雖然市場(chǎng)關(guān)于房貸利率上調(diào)的風(fēng)聲不斷，但種種跡象表明，4月樓市政策利好仍在持續(xù)：從需求端來(lái)看，多地首套房貸款利率下行，公積金政策優(yōu)化；從融資端來(lái)看，此前房企融資利好政策仍持續(xù)發(fā)揮利好效應(yīng)，年內(nèi)擬融資規(guī)模超2100億元。

有業(yè)內(nèi)人士分析，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)目前現(xiàn)狀有關(guān)，3月樓市迎來(lái)增速“高光”時(shí)刻后，后續(xù)市場(chǎng)復(fù)蘇預(yù)期開(kāi)始回落，需要政策端給予支持。從部分高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，近期房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)中途回落的現(xiàn)象。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，3月和4月的案場(chǎng)來(lái)訪(fǎng)和成交熱度較2月明顯回落，品牌房企的主推項(xiàng)目、來(lái)訪(fǎng)量和成交量亦出現(xiàn)明顯下滑。

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房貸利率繼續(xù)下行

雖然此前央行方面指出，首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制“既管冷、又管熱”，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)于利率即將上調(diào)的擔(dān)憂(yōu)，但從目前種種跡象來(lái)看，市場(chǎng)房貸利率仍處于下行區(qū)間。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2023年4月，貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.01%，較上月微降1BP；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。4月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落116BP和54BP。

從具體城市看，4月，淮安、馬鞍山、衢州、駐馬店、寶雞、常州、沈陽(yáng)、贛州、蘭州等9個(gè)城市首套房貸利率下降。從城市能級(jí)看，4月二線(xiàn)城市首套房貸利率環(huán)比下降1BP至3.98%，三四線(xiàn)城市首套房貸利率環(huán)比下降2BP至3.99%，一線(xiàn)城市首二套房貸利率繼續(xù)持平。

同時(shí)，房貸放款也繼續(xù)保持2019年以來(lái)最快的速度。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月，百城銀行平均放款周期為21天，與上月持平。廣東某國(guó)有大行客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，目前其所在支行房貸放款基本走“快速通道”，如果資料符合標(biāo)準(zhǔn)基本條件，則最短2周內(nèi)就可以完成放款。

事實(shí)上，目前房貸利率已處于相對(duì)低位。央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，已有83個(gè)城市下調(diào)首套房貸利率下限，其中太原、金華、鄭州、珠海等超40城利率下限至4%以下。

不過(guò)，廣東某頭部房企策劃告訴第一財(cái)經(jīng)記者，雖然目前房貸利率一降再降，但很多客戶(hù)仍處于觀望狀態(tài)，其所在樓盤(pán)在3月銷(xiāo)量略有突破后近期又進(jìn)入“瓶頸期”。據(jù)他此前經(jīng)驗(yàn)，二季度通常是銷(xiāo)售旺季，較一季度一般銷(xiāo)量高50%左右。如果房貸利率持續(xù)保持目前態(tài)勢(shì)或繼續(xù)下行，或有季節(jié)性突破口。

在他看來(lái)，與之前相比，目前這一階段房貸利率并不會(huì)成為客戶(hù)購(gòu)房的決定性因素?，F(xiàn)在客戶(hù)和之前的購(gòu)房邏輯已有所不同，房?jī)r(jià)“狂飆”期，客戶(hù)更重視“性?xún)r(jià)比”，追求的是盡快上車(chē)，因此房貸利率成為可以吸引客戶(hù)的重要“利器”。而目前這一階段，炒房“泡沫”破滅后，核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)地段才是客戶(hù)最重視的因素。

也有不少購(gòu)房意向客戶(hù)正在密切關(guān)注所在城市的利率變化，東莞某銀行房貸業(yè)務(wù)相關(guān)客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，近期，經(jīng)常收到客戶(hù)消息“轟炸”詢(xún)問(wèn)貸款利率變化?！坝械目蛻?hù)擔(dān)心貸款利率會(huì)上調(diào)，有的客戶(hù)則是希望多‘磨’一下，‘蹲’到一些更優(yōu)惠的貸款利率?！彼M(jìn)一步解釋道。

多地密集放寬涉房政策

事實(shí)上，除首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下靈活的房貸利率，為繼續(xù)提振房市，多地在涉房金融政策上也不斷“松綁”。5月開(kāi)局短短一周時(shí)間，南昌、巴中、上海、南寧、蘇州等多城對(duì)公積金政策進(jìn)行調(diào)整，針對(duì)特定人群提高公積金貸款額度。

5月6日，江西南昌住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金有關(guān)使用政策的通知》，其中提出，支持多子女家庭使用住房公積金。符合住房公積金貸款條件的多子女家庭，購(gòu)房時(shí)申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款額度上浮20%。調(diào)整后，多子女家庭貸款最高額度為雙繳存職工96萬(wàn)元。

5月1日，上海正式實(shí)施多子女家庭住房公積金支持政策。新政明確，多子女家庭在上海市購(gòu)買(mǎi)首套住房，最高貸款限額（含補(bǔ)充公積金最高貸款限額）在上海市最高貸款限額的基礎(chǔ)上上浮20%。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，4月至今，包括泉州、杭州、寧波、合肥、蘭州等10個(gè)城市均調(diào)整公積金政策。除上述支持多子女家庭購(gòu)房、提高最高貸款額度外，還有城市針對(duì)公積金使用范圍、繳存余額系數(shù)進(jìn)行調(diào)整。如蘭州對(duì)住房公積金貸款存貸比（繳存余額系數(shù)）進(jìn)行調(diào)整，由原來(lái)的18倍提高至24倍，繳存時(shí)間系數(shù)也相應(yīng)予以調(diào)整；合肥則宣布可用公積金付新房首付。

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