7月，紅土創(chuàng)新深圳人才安居RE-ITs、中金廈門安居REITs先后拿到上市通行證，中國公募REITs隊伍再一次擴容，其中紅土創(chuàng)新深圳人才安居RE-ITs也是國內(nèi)首單保租房REITs。
從2021年6月21日首批9只上市以來，中國版公募REITs已經(jīng)滿一周年。一年的時間很短暫，但對中國版公募REITs來說，卻彌足珍貴，經(jīng)歷了十余年的醞釀、助推和創(chuàng)新，首批9只基礎設施公募REITs成功上市運行，接受市場考驗，并取得不俗業(yè)績。
與此同時，REITs相關的法律、法規(guī)不斷完善，更多的資產(chǎn)項目、類別入列。在REITs上市一周年之際，首批9只公募REITs基金限售份額迎來解禁，帶來了一個更加復雜、成熟、活躍的市場。
站在這樣一個關鍵時點，經(jīng)濟觀察報聯(lián)合REITs聯(lián)盟邀請6位REITs的深度參與者，一起討論領域共性話題，展望未來發(fā)展前景。
本文為系列第一期，首批9只公募REITs基金解禁之后，二級市場的流動性更加充足，但價格也處于一個相對的高位，對于公眾投資人來說，REITs的收益是否已經(jīng)被透支了?現(xiàn)在入場會不會成為接盤俠?如果要買的話應該怎么選擇?這一系列問題實際上涉及公募REITs的定位問題。
參與本期話題討論的嘉賓包括：
越秀房托董事長、執(zhí)行董事兼行政總裁林德良
中國REITs聯(lián)盟執(zhí)行會長王剛
嘉實基金董事總經(jīng)理、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化業(yè)務專業(yè)委員會委員王藝軍
中航基金不動產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫
北咨基金直投業(yè)務負責人劉紅濤
北京金誠同達律師事務所高級合伙人王明凱
林德良
：REITs產(chǎn)品比較新，因此對REITs的持續(xù)認知很關鍵。
首先，REITs是介乎股跟債之間的產(chǎn)品，對這種產(chǎn)品的判斷，可能不是每天看股票如何波動，而是要看它的底層資產(chǎn)能否產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，能否保持穩(wěn)定收益，能否及時變現(xiàn)，這些才是是否值得跟進REITs的關鍵。
至于投資REITs產(chǎn)品，未來的收益如何，影響因素有很多：第一，回歸它的經(jīng)營基本面，要看能不能維持達到分配的收益率。從平均市凈率PB來看，香港很多REITs都低于1，PB低于1似乎還可以繼續(xù)去跟進，但同時也要洞察基礎資產(chǎn)能不能支撐經(jīng)營資本面的持續(xù)性和成長性。
第二個層面，流動性溢價如何?目前深港通、滬港通還沒有包括香港RE-ITs，如果未來將香港REITs也納入進來，REITs產(chǎn)品的流動性溢價會立即彰顯。不過現(xiàn)在內(nèi)地投資者還沒有很充分地看到REITs產(chǎn)品流動性的溢價。
第三個我覺得很關鍵的層面，就是對公眾投資者來說，缺少一個參考標準來判斷是否值得購入REITs產(chǎn)品。在香港，恒生綜合指數(shù)下面有REITs指數(shù)，可以幫助投資者判斷應不應該買。
這三個層面，經(jīng)營基本面可以看出它的成長性，流動性溢價高低可以看出資本方對它的認可度，加上指數(shù)，便形成了一個很三維的判斷結(jié)構。
王剛：
我補充兩點，實際上在每個股票軟件上操作買賣REITs都挺麻煩的，不像股票交易那么簡單，以后如果便捷度提高了，可能更有利于大家去買賣。
REITs不是一個簡單的資產(chǎn)IPO，中國目前用得比較多的是偏外部管理模式，將來要考慮怎么過渡到內(nèi)部管理模式，真正把資產(chǎn)經(jīng)營、并購這些概念發(fā)揮出來。這可能也是REITs擴募、立法需要考慮解決的問題。
王藝軍：
REITs產(chǎn)品作為一個在二級市場上可交易的品種，實際上二級市場的資金供給情況、資金流動情況、市場風險收益偏好、投資者情緒等方方面面都會影響REITs二級市場的表現(xiàn)。
首先，REITs是一個新品種，無論是機構投資人，還是個人投資者，過去并不熟悉這樣的投資品種。整個市場從投資邏輯上來說還沒有完善。更何況我們的REITs是走了一條少有人走過的路，全世界的REITs都沒有像中國這樣分成產(chǎn)權和特許經(jīng)營權的，大多數(shù)國家或者地區(qū)的REITs都是產(chǎn)權類，也就是所謂的不動產(chǎn)投資信托基金，那么，特許經(jīng)營權一類的產(chǎn)品，要如何去建立一個投資估值體系，目前市場還在不斷校驗當中。
對于投資者，尤其是個人投資者，我認為可以從這幾個方面來看，首先是怎么看待REITs產(chǎn)品，因為它是一個介于股票與債券中間的獨特品種，所以投資者更應該樹立一個以穩(wěn)定分紅為主要回報來源的投資理念。
