【原標(biāo)題：【蔚縣房屋出租】價要普漲? 投機(jī)動能消退】財金網(wǎng)消息 新房千人搖號、二手房成交放量、地價止跌，一季度以來，部分一二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。業(yè)內(nèi)人士對《瞭望》新聞周刊記者分析指出，當(dāng)前樓市回暖與針對剛需型購房者的利好政策有關(guān)，要警惕少數(shù)企業(yè)借此過度炒作，確保市場平穩(wěn)運(yùn)行。

另一方面，對部分二線城市樓市仍然低迷、部分三四線樓市庫存上升的狀況，專家指出，各地應(yīng)堅持房住不炒政策，積極落實一城一策，防范化解風(fēng)險。

部分二線城市樓市顯現(xiàn)回暖跡象

樓市回暖首先發(fā)生在土地市場。2月27日，杭州節(jié)后首場土地拍賣釋放出復(fù)蘇信號：勾莊板塊地價跨過2萬元/平方米，成為區(qū)域新高；3月20日，在經(jīng)過153輪報價后，佳兆業(yè)以6.3億元競得杭州市閑林一幅地塊。這一地塊溢價率達(dá)到50%后封頂，轉(zhuǎn)入競自持階段，杭州上一次溢價率封頂發(fā)生在7個月前。

不僅是杭州，蘇州2月下旬拍賣城區(qū)的多宗宅地，最終全部順利出讓，最高溢價率為43%，最高競價輪次為77輪。4月3日，無錫出讓四幅宅地，參拍房企超過60家，最終融創(chuàng)以24.4億元拿下兩幅地塊，濱湖區(qū)地塊達(dá)到最高限價，折合樓面價1.8萬元/平方米。此外，沈陽、合肥、成都、南京等地近日都拍出了溢價率超過20%的地塊。

天風(fēng)證券分析認(rèn)為，近期部分二線城市出現(xiàn)高溢價率成交地塊主要是因為二線城市房價比較平穩(wěn)，銷售有所增加，樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，此輪成交的部分地塊，之前曾出現(xiàn)流拍，經(jīng)過降低出讓價格、降低自持租賃住房、降低公建比例等要求，地塊重新具備吸引力，顯示開發(fā)商拿地是理性的。

此外，今年房企融資環(huán)境較2018年有所寬松，為達(dá)成銷售增長目標(biāo)，房企回歸一二線城市補(bǔ)貨，獲取優(yōu)質(zhì)土地儲備。

從新房銷售來看，3月中旬，南京河西兩個限價項目，雖然有均價3.5萬元/平方米、首付八成的門檻，但是短短2天吸引近萬人報名，中簽率僅分別為5.4%和7.7%。杭州在3月份一周內(nèi)出現(xiàn)兩次“萬人搖號”的場景，平均中簽率低至1.5%。

二手房市場是樓市傳統(tǒng)風(fēng)向標(biāo)。易居房產(chǎn)研究院副院長楊紅旭介紹，“3月上海二手房成交量在2.6萬套左右。自2011年11月以來，上海單月成交量均在2萬套以下，今年3月的反彈力度比較強(qiáng)。”

多重利好惠剛需

多位業(yè)內(nèi)人士對《瞭望》新聞周刊記者分析指出，春節(jié)過后出現(xiàn)的這一輪樓市復(fù)蘇背后疊加著針對剛需的多重利好因素。

首先，針對首套房的金融政策出現(xiàn)一定幅度調(diào)整。個人房貸利率有所下調(diào)，有的城市回歸基準(zhǔn)利率。記者了解到，春節(jié)后，天津多家銀行首套房利率從基準(zhǔn)利率上浮15%下降到上浮5%；杭州一些銀行首套房利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率上浮10%，有的銀行首套房最低僅為基準(zhǔn)利率上浮5%。

從全國整體情況來看，融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的首套房貸款利率數(shù)據(jù)顯示，2019年2月全國533家銀行分（支）行中，有147家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，較上月增加15家；153家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%，與上月持平；118家銀行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，較上月減少8家。全國二套房貸款利率時隔8個月后首次回歸至6%以下水平，平均利率為5.99%，連續(xù)4個月回落，較1月回落3個百分點。

“以200萬元貸款30年等額本息為例，首套房貸利率從基準(zhǔn)上浮15%調(diào)低至上浮5%，利息總額將減少22萬多元，一定程度上減輕了購房者的負(fù)擔(dān)。”365地產(chǎn)家居網(wǎng)分析師曹維嫦說。

在二手房交易稅費(fèi)方面，北京、上海、杭州、南京等地下調(diào)了二手房交易增值稅。在公積金使用方面，北京、成都、長沙、福州、銀川、哈爾濱等多地調(diào)整了公積金提取政策，以滿足剛需的購房需求。比如，海南重啟了個人房貸“商轉(zhuǎn)公”；成都公積金貸款取消“限成都戶籍”；北京公積金異地提取的范圍放寬至天津、河北兩地。

