滬指大漲5.6%！

兩市成交時(shí)隔3年再破萬(wàn)億元！

坊間和經(jīng)濟(jì)金融界，無(wú)不歡呼，牛市又要來(lái)的聲音不絕于耳。對(duì)此，杠桿游戲當(dāng)然也翹首以盼。但是不確定性也很多。

先不管這些，今天我想做個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)分析，股市牛和熊時(shí)，樓市表現(xiàn)分別是怎樣的？

或者說(shuō)，如果本輪牛市真來(lái)了，房地產(chǎn)會(huì)有什么變化。

有人說(shuō)，股市像情人，樓市像妻子。跨越20年看牛熊，是不是這樣？

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近20年來(lái)，牛市的次數(shù)其實(shí)真不少，但總時(shí)長(zhǎng)不到8年，而且起伏很大

新世紀(jì)以來(lái)，或者說(shuō)近20年，我們總共經(jīng)歷過(guò)7次牛市。

這實(shí)際上，比很多桿友想象的要多。很多桿友都習(xí)慣性認(rèn)為，漫長(zhǎng)的熊市要遠(yuǎn)多于牛市?；臼聦?shí)當(dāng)然如此。

但這20年，牛市加起來(lái)的總時(shí)長(zhǎng)，實(shí)際有接近8年。且看杠桿游戲下文的詳細(xì)列舉：

近20年的第一次牛市，啟動(dòng)的時(shí)間是1999年5月19日，滬指1047-2245點(diǎn)，結(jié)束時(shí)間為2001年6月14日。

總時(shí)長(zhǎng)有2年出頭，累積漲幅為114%。

第二次牛市，啟動(dòng)時(shí)間為2005年6月6日，998-6124點(diǎn)，2007年10月16日前后結(jié)束。

總時(shí)長(zhǎng)也是2年多，漲幅高達(dá)514%。

第三次牛市，2008年10月28日啟動(dòng)，1664-3478點(diǎn)，2009年8月4日結(jié)束。

這回歷時(shí)9個(gè)多月，漲幅109%。

第四、五次牛市，集中在2012、2013年，時(shí)間都很短，都是小牛市，有的也不怎么認(rèn)可。

第六次牛市，2014年3月12日啟動(dòng)，1974-5178點(diǎn)，2015年6月12日杠桿牛破滅。

這一回歷時(shí)1年3個(gè)月，漲幅164%。

第七次慢牛，2016年1月27日左右開(kāi)始，2638-3587點(diǎn)，2018年1月29日左右落幕。

歷時(shí)2年，漲幅36%。

當(dāng)然，對(duì)于上述部分牛市的啟動(dòng)時(shí)間，以及算不算牛市，有一些爭(zhēng)議?？偟膩?lái)說(shuō)，這20年，經(jīng)歷的大小牛市還是有7輪。不算少。

多少桿友賺到錢(qián)、又虧錢(qián)，或者有什么需要反思的，每個(gè)人有自己的答案。

本文重點(diǎn)，不是說(shuō)牛市來(lái)了該怎么辦，這個(gè)很復(fù)雜。杠桿游戲想說(shuō)的是，牛市的整個(gè)過(guò)程，樓市會(huì)有什么表現(xiàn)。

鑒于這20年里的第四、五、七次都是小牛市，對(duì)樓市的影響有限，下文不做太多數(shù)據(jù)分析。

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新世紀(jì)第一輪股牛漲幅翻倍，同期房?jī)r(jià)年漲幅只有兩三個(gè)點(diǎn)；此后熊市4年，商品住宅最高年漲幅達(dá)18.7%

近20年的第一次牛市，啟動(dòng)的時(shí)間是1999年5月19日，滬指1047-2245點(diǎn)，結(jié)束時(shí)間為2001年6月14日。

總時(shí)長(zhǎng)有2年出頭，累積漲幅為114%。

因?yàn)檫@一輪牛市是從1999年中啟動(dòng)的，而且上漲有個(gè)過(guò)程，當(dāng)年對(duì)樓市的影響可能還沒(méi)那么顯著。

