【原標(biāo)題：【黃厝二手房】調(diào)控政策已致樓市“質(zhì)變”】財(cái)金網(wǎng)消息 樓市調(diào)控再收緊的信號(hào)出現(xiàn)了，影響幾何?

周五晚上，傳來(lái)消息，之前的市場(chǎng)傳聞坐實(shí)，國(guó)管公積金中心發(fā)布通知，明確對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成，且最多貸60萬(wàn)元。新政自2019年4月15日起執(zhí)行，以網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)。

先解釋下，什么叫認(rèn)房又認(rèn)貸，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是房子和貸款，也就是在核準(zhǔn)你是不是二套房的時(shí)候，執(zhí)行兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，你名下有一套房，那就算是二套，如果你名下沒(méi)有房子，之前賣掉了，但是你之前買房的時(shí)候，動(dòng)用過(guò)貸款，那么對(duì)不起，別看你現(xiàn)在沒(méi)房，也算是二套，二套房就要執(zhí)行60-80%的首付比例。

所以認(rèn)房又認(rèn)貸，被認(rèn)定為樓市調(diào)控的巨大殺器，只要這招一出，大量購(gòu)房人的首付比例一下就從3成，提高到8成，北京這種地方，除了那些老破小，大多數(shù)房源，都很難再是普通住宅。只要是想置換的，基本都要給出8成首付，所以大家就要掂量掂量了。

北京樓市調(diào)控以來(lái)，有三個(gè)非常重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，第一個(gè)就是2017年的3月17日，江湖人稱317新政，這意味著北京樓市調(diào)控全面縮緊，其中最重要的政策就是兩條，1是首付比例大幅提高，二套房普通住宅不得低于60%，非普住宅不得低于80%，2是商貸開(kāi)始認(rèn)房又認(rèn)貸。自打317新政以后，北京樓市快速降溫，直到現(xiàn)在北京樓市成交，已經(jīng)比2017年的3月跌去了8成，價(jià)格跌了2成。

第二個(gè)時(shí)點(diǎn)就是2018年9月14日，主要政策也是2條，1是市管公積金貸款與繳存年限掛鉤，每繳存1年貸款10萬(wàn)，繳存滿12年，最高貸款120萬(wàn)，2執(zhí)行跟商貸一樣的標(biāo)準(zhǔn)，也就是二套首付比例達(dá)到80%，且認(rèn)房又認(rèn)貸。去年9月以后，北京樓市再度降溫，出現(xiàn)了價(jià)量的明顯低點(diǎn)。

第三個(gè)時(shí)點(diǎn)，就是今年3月份，市場(chǎng)一直傳言，國(guó)管公積金也要認(rèn)房又認(rèn)貸，這可能就是3月份北京樓市成交量出現(xiàn)小陽(yáng)春的原因，大量購(gòu)房需求，在政策落地之前，提前釋放。

那么什么叫做國(guó)管公積金?指的是中央國(guó)家機(jī)關(guān)及在京單位等國(guó)管單位的在職員工繳存的住房公積金，還包括中央直屬機(jī)關(guān)分中心繳存的住房公積金。它區(qū)別于市管公積金，由中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心負(fù)責(zé)管理，使用者主要是央企職工等。國(guó)管公積金使用不受地域限制，也就是說(shuō)，如果你在其他的地方貸款買了房子，那么再買房的話也都會(huì)被認(rèn)定為二套房。這也就意味著，至此國(guó)家機(jī)關(guān)人員以及央企職工買房，也將受限。

至于這個(gè)政策的影響，可能是7分心理，3分實(shí)際，心理影響是比較直接的，當(dāng)大家都認(rèn)為今年樓市調(diào)控要逐漸放松的時(shí)候，國(guó)管公積金再度收緊，給這種預(yù)期潑了一盆冷水，說(shuō)明房住不炒這個(gè)方向仍然沒(méi)有變化，特別是這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的把握，正在3月金融數(shù)據(jù)公布的當(dāng)口上，發(fā)布新政，恐怕也有對(duì)沖信貸擴(kuò)張的意圖。寬信用周期，務(wù)必讓樓市調(diào)控，繼續(xù)收縮，如今也成為了現(xiàn)實(shí)。

這一下就讓很多購(gòu)房人再度猶豫，對(duì)正在發(fā)生的樓市小陽(yáng)春打擊不小，特別是對(duì)于換房需求的朋友們來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策的意圖很明確，就是只支持首次剛需買房，而不支持改善換房，你貸款過(guò)一次之后，就會(huì)執(zhí)行二套房標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)論你是否把之前的房子賣掉，再買房都要執(zhí)行60-80%的首付標(biāo)準(zhǔn)，改善需求中，絕大部分恐怕都不是普通住宅，很少有人用老破小，去換老破小的。所以實(shí)際中恐怕都要執(zhí)行8成首付。這就讓大家心有余悸。換房換不動(dòng)了，樓市成交就又會(huì)冷卻下來(lái)。

但是，我們也應(yīng)該看到，貸款的主力還是商貸和市管公積金，國(guó)管公積金，即便在北京也就占到公積金貸款10%左右，所以北京已經(jīng)把口子收的比較緊了。真實(shí)的影響其實(shí)并不大。對(duì)其他的省份城市房?jī)r(jià)的實(shí)際影響就更小了。國(guó)管公積金，主要的使用地點(diǎn)還是在北京。

所以綜合來(lái)看，這次國(guó)管公積金調(diào)整，其實(shí)主要是個(gè)態(tài)度上的，對(duì)于樓市的觀點(diǎn)再次被強(qiáng)調(diào)了一下，房住不炒依舊堅(jiān)持。未來(lái)幾個(gè)月北京樓市必然再度降溫，其他地方則要分情況而定。三四線很快就會(huì)涼了，特別是一些規(guī)模收縮的城市，老齊去年中期就說(shuō)，棚改貨幣化安置停止后一年，房?jī)r(jià)必有反應(yīng)，從很多朋友發(fā)來(lái)的情況來(lái)看，現(xiàn)在也比去年的高點(diǎn)，跌去了10-20%，未來(lái)這種趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)。至于一些明星的二線城市，現(xiàn)在疊加上自由落戶這些政策，實(shí)在是不太好判斷。但是起碼有一點(diǎn)是明確的，無(wú)論哪個(gè)城市，投資房地產(chǎn)都已經(jīng)沒(méi)有機(jī)會(huì)了，即使房?jī)r(jià)再漲，未來(lái)的流動(dòng)性和預(yù)期收益率都會(huì)變得很差。