“這一輪政策調(diào)整，幅度不大，不會對市場產(chǎn)生強(qiáng)刺激，但是影響了市場心理和預(yù)期，不少剛需結(jié)束了觀望開始入市。”365地產(chǎn)家居網(wǎng)首席執(zhí)行官胡光輝說，政策并沒有對投資“開綠燈”，仍然沿用了去年嚴(yán)厲的限制措施。根據(jù)去年住建部發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在限購限貸以及提高二套房首付等政策的作用下，2018年全國70%～80%的購房者為剛需和剛改型購房者。“今年以來，相關(guān)調(diào)控政策沒有放松，剛需和剛改型購房者是市場的絕對主力，投資客占比很低。”恒大地產(chǎn)華東分公司一名銷售負(fù)責(zé)人告訴記者。

樓市運(yùn)行“穩(wěn)”字當(dāng)頭

盡管部分一二線樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但多位業(yè)內(nèi)人士表示，“房住不炒”、穩(wěn)定房價地價的調(diào)控目標(biāo)并沒有放松。

“縱向分析杭州、沈陽、合肥、南京等地近期拍出的較高溢價率地塊的價格，可以發(fā)現(xiàn)只是在去年地價下跌兩三成的基礎(chǔ)上回歸正常水平。”深圳乾運(yùn)公司董事長張俊英認(rèn)為。

世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理徐典群說，杭州近期明顯增加了土地供應(yīng)，主要是為了緩解供需矛盾，平抑價格，這些地塊中包含不少中低價位地塊。

一些業(yè)內(nèi)人士分析指出，當(dāng)前金融政策的調(diào)整以滿足剛需和普通改善需求為主，對投機(jī)投資者仍筑起了“防火墻”。比如首套房貸款仍未恢復(fù)到基準(zhǔn)利率，二套房絕大多數(shù)地區(qū)需要8成首付。江蘇銀監(jiān)局一名管理人員告訴記者，各銀行開展住房信貸業(yè)務(wù)仍以“穩(wěn)健”為主基調(diào)，銀行房貸投放增速控制在10%至20%之間。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前的樓市只是局部復(fù)蘇，還沒有達(dá)到整體回暖的程度。2019年1～2月，全國住房銷售面積同比為負(fù)增長。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至3月18日，今年全國賣地最多的50個城市合計土地成交金額為5967億元，同比減少20%，其中35城土地溢價率下降。

業(yè)內(nèi)人士指出，2016年“9·30”調(diào)控以來，熱點城市先后出臺了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，投機(jī)炒作勢力得到有效遏制，市場成交量萎縮。近期，個別城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“小陽春”，是需求經(jīng)過兩年多積累之后的正常釋放，市場的投機(jī)炒作動能已基本消退，樓市邁出了回歸居住屬性的堅實步伐。

另一方面，要高度警惕部分自媒體和中介對房地產(chǎn)市場的炒作抬頭。歷史經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)市場容易“跟風(fēng)”，個別熱點經(jīng)過放大后，會傳遞出錯誤和虛假的供求信號，影響消費(fèi)者心理預(yù)期，加劇市場緊張氣氛，甚至讓房地產(chǎn)運(yùn)行進(jìn)入非理性循環(huán)，值得高度警惕。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場整體運(yùn)行平穩(wěn)，預(yù)期趨于理性。各地應(yīng)堅持一城一策，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，確保市場穩(wěn)中有進(jìn)。

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伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，房企拿地回歸理性，行業(yè)進(jìn)入精細(xì)化競爭階段。與此同時，作為房企的“糧倉”，房企土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響持續(xù)加大。在此背景下，中指研究院對房企拿地情況進(jìn)行研究，關(guān)注房企在土地一二級市場拿地的最新動態(tài)與熱點，為研判行業(yè)趨勢提供參考。

從拿地金額來看，萬科、融創(chuàng)、綠地占據(jù)榜單前三位。2019年1-3月，萬科拿地力度不變，依舊占據(jù)拿地榜首位，以311億元保持領(lǐng)先；融創(chuàng)拿地勢頭迅猛，以309億元拿地金額躍居第二位，上升顯著；綠地雖居于第三位，但3月拿地規(guī)模降低。TOP10企業(yè)1-3月拿地總額1904億元，占TOP100企業(yè)的35.2%，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢不減，行業(yè)集中度明顯。3月，融創(chuàng)拿地202億元，強(qiáng)勁的拿地節(jié)奏使融創(chuàng)在土地市場格外耀眼。2018年度業(yè)績顯示，融創(chuàng)85%的土地儲備位于一二線，其戰(zhàn)略布局優(yōu)勢明顯。本月融創(chuàng)拿地主要集中于上海、天津、重慶、合肥、濟(jì)南等一二線城市，延續(xù)其一貫布局戰(zhàn)略。