我們看牛市的最高潮，2000年-2001年的房?jī)r(jià)情況。如下圖1。

圖1.2000-2017年，我國(guó)商品房（住宅）均價(jià)  圖表來(lái)源|我國(guó)統(tǒng)計(jì)局

2000年的時(shí)候，我國(guó)商品房均價(jià)為2112元/平米，2001年為2170元/平米。上漲了58元，漲幅為2.7%。應(yīng)該說(shuō)這個(gè)漲幅很低。

其中，商品住宅2000年的均價(jià)為1948元/平米，2001年為2017元/平米。上漲了69元，漲幅為3.5%。這個(gè)漲幅也不高。

接著，到下輪大牛市2005年才啟動(dòng)。如上，杠桿游戲?qū)?002-2004年熊市期間的樓市漲幅做了計(jì)算。

2002年，我國(guó)商品住宅均價(jià)漲幅為3.7%；2003年，我國(guó)商品住宅均價(jià)漲幅5.0%；2004年，我國(guó)商品住宅均價(jià)漲幅為18.7%；2005年，我國(guó)商品住宅均價(jià)漲幅為12.6%。

房?jī)r(jià)整體是漲得越來(lái)越快。

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2005年啟動(dòng)的這輪牛市漲了500%多，同期2年多時(shí)間里，商品住宅均價(jià)總漲幅24%出頭、年最高漲幅不到17%

近20年來(lái)第二次大牛市，啟動(dòng)時(shí)間為2005年6月6日，998-6124點(diǎn)，2007年10月16日前后結(jié)束。

總時(shí)長(zhǎng)也是2年多，漲幅高達(dá)514%。

同期，2005年商品房均價(jià)為3167.66元/平米，2007年為3863.90元/平米。上漲了696.24元，漲幅為21.98%。

同樣，2005年我國(guó)商品住宅均價(jià)為2936.96元/平米，2007年為3645.18元/平米。2年時(shí)間上漲了708.22元，漲幅為24.11%。

商品住宅漲幅比商品房整體的漲幅，要高一些。這也說(shuō)明住宅比商業(yè)公寓、寫(xiě)字樓整體漲幅高，投資角度更劃算。

具體而言，上文杠桿游戲計(jì)算過(guò)，2005年，我國(guó)商品住宅均價(jià)漲幅為12.6%。2006年，這一漲幅則為6.2%；2007年為16.9%。

這一時(shí)期，我國(guó)樓市整體漲幅比前兩年要快。大背景是，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，享受到入世后紅利，經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)都開(kāi)始過(guò)熱。

但是這一時(shí)期，股市也迎來(lái)大牛市，和股市的大牛漲幅比，房地產(chǎn)的漲幅也不算是什么。

圖2.我國(guó)商品住宅2001年-2017年漲幅  原始數(shù)據(jù)來(lái)源|我國(guó)統(tǒng)計(jì)局  數(shù)據(jù)核算及制圖|杠桿游戲·張銀銀

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2008年樓市跌了！股市卻開(kāi)始迎來(lái)牛市；接著在貨幣整體開(kāi)始控制的背景下，黯淡的熊市以及兩次小牛市，商品住宅最高年漲幅達(dá)到8.7%

這20年來(lái)的第三次牛市，2008年10月28日啟動(dòng)，1664-3478點(diǎn)，2009年8月4日結(jié)束。

這回歷時(shí)9個(gè)多月，漲幅109%。

但2008年樓市卻跌了，背景是全球金融危機(jī)爆發(fā)。如上圖1，無(wú)論商品房還是商品住宅都跌了。

以整體商品房為例，2007年均價(jià)為3863.90元/平米，2008年降到3800.00元/平米，降幅為1.7%。

同樣，全國(guó)商品住宅，2007年均價(jià)為3645.18元/平米，2008年降為3576.00元/平米，降幅為1.9%，比商品房整體降幅還略大。

值得注意的是，“四萬(wàn)億”刺激出來(lái)后，不僅2009年前7個(gè)月，包括8月有幾天，股市處于牛市，樓市2009年漲幅也達(dá)到近20年的最高。

