萬畝，而且，還要繼續(xù)囤地。

節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)：您在柬埔寨買地了嗎 ？買了多少？

薛蠻子：我們?cè)诩砥艺攸c(diǎn)是買地，柬埔寨99%的土地都是永久產(chǎn)權(quán)，因此土地的升值幾乎是永恒的，因?yàn)橥恋厥遣豢商娲摹?/p>

柬埔寨可以購買大量的土地，我們有上萬畝的土地，還在繼續(xù)囤地。

大佬出手一般不是一棟房，而是一條街，一片度假村，就像在在日本投資的老町屋，對(duì)于柬埔寨，不僅有成片的土地，而且，已經(jīng)有了成熟的項(xiàng)目，比如吳宗憲都投資薛蠻子的樹屋項(xiàng)目。

根據(jù)《全球房?jī)r(jià)指數(shù)》數(shù)據(jù)顯示，2018年柬埔寨金邊房?jī)r(jià)漲幅躍居全球第一，漲幅高達(dá)16.7％，租金收益率6.5%，加起來29.4%，關(guān)鍵還是美元資產(chǎn)。

在金邊現(xiàn)在有300萬人，每年還有大量的外地人涌入金邊尋找工作機(jī)會(huì)，所以，金邊城市還在不斷地?cái)U(kuò)展之中，根據(jù)預(yù)測(cè)到2030年，金邊人口可能從現(xiàn)在的300萬增長(zhǎng)到500萬。

而金邊公寓目前可投入使用的數(shù)量加在一起只有2.5-2.8萬套。

別說金邊租金貴，金邊核心區(qū)好的一居室租金每月能有1500美金，差的也有600美金。要知道租房的主要消費(fèi)群體中除了本地白領(lǐng)，很多都是老外，目前在金邊有30萬人是常住外國人，就是說現(xiàn)有公寓連老外都滿足不了。

稀缺性+高端客戶決定了金邊公寓租金貴，回報(bào)率高。

難怪，很多國內(nèi)的中產(chǎn)都選擇在金邊買房，就是看中金邊房產(chǎn)投資的回報(bào)是遠(yuǎn)高于國內(nèi)房產(chǎn)，關(guān)鍵是還有巨大的升值空間。