拿地金額微弱回升，熱點城市地塊持續(xù)搶手，拿地難度不減。2019年1-3月，TOP100房企拿地總額5418億元，同比上升8.4%，漲幅微弱。2019年以來，土地市場熱度依舊不高，房企在經(jīng)過春節(jié)假期低迷的土拍后，3月成交金額略有回升，市場表現(xiàn)向暖。與不溫不火的土拍市場相對，熱點城市的熱點地塊依舊搶手，拿地難度不減。27日，徐州新城區(qū)兩地塊吸引了包括保利、萬科、碧桂園在內(nèi)的18家房企參與競拍，在經(jīng)過近5個小時、共435輪競價后，最終由新城以18.26億元競得，溢價率達(dá)114%。

從拿地面積來看，綠地、恒大、新城拿地面積位列前三。2019年1-3月，綠地和恒大延續(xù)上月優(yōu)勢，以772萬平方米和710萬平方米的拿地的面積保持前兩位；新城控股以604萬平方米位列第三。2019年1-3月，TOP 10房企拿地總面積4877萬平方米，占TOP 50房企拿地面積的48.7%，拿地規(guī)模顯著。具體來看，金科3月拿地面積160萬平方米，僅次于融創(chuàng)。本月，金科在重慶拿地4宗，總面積超60萬平方米。金科近期發(fā)布公告，將2019年銷售目標(biāo)鎖定為1500億元，而重慶作為其大本營，積極拿地深耕亦同其發(fā)展目標(biāo)相契合。

從各城市群拿地金額來看，長三角居首，中西部關(guān)注度持續(xù)提升。3月，長三角拿地金額731億元，高居首位；受人才落戶政策的實施、地區(qū)經(jīng)濟(jì)崛起以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等因素影響，中西部地區(qū)土地市場持續(xù)升溫，逐漸成為房企土儲布局的重點，TOP10企業(yè)拿地面積高達(dá)2483萬平方米，持續(xù)位居榜首，如融創(chuàng)在重慶、西安、成都、鄭州等中西部城市均有新增土儲。值得注意的是，除環(huán)渤海以外，其他三個區(qū)域TOP10拿地金額較去年同期均有不同程度下降，企業(yè)拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎。

從城市群拿地企業(yè)來看，龍頭房企布局較廣，中小房企則聚焦其深耕區(qū)域。如融創(chuàng)在除珠三角以外三個區(qū)域均有上榜，拿地總金額307億元躍居榜首，且在環(huán)渤海和中西部均居榜首，表現(xiàn)亮眼，且拿地主要集中在天津、重慶、杭州和太原等核心二線城市；萬科則在除長三角以外三個區(qū)域均有上榜，拿地金額268億元位居第二，且在珠三角位居榜首；另外，首創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)等中小房企則分別在環(huán)渤海及中西部城市群榜單中出現(xiàn)1次，布局較為集中。

從城市排行榜來看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心，整體有所放緩。2019年1-3月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交3397億元，同比下降12%；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交8290萬平方米，同比增長13%。其中，天津土地市場表現(xiàn)亮眼，累計成交總價442億元，同比增長70%且3月增幅顯著，規(guī)劃建筑面積1089萬平方米居首位，同比增長182%；東莞土地大放量，規(guī)劃建筑面積同比增長281%。此外，受政策調(diào)控等因素的影響，房企拿地逐漸回歸理性，1-3月土地成交規(guī)模有所放緩，其中武漢、杭州、蘇州、重慶等較去年同期均有不同程度的下降。

全國性企業(yè)拿地優(yōu)勢顯著，戰(zhàn)略布局多個熱點二線城市。全國性房企依托資金、資源等優(yōu)勢，分別拿下天津、上海、福州和西安四個重點城市1-3月拿地總額冠軍，拿地優(yōu)勢顯著。正榮、萬科、金輝和綠地在全國多個熱點二線城市戰(zhàn)略性布局明顯。其中，正榮、金輝和萬科分別出現(xiàn)在天津、西安和福州三個二線城市的1-3月拿地總額TOP10榜單中，尤其是專注于二線城市的正榮，在多個熱點二線城市齊發(fā)力，與企業(yè)的戰(zhàn)略布局相契合。

3月份入榜地塊主要位于二線核心城市，企業(yè)獨立拿地為主要形式。入榜地塊中南京、天津、杭州和合肥各有2宗地塊入榜，武漢和臺州各有一宗地塊入榜。3月，二線核心城市成為了企業(yè)拿地的主要爭奪目標(biāo)，相比一線城市地價居高不下、企業(yè)多以聯(lián)合體形式拿地，企業(yè)在二線城市大多以獨立拿地形式為主。其中，新希望在月末突然發(fā)力，以53億元拿下南京棲霞區(qū)地塊，一躍成為本月全國住宅用地成交總價最高地塊。