2021年6月21日，首批9只公募REITs正式上市?；叵肫鹑ツ赀@個時候的公募REITs表現(xiàn)，因上市品種不多，且屬于國內(nèi)市場比較新穎的品種，首批公募REITs獲得了市場資金的炒作，首批公募REITs的首日上市也為投資者帶來了不錯的投資收益率。

時隔一年時間，當(dāng)時上市的9只公募REITs，價格發(fā)生了明顯的分歧。但是，如果按照發(fā)售價格計算，多數(shù)首批公募REITs依然實現(xiàn)了正收益率，個別公募REITs的價格表現(xiàn)比較亮眼，但期間也有品種出現(xiàn)了破發(fā)的跡象。

今年6月21日，屬于首批公募REITs的首次解禁日期。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，這一次9只公募REITs的解禁規(guī)模達(dá)到110億元以上，占這幾家公募REITs總市值超過30%。

面對巨額解禁規(guī)模，對公募REITs品種的價格表現(xiàn)難免會構(gòu)成一些壓力。不過，與股票相比，公募REITs的價格波動率較低，超過2%的跌幅已經(jīng)是比較大的單日跌幅了。

時至目前，獲批成立的公募REITs品種只有13只，只是較一年前獲批的9家公募REITs數(shù)量略有增長。在接下來的時間里，隨著政策環(huán)境的持續(xù)改善，不排除公募REITs可能會存在擴(kuò)容的預(yù)期，到時候給投資者帶來更多選擇的空間。

公募REITs的推出，最直接的影響，莫過于提升企業(yè)資金的流轉(zhuǎn)速度，并拓寬相關(guān)企業(yè)的融資渠道，對助力實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、完善基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的“補(bǔ)短板”工具帶來了積極的影響。

站在投資者的角度出發(fā)，隨著公募REITs的推出，將會為投資者帶來了更豐富的投資渠道，滿足投資者多元化的投資需求。面對“民間資金多，投資渠道少”的大環(huán)境，公募REITs的推出與擴(kuò)容，無疑具有了積極的影響作用，而且從之前首批公募REITs的申購熱度來看，也深受投資者的青睞，申購熱情高漲。

與股票相比，REITs具備了一定的債性特征。從價格波動率來看，REITs的價格波動率明顯低于股票，但也可能高于債券等品種。從過去一年的市場表現(xiàn)分析，REITs的波動率不算高，但仍然存在一定的價格波動風(fēng)險，未必屬于低風(fēng)險的投資渠道。

不過，REITs的底層資產(chǎn)屬于實體項目，信用風(fēng)險比較低，信用違約風(fēng)險極低。所以，相對于股票來說，REITs的安全性會明顯高于股票資產(chǎn)。此外，REITs具有強(qiáng)制分紅的特征，但分紅率并非固定，根據(jù)不同的REITs品種，會存在不一樣的分紅率水平。一般來說，REITs收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

從目前已上市的公募REITs品種分析，基本上覆蓋了交通、能源、園區(qū)、倉儲物流等行業(yè)，這些行業(yè)的項目比較明確與清晰，信用風(fēng)險比較低，但這些項目很難出現(xiàn)持續(xù)大幅增長的預(yù)期，所以從資本炒作的角度出發(fā)，在缺乏亮眼投資預(yù)期的背景下，很難會出現(xiàn)價格大漲大跌的表現(xiàn)，拉長周期分析，REITs的價格波動會顯得比較平穩(wěn)。

正如上文所述，公募REITs并非零風(fēng)險，部分REITs品種也許還談不上低風(fēng)險，畢竟上市以來仍然存在破發(fā)的風(fēng)險，價格波動的不確定性仍然存在。從投資者的角度出發(fā)，需要選擇比較好的投資點，凈資產(chǎn)值、發(fā)售價格與現(xiàn)金分配率等指標(biāo)是比較好的衡量指標(biāo)，但從長期的投資周期來看，破發(fā)概率較小，長期大概率可以實現(xiàn)穩(wěn)健保值增值的效果。

從資產(chǎn)配置的角度出發(fā)，高比例配置某一資產(chǎn)未必是明智的選擇。面對當(dāng)前比較復(fù)雜的市場環(huán)境，進(jìn)行多元化的資產(chǎn)配置，可以從一定程度上提升資產(chǎn)的抗風(fēng)險能力，避免單一資產(chǎn)劇烈波動的風(fēng)險。對部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項目來說，只要在估值合理的區(qū)域參與投資，那么中長期獲得資產(chǎn)增值的概率是比較高的。針對公募REITs的投資，未必適合短線投機(jī)客，更適合擁有足夠耐心，且擁有一定長期閑置資金的長線投資者參與。

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