萬物梁行接下了李書福的活，與國(guó)產(chǎn)汽車龍頭吉利正式達(dá)成合作，簽約進(jìn)駐浙江吉利控股集團(tuán)總部園區(qū)，提供IFM綜合設(shè)施管理服務(wù)。

細(xì)數(shù)近兩個(gè)月的合作，萬物梁行拓展項(xiàng)目可謂迅速。接連與房地產(chǎn)、汽車、新能源、互聯(lián)網(wǎng)巨頭合作，例如拜登置業(yè)、吉利、寧德時(shí)代、元?dú)馍值?，?nèi)容均為提供IFM服務(wù)。

AM資產(chǎn)管理、PM物業(yè)管理、FM設(shè)施管理是物業(yè)行業(yè)中更為常見的名詞，IFM(integrated facility management)整合設(shè)施管理則相對(duì)少見，但在近年來有關(guān)物業(yè)行業(yè)論壇的討論中，IFM逐漸被頻繁提及。

萬物梁行CEO葉世源在2022觀點(diǎn)物業(yè)大會(huì)中的演講也提到，企業(yè)非核心業(yè)務(wù)一般都會(huì)外包給不同服務(wù)商，有沒有服務(wù)商可以一站式滿足客戶的各項(xiàng)需求?

萬物梁行所聚焦的IFM業(yè)務(wù)由此被引出來。

但這并非一項(xiàng)新穎、或者神秘的生意。

外包商的進(jìn)化

最初，設(shè)施管理公司僅負(fù)責(zé)物業(yè)所有者的一些基本業(yè)務(wù)，例如保安、保潔等基礎(chǔ)的建筑運(yùn)營(yíng)維護(hù)。而后，服務(wù)范疇逐漸擴(kuò)大。

發(fā)展至21世紀(jì)，在全球化背景下，隨著跨國(guó)公司和組織的增加，物業(yè)所有者更傾向于在國(guó)家甚至全球?qū)用鎸⒎呛诵臉I(yè)務(wù)外包來減少交易成本。這也促使各類外包商，也就是所謂的設(shè)施管理公司持續(xù)擴(kuò)張業(yè)務(wù)范圍，在地理空間和服務(wù)內(nèi)容上更多覆蓋和延伸。

為了滿足客戶需求，部分設(shè)施管理公司擴(kuò)張和發(fā)展，進(jìn)化為整合設(shè)施管理公司(IFM，或者“集成設(shè)施管理”)。服務(wù)范疇逐漸從單一的不動(dòng)產(chǎn)管理擴(kuò)大至整個(gè)業(yè)務(wù)流程外包，直至當(dāng)前戰(zhàn)略規(guī)劃層級(jí)的外包服務(wù)。

海外IFM服務(wù)最典型例子便是地產(chǎn)五大行——世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、戴德梁行、高力國(guó)際、第一太平戴維斯。

服務(wù)內(nèi)容包含地產(chǎn)行業(yè)“投-融-管-退”的全生命周期，例如從租賃服務(wù)、研究咨詢、資產(chǎn)評(píng)估、金融服務(wù)、開發(fā)服務(wù)再到買賣等，服務(wù)業(yè)態(tài)也覆蓋寫字樓、商鋪、物流、工業(yè)、公寓、酒店等多種類別。

相對(duì)而言，亞太地區(qū)IFM發(fā)展水平較為落后。

2009年左右，一些歐美客戶才把IFM的概念引入中國(guó)，彼時(shí)主要應(yīng)用于外資企業(yè)當(dāng)中。

至少?gòu)臅r(shí)間上來看，IFM在中國(guó)發(fā)展尚不成熟。埃頓集團(tuán)IFM綜合設(shè)施管理特別項(xiàng)目主管白伊琳在今年3月的采訪中認(rèn)為，最常見的誤解是把 IFM等同于家政服務(wù)或者物業(yè)管理，在國(guó)內(nèi)，家政、物業(yè)管理與IFM的界限不那么明顯。

萬物云CEO朱保全區(qū)別過物業(yè)管理和IFM：“如果說PM(物業(yè)管理)的起點(diǎn)是一棟樓宇的需求，那么，IFM(整合設(shè)施服務(wù))的起點(diǎn)則是一家企業(yè)的需求。”

那么，IFM到底是什么?具體又在做什么?

葉世源在觀點(diǎn)物業(yè)大會(huì)上表示：“一直以來，我們談了很多PM，它是對(duì)建筑物的管理，同時(shí)我們也非常了解PM就是大物業(yè)的意思，管的是公共區(qū)域。而FM，其實(shí)重點(diǎn)就是對(duì)于空間和人的服務(wù)上面，指的是單一的物業(yè)外包，我們習(xí)慣說這個(gè)是小物業(yè)。但是這幾年我們看到，隨著全球化的發(fā)展，越來越多中國(guó)企業(yè)選擇請(qǐng)一家合作商解決行政管理的問題，這就是IFM，提供的是企業(yè)空間專屬化，一體化的綜合服務(wù)，已經(jīng)不只是小物業(yè)了。”

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理部主管、高級(jí)董事孟喆也認(rèn)為，傳統(tǒng)物業(yè)管理，更多注重公共區(qū)域的管理。而IFM，更多是服務(wù)于企業(yè)內(nèi)部空間的終端用戶。“也就是說，我們從一個(gè)大樓的公共區(qū)域來服務(wù)到他的每一張辦公桌。”

