3月30日晚，萬科發(fā)布2021年報。報告期內(nèi)，萬科實現(xiàn)銷售面積3807.8萬平方米，銷售金額6277.8 億元，分別下降18.4%和 10.8%。

經(jīng)營指標方面，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入為4528.0億元，同比增長8.0%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為225.2億元，同比下降45.75%。

值得注意的是，這是萬科上市31年以來，歸母凈利潤第3次下滑，此前2次分別為1995年和2008年。

在《致股東信》上，郁亮發(fā)表了近4000字感言，并對凈利潤下降作檢討。

郁亮表示，萬科凈利潤下降主要因為毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值等。其中，毛利率下降是財務(wù)層面的主要影響因素。從結(jié)構(gòu)上看，開發(fā)業(yè)務(wù)依然對公司凈利潤具有決定性作用。

“2022年，我們將采取堅決的、有針對性的行動，解決開發(fā)業(yè)務(wù)存在的問題，鞏固在不動產(chǎn)綜合發(fā)展方面的先發(fā)優(yōu)勢，保障財務(wù)安全，實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤的企穩(wěn)回升。”郁亮指出。

凈利潤下行

近期，房企陸續(xù)發(fā)布2021年業(yè)績預(yù)告。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，A股已有64家房企發(fā)布業(yè)績預(yù)告，虧損27家，占比42.2%。

受行業(yè)環(huán)境影響，“招保萬金”均面臨利潤下行壓力。

2021年，萬科整體毛利率為21.8%，同比下降7.4個百分點，扣除營業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。

投資收益回落，是萬科凈利潤下滑的主因。2021年，萬科投資收益 66.1 億元，受按權(quán)益法確認的聯(lián)合營項目收益減少以及處置子公司的收益減少影響，較2020年的135.1億元減少69億元。

萬科在年報中解釋稱，按權(quán)益法確認的投資收益減少，主要是由于聯(lián)合營項目毛利率下降及投資其他業(yè)務(wù)的收益減少。

房地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期，多數(shù)房企對市場持謹慎態(tài)度，在報表中做出計提減值準備。萬科表示，按照審慎原則，公司對 2021年末資產(chǎn)進行了全面減值測試，對部分項目、個別股權(quán)投資計提35.3 億元資產(chǎn)減值，合計減少權(quán)益凈利潤約 25.5 億元。

郁亮坦言，盡管萬科較早意識到高速增長終將結(jié)束，但行為上未能堅決擺脫高增長慣性，部分城市出現(xiàn)投資追高冒進，導(dǎo)致毛利率下滑。同時，充分授權(quán)、分布式實施是萬科過往快速發(fā)展的機制保障，在追求效率優(yōu)先的高速增長階段，這一機制能更快地響應(yīng)市場、捕捉機會，最大程度地釋放前線戰(zhàn)斗力。但隨著近年來業(yè)務(wù)復(fù)雜度提高，市場競爭日趨激烈，城市公司能力的參差不齊導(dǎo)致操盤表現(xiàn)的離散度上升，影響了整體業(yè)績。

萬物云收入首超200億元

“黑鐵時代”到來，房企第二增長曲線尤為重要。經(jīng)過八年的探索和布局，萬科非開發(fā)業(yè)務(wù)成效初顯。

2021年，萬物云收入首次超過200億元，同比增長32%。據(jù)證監(jiān)會信息，萬物云《境外首次公開發(fā)行股份審批》已變更為“受理通知”，距離上市又進一步。

物流倉儲方面，萬科旗下冷鏈倉儲位居行業(yè)第一。近3年，萬緯收入復(fù)合增速52%。2021年收入為32億元，同比增長69%。

此外，萬科泊寓已成為國內(nèi)規(guī)模最大、運營效率最高的集中式公寓運營商。近3年收入復(fù)合增速40%。在單房運營成本、費用率、自有渠道獲客比率等方面，泊寓已建立競爭優(yōu)勢。除自身資產(chǎn)外，泊寓還為294家企事業(yè)單位的租賃住房項目提供產(chǎn)策、建造和運營管理服務(wù)。

萬科認為，如果只看經(jīng)營收入和利潤，上述業(yè)務(wù)在今天以及未來都很難達到房地產(chǎn)開發(fā)的同等規(guī)模。但隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，這些業(yè)務(wù)能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，一定程度上形成對業(yè)績的支持。

發(fā)布年報的同時，萬科推出回購方案和上市以來最高比例分紅派息預(yù)案。萬科稱，將在未來3個月內(nèi)擇機開展20-25億元回購，分紅比例擬由2020年的35%提升至50%，合計擬派發(fā)分紅112.8億元，基于當前的股價，股息率約5.1%，是A股中唯一一家連續(xù)三十年進行現(xiàn)金分紅的公司。

關(guān)鍵詞： 致股東信 萬科凈利潤下滑 房地產(chǎn)行業(yè) 房地產(chǎn)行業(yè)下行周期