另外，REITs是一個典型的投資配置品種，不是交易品種，因為交易品種的市場是極其活躍的，目前全世界范圍內(nèi)的REITs成交和股票相比都還有一定差異，即便國內(nèi)REITs上市以來的交易表現(xiàn)出乎大家意料地活躍，但跟股票相比仍有相當大的差距。
國內(nèi)REITs上市后之所以這么火爆，其實是多因素共振的結(jié)果，既有監(jiān)管部門呵護——資產(chǎn)優(yōu)中選優(yōu)，同時也因為供給不足，這是很重要的原因，還有一個，本身亞洲人包括中國人一直有買房的情結(jié)。
現(xiàn)在第一批9只REITs大概解禁了21.7億份額，對應市值接近112億元，是原有流通市值的1.04倍，流通份額擴大了1倍，所以供給層面得到了一定釋放。
另外戰(zhàn)略配售的解禁和今年以來疫情對REITs底層基礎資產(chǎn)的影響，是懸在REITs板塊上的兩個靴子，隨著解禁，第一只靴子已經(jīng)落地，市場還是相對平穩(wěn)，但也出現(xiàn)了一定分化。第二只靴子可能在7月REITs的半年報披露后落地，這部分影響可能是市場相對比較關注的。
所以對一個穩(wěn)健的投資人來說，可能這兩只靴子落地之后，形勢會相對明朗。
宋鑫：
我主要從中航首鋼生物質(zhì)REIT項目實際發(fā)行經(jīng)驗簡單說一下。
從我們產(chǎn)品份額持有人結(jié)構來看，首發(fā)時，個人投資者比例是7%，最新數(shù)據(jù)則接近25%。這也是首發(fā)9只產(chǎn)品里個人投資者持股比例最高的。其實前期我們也有一些討論，到底是機構持有多好，還是個人投資者持有多好。這個問題仁者見仁、智者見智。
因為之前我們的戰(zhàn)略投資者結(jié)構都是產(chǎn)業(yè)方，或者保險方，或者銀行理財方等大機構，雙方在之前合作過程中信任程度也比較高，如果通過大宗交易或者其他的形式一筆轉(zhuǎn)出去了，我們其實還要追第三方，因為他未來可能影響著二級市場的價格。
第二點從產(chǎn)品結(jié)構來說，現(xiàn)在是否透支呢?現(xiàn)在上市的底層資產(chǎn)可以說是全中國最好的資產(chǎn)，擴募之后，能不能找到跟首發(fā)資產(chǎn)質(zhì)量一樣好、分派率一樣高的資產(chǎn)做匹配，這其實也是我們要考慮的。
另一方面，隨著市場上很多資金都在往REITs上配置，說明上市一年以來，REITs的表現(xiàn)得到了市場的肯定。
還有在每個重要節(jié)點，作為基金管理人，其實我們都在做不同的預案，好就好在現(xiàn)在上市一年了，基本上還是在往上走的，我相信未來隨著底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)的擴充，包括整體市場容量的擴充，會越來越好，投資者也會越來越理性。
而且我相信會有越來越多的境外投資者來投資中國的基礎設施REITs，因為從收益率來講，現(xiàn)在境內(nèi)境外的差距還是蠻大的。目前我們也了解到有些境外資金在通過各種形式參與到國內(nèi)基礎設施REITs投資上。未來如果社保養(yǎng)老投資公募REITs放開了，投資者的類型會更加開放。
劉紅濤：
我很同意前面幾位專家分享的觀點。
第一，公募投資人還是要從資產(chǎn)配置的角度去看REITs產(chǎn)品，如果只是想短期地炒作來獲得二級市場資本利得，我認為現(xiàn)在可能不是一個好時機。但是如果作為一個資產(chǎn)配置長期持有的話，那么至少REITs產(chǎn)品的分紅還是能確保比較好的收益，至少比買理財或者放在銀行做定期高。
第二，因為正好REITs上市一周年面臨一個很大規(guī)模的資金解禁，所以公募投資人要考慮投資的話，我建議可以再等一等，等到整個二級市場解禁的影響消化掉以后，看看股市后期的表現(xiàn)，再在合適的時機去購置REITs資產(chǎn)。
王明凱：
作為律師，我從法律的角度談談個人的一些看法。首先還是要看投資人的風險偏好和資產(chǎn)配置周期。從REITs產(chǎn)品的制度設計以及項目落地過程來看，REITs產(chǎn)品的風險介于股票和債券之間，比較適合風險中性的投資者。
首先，從制度設計上來講，REITs要求強制分紅，底層資產(chǎn)每年的可分配現(xiàn)金流中有90%是要分給投資者的;其次，從未來增值的角度，投資人還可以享有二級市場增值的收益。從項目落地過程來看，第一批和第二批資產(chǎn)，應該說是優(yōu)中選優(yōu)，因為底層資產(chǎn)受理的時候，就有律師、財務評估團隊篩選出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，審核過程還要先上報省發(fā)改委、國家發(fā)改委，然后才推薦給證監(jiān)會，所以能夠脫穎而出成功發(fā)行的項目應該說還是不錯的。因此從法律的角度，我認為REITs產(chǎn)品對于投資人來講風險可控。
營業(yè)執(zhí)照公示信息