白銀閃耀，長(zhǎng)河茫茫。

2019年，恰逢中國(guó)地產(chǎn)黃金十年結(jié)束之際，在家族氛圍濃厚的房企里，代際傳承的巨幕緩緩拉開(kāi)，地產(chǎn)“二代們”競(jìng)相登臺(tái)，比如碧桂園楊惠妍、福晟潘浩然、世茂許世壇等等。他們背負(fù)著或發(fā)展或振興家族企業(yè)的使命。

【資料圖】

然而，地產(chǎn)“二代們”并不穩(wěn)定。2020年以來(lái)，禹洲集團(tuán)林禹芳、泛海控股盧曉云等年輕接班人，先后從企業(yè)淡出。但也有一些繼任者沒(méi)辦法退場(chǎng)，比如新城控股董事長(zhǎng)王曉松。

三年前，王曉松走上臺(tái)前。三年后的今天，盡管在這個(gè)地產(chǎn)二代的帶領(lǐng)下，新城控股走過(guò)至暗時(shí)刻，但它一直沒(méi)能重回前十。時(shí)代大勢(shì)面前，進(jìn)入2022年的新城控股，也有不少憂患。

11月4日，新城控股公告顯示，1-10月累計(jì)合同銷售金額約1029.50億元，比上年同期下降46.63%；累計(jì)銷售面積約1045.36萬(wàn)平方米，比上年同期下降44.48%。

據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，新城控股在今年前10個(gè)月的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜中，以707.3億元的權(quán)益金額排名第16。2019年，新城控股曾一度高居榜單第8位，但此后排名連續(xù)回落。

01 不再是黑馬

新城控股原本有一個(gè)很美好的故事。

踩著三四線城棚改貨幣化浪潮，新城控股在2019年上半年，以“黑馬”之姿殺出重圍，將行業(yè)排名從上一年的二十多名，打到百?gòu)?qiáng)房企中的第八位。

但隨之而來(lái)的“黑天鵝”事件，不僅重創(chuàng)了新城控股，也讓它的經(jīng)營(yíng)環(huán)境畫(huà)風(fēng)突變：股價(jià)大跌，融資受困，債務(wù)危機(jī)等。彼時(shí)彼刻，主動(dòng)降杠桿，成為王振華之子王曉松的無(wú)奈之舉。挽狂瀾于既倒，扶大廈于斷梁。

臨危上陣后，王曉松帶著新城控股自救，比如迅速與王振華切割、出售資產(chǎn)降負(fù)債、放緩拿地降規(guī)模等等。新城控股度過(guò)至暗時(shí)刻之際，劇情也走到新拐點(diǎn)。2020年，踩了急剎車的新城控股，褪去了黑馬本色，其銷售額下降14%，行業(yè)排名跌到12名。

與此同時(shí)，轉(zhuǎn)換新角色一年多的王曉松，也面臨著不同的考驗(yàn)：增長(zhǎng)見(jiàn)頂、“奔綠”壓力、利潤(rùn)滑坡，成為擋在這位繼任者面前的攔路虎。在“黃線”（資產(chǎn)負(fù)債率高于規(guī)定的70%）之列的新城控股，又走上“奔綠”之路。

為此，新城控股進(jìn)行了組織結(jié)構(gòu)調(diào)整和裁員行動(dòng)。直到2021年年末，新城控股終于涉險(xiǎn)過(guò)關(guān)跨入“綠檔”房企行列。其中，實(shí)現(xiàn)凈負(fù)債率為48.12%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，現(xiàn)金短債比為1.07。

這一年，新城控股還有好消息：營(yíng)收同比增長(zhǎng)15.6%，股價(jià)一度漲到歷史最高點(diǎn)。不過(guò)，與其它房企一樣，新城控股也是“增收不增利”。在喜憂參半中度過(guò)的新城控股，不僅沒(méi)能重回前十，行業(yè)排名更下滑至第16名。這使得新城控股股價(jià)走勢(shì)后繼乏力。

