今年6月，萬物云CEO朱保全寫了篇“高考作文”。

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他將“本手、妙手和俗手”化用到物管行業(yè)，談到物管毛利時，他說：“很多人問我如何看待有些物業(yè)公司30%的毛利率，我總說他們有他們的‘妙手’?！?/p>

時隔五個月，朱保全再談物管行業(yè)的毛利問題。這一次他的觀點更為犀利：不要讓高毛利害了行業(yè)。

朱保全表示，過去一年，被資本市場問及最多的話題是行業(yè)毛利率，事實上，這也是在資本市場波動時期拋給所有物企的問題。

資本投票，很大程度是在押注企業(yè)的成長空間。物管上市潮起，輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定等特點讓它們脫穎而出，而擁有關聯(lián)地產(chǎn)公司持續(xù)項目來源的物企在初期往往能獲得不錯估值。

當房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力傳導到物企身上，原本房企給予的支撐變得脆弱，甚至需要物企反向輸血，在這樣的情況，物企自身的盈利能力就顯得尤為重要。

向獨立性發(fā)展找安全感，向多元化業(yè)務求突破，物企用自己的方式解決著眼下的難題。

不過物企的毛利率已經(jīng)有了下降的趨勢。樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計，2022年上半年公布毛利率數(shù)據(jù)的58家上市物企中，47家企業(yè)毛利率同比下跌，最多減少14個百分點。

一般來說，基礎物管服務的毛利率水平較低，物企要想提高盈利能力，就要向其他增值服務或業(yè)態(tài)外拓，然而常常會被扣上“不務正業(yè)”、“變味”的帽子。

追求盈利和不“變味”，是物企面對的難題，但這并不是一個簡單的非此即彼的選項。

對此朱保全表示，物企當恪守本業(yè)，注重口碑和現(xiàn)金流，追求合理的毛利率水平，保持“長坡薄雪”。

毛利率整體下跌

2022年，物管股的估值受到重創(chuàng)，在房企流動性問題不明朗的情況下，物管股處在一個擠泡沫和重回自身價值的過程。

從盈利角度來看，完整披露2021年中期至2022年中期毛利率的物企共有58家，其平均毛利率從30.1%跌至27.8%。今年中期，47家物企毛利率同比下跌，跌幅從0.3個百分點至14個百分點不等。

不同毛利率區(qū)間的數(shù)量也有變化。大體趨勢是，多數(shù)物企毛利率從30%-40%區(qū)間轉(zhuǎn)移到了20%-30%區(qū)間，毛利率在40%以上及20%以下物企數(shù)量變化不大。

（2021H1、2021FY、2022H1不同毛利率區(qū)間物企分布情況）

截至2021年中期、2021年末及2022年中期，上市物企毛利率在30%-40%區(qū)間數(shù)量分別為27家、21家、18家；20%-30%區(qū)間數(shù)量分別為18家、23家、28家。

落實到具體的物企上，星盛商業(yè)三個時期毛利率均維持在50%以上，最高為2021年末達到57.75%，毛利率減少最多的是合景悠活，2022年中期同比驟減14個百分點至30.1%。

規(guī)模已突破5億方的碧桂園服務和雅生活服務，2022年中期毛利率同比分別下跌6.5個百分點和3.1個百分點。

（上市物企近一年毛利率情況一覽，按照2022H1毛利率從高到低排列）

此外，也有11家物企毛利率同比上升。其中，中天服務毛利率同比漲幅最高，為11.72個百分點，不過這與其將主營業(yè)務轉(zhuǎn)入物管賽道有關。

毛利率增長的11家物企中，物企規(guī)模普遍不大，破億的只有保利物業(yè)一家。排名第二的是祈福生活服務，提升5.9個百分點，其次為鑫苑服務，提升2.5個百分點，寶龍商業(yè)和星盛商業(yè)兩家商管類物企分別增長1.2個百分點和1個百分點。

社區(qū)增值盈利受到挑戰(zhàn)

物企整體毛利率在下降，但也有不少高出平均毛利率一大截的業(yè)務，比如說社區(qū)增值。但是房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，疊加疫情帶來的影響，社區(qū)增值服務的盈利也受到挑戰(zhàn)。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，共有32家物企完整披露2021年末及2022年中期的社區(qū)增值服務毛利率。與上一年末相比，今年中期毛利率下跌的物企有16家，占了半數(shù)。