當(dāng)年全國(guó)商品住宅均價(jià)漲幅高達(dá)24.7%。

此后的2010、2011、2012、2013年，杠桿游戲計(jì)算發(fā)現(xiàn)，我國(guó)商品住宅均價(jià)漲幅分別為6.0%、5.7%、8.7%、7.7%。如上圖2。

這期間，如上文第一部分所寫(xiě)，有過(guò)2次小牛市，時(shí)間很短，漲幅也很有限，對(duì)樓市影響不會(huì)太大。

數(shù)據(jù)也表明，這幾年樓市整體依舊是中高速增長(zhǎng)，而且還是在均價(jià)基數(shù)已經(jīng)不低的背景下。

值得注意的是，2011年四季度前，貨幣相對(duì)收緊。所以盡管這一時(shí)期股市沒(méi)有牛市，但2011年商品住宅均價(jià)漲幅比前后3年，整體要略低。

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最近的一輪大牛市啟動(dòng)當(dāng)年，商品住宅均價(jià)漲幅僅1.4%！但破裂之后，連續(xù)兩年漲幅10%上下

近20年來(lái)的第六次牛市，2014年3月12日啟動(dòng)，1974-5178點(diǎn)，2015年6月12日杠桿牛破滅。

這一回歷時(shí)1年3個(gè)月，漲幅164%。

而2014年，是2008年外，這20年來(lái)我國(guó)商品房漲幅第二低的年份。2013年，我國(guó)商品房均價(jià)6237.00元/平米，2014年為6324.00。漲了87元，漲幅僅1.4%。

同樣，2013年我國(guó)商品住宅均價(jià)為5850.00元/平米，2014年為5933.00元/平米。漲了83元，漲幅僅1.4%。

不僅資金都奔向了股市，同時(shí)房子庫(kù)存這一年達(dá)到頂峰。

但很快，杠桿牛在清查配資中斷裂……

股市不行了，降息、降準(zhǔn)、去庫(kù)存，甚至鼓勵(lì)買(mǎi)房，2015、2016年，我國(guó)商品住宅年漲幅如上圖2，分別為9.1%、11.3%。

在史無(wú)前例的調(diào)控，以及備案數(shù)據(jù)控制之下，好不容易2017年這一漲幅才回落到5.7%。

而2016年1月開(kāi)始啟動(dòng)，然后2年后終結(jié)的這一輪股市小牛市，則對(duì)瘋狂中的房地產(chǎn)基本沒(méi)有帶來(lái)負(fù)面影響。

小結(jié)：從上文可以看出，三個(gè)基本判斷，大牛市一定會(huì)影響樓市資金；小牛市則幾乎無(wú)法撼動(dòng)樓市；股市起伏很大，樓市則整體向上，很少往下走。

所以，更多時(shí)候，大家還是重倉(cāng)房子，而不是股票。

近期一個(gè)非常明顯的變化是，牛市言論背后，配資卷土重來(lái)。股市資金杠桿又上來(lái)了！

此前兩三年，因?yàn)樯弦惠喤Ｊ衅茰绾蟮慕逃?xùn)，配資、股市加杠桿實(shí)際被較嚴(yán)厲管制。而樓市成為普通人最好加杠桿的實(shí)戰(zhàn)投資場(chǎng)景。

這也印證一個(gè)道理，不論資本市場(chǎng)股市、期貨，還是樓市，任何大宗行業(yè)，或者說(shuō)帶金融屬性的行業(yè)都一樣，要牛、要賺錢(qián)，就得加杠桿。

如果不準(zhǔn)你加杠桿，怎么都難。最嚴(yán)的樓市調(diào)控，不也是這樣嗎？