盡管在2021年業(yè)績(jī)會(huì)上，王曉松說(shuō)，“沒(méi)有一個(gè)冬天不會(huì)過(guò)去，沒(méi)有一個(gè)春天不會(huì)到來(lái)?！比欢?，進(jìn)入2022年，在地產(chǎn)行業(yè)仍處在去蕪存菁的進(jìn)程里，一些房企被淘汰，一些房企脫穎而出，一些房企仍在自救。新城控股是第三類。

在外界看來(lái)，財(cái)務(wù)指標(biāo)疲軟，是擺在新城控股面前的最大難題。畢竟，在降負(fù)債的同時(shí)，有息負(fù)債和短債都在增加。于是，新城控股再次自救了，比如7月擬賣(mài)掉吾悅廣場(chǎng)里的星軼影城、10月提前償還20多億的公司債券等。

在年終房企償債小高峰到來(lái)之際，新城控股總算保住了資金鏈的安全。海通證券報(bào)告顯示，至2022三季度，新城控股資產(chǎn)負(fù)債率為81.36%，較2021年同期下降2.73個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額，回正至166.5億元。

行業(yè)大勢(shì)下，房子賣(mài)不動(dòng)導(dǎo)致銷售下滑，也是新城控股需正視的問(wèn)題。1-10月，新城控股累計(jì)合同銷售金額約1029.50億元，比上年同期下降46.63%；累計(jì)銷售面積約1045.36萬(wàn)平方米，比上年同期下降44.48%。

“新城控股最大的不足在于金融資源的匱乏，最大的制約還是資本金不足?！?/strong>一名行業(yè)著名人士則向市界總結(jié)道。

無(wú)論如何，在很多房企日子不好過(guò)的當(dāng)下，王曉松算是化解了王振華留下的危局。

02 王曉松的新故事

創(chuàng)一代是穩(wěn)定企業(yè)的壓艙石，他們一手成立并將企業(yè)做大，有著處理危機(jī)的能力，特別在與融資機(jī)構(gòu)、各地以及中小投資者等溝通方面，優(yōu)勢(shì)明顯。但很多地產(chǎn)二代并不具備這樣的能力。

但王曉松這個(gè)地產(chǎn)二代并不簡(jiǎn)單。在外界看來(lái)，1987年出生的他既不是不聞窗外事的技術(shù)宅男，也不是游手好閑的紈绔子弟，“沉穩(wěn)謹(jǐn)慎、邏輯清晰”。

臨時(shí)上陣的王曉松，做的第一件事，就是與父親進(jìn)行切割：刪除官網(wǎng)上王振華的信息、發(fā)布道歉聲明等等。他試圖借此消化王振華案件，給新城控股帶來(lái)的“多米諾骨牌效應(yīng)”。

新城控股危機(jī)發(fā)生后，盡管王曉松在2019年10月，對(duì)管理層進(jìn)行了股權(quán)激勵(lì)，但三個(gè)元老中還是走了兩個(gè)。而后，在將近一年的時(shí)間里，新城控股核心團(tuán)隊(duì)從以前的“王振華+袁伯銀+陳德力+梁志誠(chéng)”，變成了“王曉松+梁志誠(chéng)+曲德君”。

較之于王振華時(shí)期的激進(jìn)，新城控股在王曉松時(shí)代慢了下來(lái)。比如2019年下半年，新城控股基本沒(méi)有拿地；比如地產(chǎn)調(diào)控仍然吃緊的2022年前七個(gè)月，新城控股只獲取一宗土地。當(dāng)然，王曉松也延續(xù)了一些東西。

喜歡駱駝的王振華，將駱駝精神比作新城控股的文化。王曉松上位后，也喜歡把新城控股比作駱駝，“駱駝可以在最艱難的環(huán)境中走最長(zhǎng)的路?！?strong>“王曉松不僅延續(xù)了新城控股企業(yè)文化的精髓，甚至比他父親更為重視一些?！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士告訴市界。