“IFM可以分為硬服務(wù)和軟服務(wù)，硬服務(wù)涉及到所有硬件設(shè)施的管理，軟服務(wù)則從管理制度的角度上全方位為企業(yè)發(fā)展和員工需求提供服務(wù)。”孟喆表示。

目前，國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)和營(yíng)收主要集中在住宅和商寫的基礎(chǔ)物業(yè)管理上，除此之外，各物企亦在發(fā)力利潤(rùn)率較高的社區(qū)增值服務(wù)。

可以說，社區(qū)增值服務(wù)挖掘了TO C的不同場(chǎng)景，例如社區(qū)線上團(tuán)購(gòu)、社區(qū)團(tuán)餐、清潔裝修等服務(wù)。而IFM打開了TO B業(yè)務(wù)的不同場(chǎng)景和需求，例如光是改善員工體驗(yàn)這樣小小的一個(gè)行政管理環(huán)節(jié)，對(duì)Z世代就可以輕松列出幾十種個(gè)性化需求。

這就跳脫出樓宇的固定形態(tài)和對(duì)于有限企業(yè)有限的服務(wù)，正如葉世源在大會(huì)上提到的：“服務(wù)更多客戶，服務(wù)客戶的更多方面。”

另一方面，IFM的“高定”性質(zhì)意味著對(duì)被服務(wù)企業(yè)足夠的了解，這份經(jīng)驗(yàn)不僅可以支撐長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作，甚至在有足夠的經(jīng)驗(yàn)積累后，或?qū)⒊蔀樽o(hù)城河。

IFM藍(lán)海來了?

上海上實(shí)物業(yè)是其中一個(gè)例子。

2010年，上實(shí)物業(yè)全面承接了華為上海研發(fā)中心的物管服務(wù)，并在2018年7月份開始了第三個(gè)合同期的服務(wù)。華為研發(fā)大樓內(nèi)的所有非核心業(yè)務(wù)全部外包給上實(shí)物業(yè)，上實(shí)設(shè)立管理處在物業(yè)資產(chǎn)、家具設(shè)備、工作流程、人員等方面與華為IFM經(jīng)理對(duì)接。

據(jù)了解，這個(gè)約為31萬方的大樓能同時(shí)容納1萬人工作，而1萬多人在此辦公，華為行政部門僅配備了5-6人進(jìn)行管理。

另一個(gè)例子是萬物梁行的“1+N”模式。

葉世源表示，萬物梁行聚集行業(yè)人才的COE團(tuán)隊(duì)，包括中后臺(tái)系統(tǒng)保障，這些加起來構(gòu)成了萬物梁行“1+N”的模式。

業(yè)內(nèi)人士指出，所謂的COE大致分為人才發(fā)展、組織發(fā)展和企業(yè)文化三個(gè)模塊，最后是落腳到對(duì)人力資源層面的設(shè)計(jì)和管理上，但人力資源策略也都是圍繞業(yè)務(wù)開展的。COE團(tuán)隊(duì)要根據(jù)商業(yè)模式設(shè)計(jì)出能承載企業(yè)戰(zhàn)略的組織結(jié)構(gòu)，并且要懂業(yè)務(wù)邏輯，才知道需要什么樣的崗編體系跑通流程。

萬物梁行的1+N就像一個(gè)模具，葉世源表示，“1+N”能陪伴客戶走向全國(guó)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在全國(guó)一體化落地?？梢栽?-2周之內(nèi)在全國(guó)任何一個(gè)城市，其中包括三四線城市建立職場(chǎng)。目前1+N已經(jīng)在多數(shù)客戶中實(shí)現(xiàn)，包括阿里、字節(jié)跳動(dòng)、美團(tuán)等等，服務(wù)了字節(jié)跳動(dòng)近30個(gè)城市的辦公職場(chǎng)。

隨著企業(yè)客戶的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)大，IFM服務(wù)端口也將不斷增加，開始形成全品類覆蓋、嫁接各種資源的生態(tài)化能力。

“可以說，IFM其實(shí)是—個(gè)綜合性、系統(tǒng)性的管理工程，綜合考慮了人、財(cái)、物、空間、技術(shù)這些要素在整合過程中的重要性，最終目的是提升企業(yè)本身在經(jīng)營(yíng)過程中的競(jìng)爭(zhēng)力。”葉世源說。

IFM或是國(guó)內(nèi)商寫物管賽道下一個(gè)主場(chǎng)。葉世源提到，我國(guó)FM外包市場(chǎng)規(guī)模約616億美元，主要局限于一線城市的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，外包比例僅約33%，低于亞太地區(qū)40%的平均水平，遠(yuǎn)低于全球48%的平均水平，但增速卻超全球平均水平的2倍，因此IFM(綜合設(shè)施管理)市場(chǎng)潛力巨大，這是行業(yè)的機(jī)遇所在。

朱保全亦曾表示：“商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域的未來，正在從以樓宇為中心轉(zhuǎn)移到以企業(yè)服務(wù)為中心。”

葉世源也表示：“我們堅(jiān)信，伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展的勢(shì)頭，IFM綜合設(shè)施管理服務(wù)將會(huì)迎來更大的市場(chǎng)，這也是我們接下來重點(diǎn)發(fā)力的領(lǐng)域。從業(yè)態(tài)上來說，我們將會(huì)繼續(xù)重點(diǎn)拓展超高層物業(yè)項(xiàng)目，以及金融、醫(yī)療等行業(yè)的龍頭企業(yè)客戶。與此同時(shí)，還會(huì)積極探索嘗試新業(yè)態(tài)項(xiàng)目和新經(jīng)濟(jì)客戶。”

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