6月以來，中國海外發(fā)展（00688.HK，以下簡(jiǎn)稱“中?！保┮严群舐渥颖本?、成都、廣州，合計(jì)拿地面積約73613.39平方米，累計(jì)拿地金額約44.84億元。

(資料圖)

據(jù)鈦媒體APP不完全統(tǒng)計(jì)，2023年至今，中海拿地金額已超130億元，已先后于6座城市拿下住宅用地。

二級(jí)市場(chǎng)方面，截至6月19日港股收盤，中國海外發(fā)展股價(jià)報(bào)收17.74港元，跌1%，成交額為2.38億港元，當(dāng)前公司總市值約1941.62億港元。

6月拿地速度加快

中海拿地的節(jié)奏在6月份進(jìn)入加速狀態(tài)，時(shí)間由近及遠(yuǎn)來看。

上周五（6月16日）的廣州土拍上，中海以底價(jià)19.92億元成功拿下位于廣州荔灣區(qū)浣花路以南、花地大道南以西的AF0215021地塊（紫蘭苑）。

官方信息顯示，該地塊土地面積約14031平方米，建筑面積約87906.6平方米，成交樓面價(jià)為22663元/平方米。

據(jù)悉，紫蘭苑原為萬科地產(chǎn)551億元拍下的廣信資產(chǎn)包中的一部分，該地塊所處的花地灣板塊是廣信資產(chǎn)包中最龐大、最核心部分，擁有占地約1500畝的商品住宅用地。

6月13日，成都集中出讓8宗地塊，吸引來包括招商蛇口、中鐵建、華潤、建發(fā)、華發(fā)、越秀、保利、中海等企業(yè)紛紛下場(chǎng)廝殺。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次成都土拍報(bào)名企業(yè)達(dá)到112家，創(chuàng)下了成都?xì)v來土拍之最。

中海以8.39億元的代價(jià)，奪得位于成都市天府新區(qū)成都直管區(qū)純住宅用地，該地塊占地面積約3.33萬平方米，規(guī)劃建筑面積約6.66萬平方米，地塊起拍價(jià)為7.33億元，溢價(jià)率為15%。

據(jù)了解，該宗地塊周邊配套成熟，且高端氛圍充足，引來多家房企爭(zhēng)搶，在地塊開拍后不久，便觸及上限價(jià)格改由抽簽方式拍賣。

現(xiàn)場(chǎng)消息透露，該地塊參與抽簽的房企多達(dá)20家，最終由中海成功中簽，成交樓面地價(jià)約1.26萬元/平方米，清水住宅最高限價(jià)為2.5萬元/平方米。

再把時(shí)間聚焦至6月1日，當(dāng)天北京迎來本月的首場(chǎng)土拍，4宗住宅用地共吸引了48家房企參與競(jìng)拍，最后4宗地塊全部成交，合計(jì)成交金額約95.2億元，平均溢價(jià)率為10.1%。

其中，位于北京市石景山魯谷街道衙門口的棚改項(xiàng)目1615-713地塊，由中海旗下子公司中海新城以28.3億元底價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)約3.62萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)約7.95萬元/平方米。

三場(chǎng)土拍斬獲三宗地塊，累計(jì)拿地金額約44.84億元，足以見得中海擴(kuò)充土儲(chǔ)的用意。

值得一提的是，6月16日，北京還進(jìn)行了本月的第三場(chǎng)土拍，當(dāng)天包括石景山廣寧村棚改項(xiàng)目2015等地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，中海也參與其中。

不過遺憾的是，在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手保利發(fā)展?fàn)帄Z了31輪之后，石景山廣寧村棚改項(xiàng)目2015地塊與中海失之交臂，該地塊最終由保利發(fā)展拿下，成交金額約36.2億元，成交樓面價(jià)約4.09萬元/平方米，溢價(jià)率為12.07%。

今年僅拿下7宗

據(jù)鈦媒體APP不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，中海先后在南京、杭州、青島、北京、成都、廣州等城市，通過招拍掛拿下7宗地塊，累計(jì)占地面積約37萬平方米，成交金額約133.51億元。

在4月初召開的2022年度業(yè)績會(huì)上，中海董事長顏建國表示，中海未來的擴(kuò)張策略主要集中在兩個(gè)方面，一是抓住土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度降低的機(jī)遇，持續(xù)投入資源，進(jìn)一步強(qiáng)化在主流城市的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提升市場(chǎng)份額；二是抓住行業(yè)洗牌的機(jī)遇，捕捉同業(yè)并購的機(jī)遇。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年，中海系列公司新增土地儲(chǔ)備50宗，拿地金額約1208.7億元，新增總貨值約2403.4億元。其中，中國海外發(fā)展新增土地儲(chǔ)備40宗，拿地金額約1107.2億元，新增貨值約2139.4億元。

雖然公司定了“抓土儲(chǔ)”的擴(kuò)張策略，但事實(shí)上，中海拿地的氣勢(shì)與去年相比已大不如前。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前五月，中海在新增土地應(yīng)占樓面面積（即建筑面積）約56.72萬平方米，累計(jì)權(quán)益拿地金額約76.9億元，在百強(qiáng)房企里面位列14名。而去年同期，中海的權(quán)益拿地金額約為244億元，在百強(qiáng)房企里位居TOP 4。

市場(chǎng)消息表示，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已不再輝煌，房企沖規(guī)模的時(shí)期也已過去，中海整體節(jié)奏較穩(wěn)，以至于錯(cuò)過了最佳的擴(kuò)張時(shí)機(jī)。有分析人士認(rèn)為，中海在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)減少的當(dāng)下拿地，有利于降低整體拿地成本，提高公司新增項(xiàng)目的整體回報(bào)率。

據(jù)中海此前披露信息，2023年公司可售貨值約7900億元（不含今年新增加的土地儲(chǔ)備），其中城市更新屬性的上海建國東路項(xiàng)目、北京中信城項(xiàng)目貨值逾460億元。在貨值基礎(chǔ)上，中海制定合約銷售目標(biāo)為增長20%，同時(shí)新增土地權(quán)益投資額預(yù)計(jì)雙位數(shù)增長。

值得一提的是，去年受市場(chǎng)下行、資金鏈緊張等因素的影響，全國土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，不少城市出現(xiàn)“流拍潮”、“央國企接盤”、“地方城投托底”、“民營房企消失”等情況，即便部分城市放松了土拍門檻并開放多宗優(yōu)質(zhì)地塊，依舊沒能帶動(dòng)市場(chǎng)熱度。

進(jìn)入2023年，隨著疫情的穩(wěn)定、政策力度的放開、房企銷售回暖的支撐下，部分核心城市的土拍市場(chǎng)開始升溫，不少房企開始重回土地市場(chǎng)，但依然是央國企占主導(dǎo)。

譬如于4月18日進(jìn)行的上海首輪土拍，成交的19宗地中有八成地塊被國央企競(jìng)得。在5月23日完成無錫第二輪集中土拍中，出讓的5宗地均以底價(jià)成交，并且地方城投托底的現(xiàn)象依舊。

若要提振當(dāng)前房企拿地積極性，或許還需要一定的時(shí)間，如果核心城市的核心區(qū)域有優(yōu)質(zhì)標(biāo)的進(jìn)行出讓，大概率也將提升房企積極性。（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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