三年的時(shí)間里，外界的關(guān)注點(diǎn)，逐漸從王振華案件、公司危機(jī)，轉(zhuǎn)移到王曉松“拯救大兵瑞恩”的故事上。王振華，這個(gè)昔日的靈魂人物，似乎與新城控股漸行漸遠(yuǎn)了。目前，“從形式上來(lái)看，王振華已經(jīng)與新城控股解綁了，但從企業(yè)治理邏輯上，他作為實(shí)際控制人，不可能與企業(yè)運(yùn)行完全解綁?！?/strong>IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴市界。

此言并非空穴來(lái)風(fēng)。雖然黑天鵝事件發(fā)生時(shí)，新城控股迅速與其進(jìn)行了切割，但王振華不僅仍是新城控股的實(shí)控人，其還擔(dān)任包括江蘇新城實(shí)業(yè)集團(tuán)在內(nèi)的不少公司的法人代表，這些實(shí)控公司與新城控股有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

獄中的王振華，也并未“閑著”。東方財(cái)富網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020年4月以來(lái)，王振華先后多次增持新城發(fā)展股份，如2021年1月，其加倉(cāng)900萬(wàn)股。根據(jù)新城控股2021年年報(bào)，王振華間接持有新城發(fā)展68.02%的股份，以及新城控股約45.6%的股份。

在前述業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，王曉松比很多現(xiàn)在的地產(chǎn)二代都優(yōu)秀。實(shí)際上，從新城控股的發(fā)展角度來(lái)看，王曉松如今沒(méi)辦法退場(chǎng)，也不能退場(chǎng)。

王曉松可謂與新城控股共生共長(zhǎng)，以至于他曾說(shuō)出“這種感情沒(méi)辦法割舍”“新城控股是值得我為之奮斗一生的事業(yè)”的話語(yǔ)。當(dāng)年黑天鵝事件發(fā)生時(shí)，一名機(jī)構(gòu)前輩問(wèn)：你是怎么決定承擔(dān)起這個(gè)企業(yè)？王曉松答：個(gè)人價(jià)值追求、責(zé)任所在、感情寄托。

不過(guò)，在另一些觀察人士看來(lái)，在公司經(jīng)營(yíng)上，缺乏創(chuàng)新的王曉松，很難走出父親的影響。新城控股的戰(zhàn)略仍然沿用了住宅+商業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)。并且，住宅增長(zhǎng)見(jiàn)頂使得業(yè)績(jī)持續(xù)下滑中，王曉松寄予厚望的商業(yè)地產(chǎn)，也是一把雙刃劍。

03 二代的雙刃劍

新城控股采用的是“住宅+商住”雙輪驅(qū)動(dòng)的模式，即城市綜合商業(yè)開(kāi)發(fā)為主，將銷售型物業(yè)和持有型物業(yè)相結(jié)合，利用銷售型物業(yè)快速回籠資金，彌補(bǔ)持有型物業(yè)帶來(lái)的資金沉淀。

其中，銷售型物業(yè)以住宅、公寓和商鋪為主，持有型物業(yè)以購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓為主。通常而言，優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物中心可以推動(dòng)住宅銷售，而住宅又可以為購(gòu)物中心帶來(lái)穩(wěn)定的客流量，提高銷售額，穩(wěn)固租金收入。

新城控股旗下城市綜合體品牌吾悅廣場(chǎng)，算得上是王曉松的得意之作。在近些年來(lái)的中國(guó)商業(yè)綜合體品牌影響力TOP100中，吾悅廣場(chǎng)通常能夠進(jìn)前十，與其一同進(jìn)入榜單的有萬(wàn)達(dá)、太古里、萬(wàn)象匯、大悅城等。

吾悅廣場(chǎng)對(duì)新城控股業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)持續(xù)上升。2022年1月至9月數(shù)據(jù)顯示，新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為71.95億元(含稅租金收入)，比2021年同期增加了約11億。不僅如此，吾悅廣場(chǎng)還成為新城控股融資的重要工具。其董事兼總裁梁志誠(chéng)曾表示，2022年1月至8月，20座吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸落地，累計(jì)獲得融資62億元左右。