（上市物企社區(qū)增值服務毛利率情況一覽，按照2022H1社區(qū)增值服務毛利率從高到低排列）

其中，萬物云的其他社區(qū)增值服務毛利率較上一年末減少18個百分點至62.8%，越秀服務的社區(qū)增值服務減少8.3個百分點至37.8%，新城悅服務和融創(chuàng)服務則減少7.3個百分點分別至35.1%和38.3%。

不難發(fā)現(xiàn)，即便社區(qū)增值相關服務毛利率縮水，其盈利水平仍高于物企整體毛利率。2022年中期，32家上市物企社區(qū)增值服務毛利率均值達到43.5%。

不可忽視的是，社區(qū)增值服務盈利效果好，但目前物企營收比重最大的業(yè)務仍是毛利率較低的基礎物管服務。

朱保全直言道，不要被社區(qū)增值服務的高毛利蒙蔽雙眼。社區(qū)增值服務的高毛利率常見，但真正形成規(guī)模的并不多。

（上市物企社區(qū)增值服務營收及收入占比情況一覽，按照收入從高到低排列）

截至2022年6月30日，社區(qū)增值服務營收超5億的物企只有8家，分別是碧桂園服務、保利物業(yè)、綠城服務、雅生活服務、世茂服務、新城悅服務、華潤萬象生活和旭輝永升服務，分別為21.12億元、14.02億元、13.1億元、10.84億元、9.31億元、6.25億元、5.6億元、5.45億元。

社區(qū)增值服務平均營收占比為13.8%，最高為新城悅服務25.3%，最低為萬物云1.4%，而且有三分之一物企的社區(qū)增值服務同比營收呈負增長。

被“犧牲”的毛利率

今年中期的財報，不少物企闡述了毛利率下跌的事實，然而這種下跌更多是因為規(guī)模拓展或其他高毛利業(yè)務受挫而被稀釋。

碧桂園服務首席財務官黃鵬表示，上半年公司毛利額增長但毛利率下滑，主要受到收并購和疫情的影響。

截至2022年6月30日，碧桂園服務在管面積約8.4億方，同比增長96.5%。收并購上，除了關注規(guī)模，其他多元服務也是其選擇的方向，眼下碧桂園服務的業(yè)務板塊已經(jīng)擴充至6個，除了“老三樣”——物管、社區(qū)增值和非業(yè)主增值，還有三供一業(yè)、城市服務和商業(yè)運營。

今年中期，除三供一業(yè)外，碧桂園服務其他五大業(yè)務的毛利率均有不同程度滑坡。期內(nèi)其整體毛利率為26.9%，其中社區(qū)增值服務同比下跌6.5個百分點至59.7%，仍為毛利率最高的業(yè)務；毛利率排名第二但是商業(yè)運營36.4%；非業(yè)主增值服務毛利率下跌23.2個百分點至27.2%。

碧桂園服務幾乎涉足所有物管相關的業(yè)務，其業(yè)務線的盈利變化也反映了物管股的起伏。

不難看出，商管依然是熱門賽道。純商業(yè)項目的星盛商業(yè)，其毛利率維持高位，而華潤萬象生活和招商積余等綜合性物企，其商管相關業(yè)務也往往高于整體水平。

和房企深度捆綁的非業(yè)主增值服務曾是高毛利的代名詞，但是今年有不少物企這部分業(yè)務或是比重減少，或是毛利率下降。

中海物業(yè)非住戶增值服務收入占比縮減至14.9%，毛利率下降至15.4%；一度被擺上貨架的佳源服務，其物業(yè)開發(fā)商增值服務的收入占比和毛利率也雙雙下跌。

曾經(jīng)作為物企毛利率“優(yōu)化器”的社區(qū)增值和非業(yè)主增值似乎在今年都有些失靈，物企表示主客觀因素都存在，人工成本增加、房地產(chǎn)市場的影響，以及為了獨立性主動削減非業(yè)主增值服務。

無論是廣撒網(wǎng)試錯，還是收縮陣型御寒，資本逐利的天性不會改變，如何找到服務和盈利的平衡點或許才更重要。

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