在房地產(chǎn)業(yè)屢屢傳來債務危機之際，也有民營房企提前還債，為行業(yè)發(fā)展釋放出積極信號。

8月14日，市場消息稱，龍湖集團已將17億元款項撥入18龍湖04債券兌付專戶，目前龍湖年內(nèi)境內(nèi)到期債務僅余11月到期的1.19億元。

公開資料顯示，龍湖在今年7月底到8月中旬，連續(xù)兌付5筆境內(nèi)債，合計規(guī)模達到83.7億元。境外債方面，龍湖近期新獲得一筆5年期、31億港元的銀團貸款，同時按計劃有序提前歸還海外債務，預計2024年1月到期的153億港幣銀團貸款，目前已提前償還72億港幣，其計劃在年內(nèi)全部提前償還。

【資料圖】

此次提前還債并非龍湖首次。據(jù)統(tǒng)計，2022年10-11月，龍湖曾3次提前償還部分銀團貸款及優(yōu)先票據(jù)。

連續(xù)7年居“三道紅線”綠檔

龍湖稱，嚴控負債額的同時持續(xù)優(yōu)化負債結(jié)構，堅持控制短債比及外債占比。

2022年，龍湖將一年到期的短期債務占比壓降到9.9%，1-3年及3年以上的債務比例分別43%、47%，債務以長期為主。截至2022年末，龍湖集團在手現(xiàn)金為726.2億元，現(xiàn)金短債比為3.52倍，凈負債率為58.1%，連續(xù)7年穩(wěn)居“三道紅線”綠檔。

此外，2022年，龍湖平均借貸成本持續(xù)保持低位4.1%。

銷售業(yè)績集中在高能級城市項目

2023年1-7月，龍湖地產(chǎn)累計實現(xiàn)合同銷售額為1101.2億元，同比增長5.8%，中國房企銷售排行榜第7名；合同銷售面積達到659.4萬方。

龍湖聚焦核心城市，公開數(shù)據(jù)顯示，2022年，高能級城市銷售占比達97%；分區(qū)域看，長三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額占比分別為38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9%。

土儲布局高能級的一、二線城市

和碧桂園相比，龍湖主要布局在一線及二線城市，一二線城市市場規(guī)模需求總量大，此輪樓市回撤幅度相對更小。

龍湖也在為下一周期發(fā)展做積極準備，其土地儲備早已開始。據(jù)統(tǒng)計，截至7月底，龍湖已經(jīng)累計獲取了21宗地塊，主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市，總建筑面積為217.8萬方，權益地價達到176.5億元。

經(jīng)營模式：開發(fā)+運營+服務三大業(yè)務多元化發(fā)展

近2年，房地產(chǎn)需求收縮，商品房銷售數(shù)據(jù)不樂觀，房企拿地意愿低，土地市場降溫；從房到地，都不好賣，房企紛紛探索新發(fā)展模式，加大力度發(fā)展運營業(yè)務和服務業(yè)務。

龍湖也在探索該發(fā)展路徑，該公司管理層多次表示，經(jīng)營性業(yè)務對公司起“穩(wěn)壓器”作用。此前在龍湖的股東大會上，CEO陳序平曾提到：“今年開始，我們將圍繞全集團經(jīng)營性現(xiàn)金流為主這個目標前進，未來將不再依靠融資負債規(guī)模的增加去驅(qū)動公司業(yè)務增長，而是靠各個航道現(xiàn)金流回正驅(qū)動公司的增長?！?/p>

目前，龍湖已形成開發(fā)、運營及服務三大業(yè)務多元化發(fā)展。在地產(chǎn)開發(fā)以外，龍湖覆蓋商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理及智慧營造等多航道業(yè)務。

運營業(yè)務上，根據(jù)龍湖官方數(shù)據(jù)顯示，龍湖商業(yè)不斷深化在全國一二線核心城市的網(wǎng)格化布局，截至2022年末，龍湖商業(yè)已進入全國32座城市，累計開業(yè)運營的商場達76座，在手商場139座，租金收入達到94.3億元，同比增16%；龍湖冠寓在推動產(chǎn)品升級的基礎上繼續(xù)尋找增量，總開業(yè)房間數(shù)已達11.6萬間，租金收入24.4億元，同比增長9%，超2萬房間納入保障性租賃住房。

服務業(yè)務上，截至2022年末，龍湖智創(chuàng)生活實現(xiàn)收入總額137.5億元（合并抵消前），綜合毛利率達34.3%，物業(yè)在管面積3.2億平米，保持著在管面積有質(zhì)量增長，并在小米產(chǎn)業(yè)園、李寧產(chǎn)業(yè)園、網(wǎng)易游戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務領域，印證了服務半徑延伸的可能性。

龍湖2022年財報顯示，服務業(yè)務在2022年為龍湖集團帶來了181.5億收入，相比2021年的129.8億，增加了51.7億，同比增幅40%；實現(xiàn)分部溢利52.6億，相比2021年的26.4億，多增了26.2億利潤，接近翻倍。

2023年前7月，龍湖經(jīng)營性含稅收入達到152.4億元，同比增長10.1%，其中運營含稅收入為77.5億元，服務含稅收入為74.9億元。開發(fā)+運營+服務的模式，為公司提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

龍湖為什么會釋放提前還債的消息呢？

1、提前還債，可減少未來支付的利息成本，提高公司盈利能力。

2、優(yōu)化財務結(jié)構，減少債務負擔，降低未來償債的風險。

3、提高公司的信譽和聲譽，這種行為顯示了公司的財務管理和償債能力，有助于增強投資者和金融機構對龍湖的信任和支持。

4、行業(yè)信心的重構：經(jīng)歷兩年的流動性波動，社會對房地產(chǎn)行業(yè)的信心已墜入低谷，一有風吹草動，都充斥著悲觀解讀的聲音。但是，無論是銷售的回暖、提前還款的動作，還是經(jīng)營模式的探索，從龍湖等一些企業(yè)身上，是可以看到行業(yè)積極一面的。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜王?。?/strong>

更多宏觀研究干貨，請關注鈦媒體國際智庫公眾號；對話框輸入【房地產(chǎn)報告】，可免費領取重磅報告《新政策、新形勢：房地產(chǎn)前景展望及投資機會分析報告》全文。