實(shí)際上，不同于追求商業(yè)綜合體品質(zhì)感，不追求數(shù)量規(guī)模的恒隆們，新城控股不僅追求數(shù)量規(guī)模，還將吾悅廣場(chǎng)開(kāi)到了下沉市場(chǎng)。沒(méi)錯(cuò)，它正是踩中三四線城市消費(fèi)升級(jí)的風(fēng)口，區(qū)縣商業(yè)地產(chǎn)的空白而起飛的。

睿和智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月，以運(yùn)營(yíng)和在建的100余家吾悅廣場(chǎng)計(jì)算，新城控股約61%的吾悅廣場(chǎng)位于三四線城市。其中，38.9%位于三線及地級(jí)市，22.1%位于三線以下城市。而從規(guī)模來(lái)看，截至2022年6月末，吾悅廣場(chǎng)完成了135個(gè)大中城市、189個(gè)綜合體項(xiàng)目的布局。

事情一開(kāi)始并不順利。眾所周知，重資產(chǎn)模式資金回收需五年時(shí)間，而利潤(rùn)的來(lái)源是通過(guò)不斷的升值來(lái)賺取利潤(rùn)。早期的新城控股，都是采用重資產(chǎn)模式，以至于當(dāng)時(shí)吾悅廣場(chǎng)的主要作用就是帶動(dòng)住宅的銷售。然而，在那樣的“左右互博”（與房地產(chǎn)的結(jié)算周期、以及房?jī)r(jià)升值與否有關(guān)）中，新城控股的毛利率并不是總讓人滿意。

于是，在2016-2020年間，新城控股陸續(xù)開(kāi)展輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，比如將重資產(chǎn)和附加值低的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓或外包出去，通過(guò)輸出管理和服務(wù)獲得相應(yīng)的收益；比如推廣出租等等。這種模式的實(shí)施確有成效。2019年，雖然遭受內(nèi)外部環(huán)境沖擊，但其運(yùn)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)92.28%，毛利率是住宅銷售的2.64倍。

2020年，三道紅線等諸多壓力下，新城控股強(qiáng)化輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。這一年，由于疫情的影響，商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入雖有降低，但仍處于行業(yè)靠前水平。并且，吾悅廣場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，提升了營(yíng)收水平。總體來(lái)看，輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)提升了新城控股的盈利能力。當(dāng)然，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式也有不足之處。

“可能會(huì)造成產(chǎn)品品質(zhì)不能保證，外包也會(huì)造成對(duì)供貨商的高度依賴性。并且，在各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)作，都需要企業(yè)具備極高的資金運(yùn)作能力，而當(dāng)某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)脫節(jié)時(shí)，則會(huì)產(chǎn)生較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！?/strong>一名商業(yè)地產(chǎn)人士告訴市界。

即便如此，新城控股重資產(chǎn)項(xiàng)目占比仍然不小。今年9月，梁志誠(chéng)在公開(kāi)場(chǎng)合介紹稱，新城控股持有116座重資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)。這個(gè)模式持續(xù)下去的前提是，“新城控股的開(kāi)發(fā)性業(yè)務(wù)現(xiàn)金流，能夠補(bǔ)上持有型商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流的缺口?！?/strong>柏文喜認(rèn)為。

其實(shí)，無(wú)論是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)成功都離不開(kāi)人才管理。多名業(yè)內(nèi)人士告訴市界，新城控股商業(yè)不足之處，還在于人才匱乏?！氨M管新城控股也有一大批秉承新城文化、誠(chéng)實(shí)做人踏實(shí)做事的新城人，但還是不夠?！鼻笆鲋袠I(yè)人士解釋稱。

那一批在房地產(chǎn)造富洪流里，最先吃到時(shí)代紅利，最先富起來(lái)的人群，正以各種各樣的方式隱去。接棒他們的地產(chǎn)二代，要想在行業(yè)大浪淘沙的歷史進(jìn)程中，守好父輩打下的江山，并不容易。

王曉松也還有一段艱難的路要走。