近日，福州首個央企社會保障性租賃房項目“保利和寓公館”在晉安區(qū)鼓山鎮(zhèn)開工。據(jù)了解，保利和寓公館是保利發(fā)展控股在全國建設(shè)的首個社會保障性租賃用房項目，投資超3億元，預(yù)計2024年下半年達到精裝開業(yè)狀態(tài)。前不久，首批兩單保障性租賃住房REITs產(chǎn)品正式申報，由兩家國有獨資企業(yè)牽頭申報。國企及央企接連入場，加上REITs的助力，保租房的發(fā)展是否就此跑上高速路。與此同時，已發(fā)展多年的各類市場化機構(gòu)和諸多住房租賃品牌，又該如何抓住機遇，然后瓜分“蛋糕”呢?
01
保利和寓開工
兩筆保租房REITs受理
新近開工的保利和寓公館，占地面積13.4畝，總建筑面積2.3萬㎡，規(guī)劃2棟18層租賃住宅，規(guī)劃戶數(shù)340戶，樓面價為3246元/㎡。作為晉安湖“三創(chuàng)園”片區(qū)重要的住房配套項目，保利和寓公館將助力解決“三創(chuàng)園”內(nèi)創(chuàng)業(yè)人才及務(wù)工人員的住房需求問題。據(jù)了解，保利和寓公館是園區(qū)內(nèi)開工的第二個長租公寓，未來該園區(qū)還再建設(shè)一個包含長租公寓等配套功能在內(nèi)的大型租賃社區(qū)。
保利和寓公館地處福州2022-15號宗地，后者是福州中和投資福州有限公司(保利)通過搖號方式競得的，該地塊是福州首個大型上市央企摘下的社會租賃用地。根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，“十四五”期間，福州將建設(shè)保障性租賃住房15萬套。顯然，保利和寓公館就是其中之一。
雖然保利和寓公館是保利建設(shè)的首個保租房項目，但并不是保利在保租房領(lǐng)域的首次試水。
今年年初，保利與建行簽署了發(fā)展保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將共同搭建住房租賃金融合作平臺，以私募股權(quán)投資基金為載體，吸引社會資本支持保障性租賃住房建設(shè)，加大供給。據(jù)保利官方公布數(shù)據(jù)顯示，自2006年以來，保利累計建設(shè)政策性保障住房項目超過100個，建筑面積950萬平方米，投資超過700億元。
不僅如此，今年4月保利旗下子公司保利瑞馳及保利和泰參與設(shè)立租賃住房基金并認購不超過20.01億元人民幣，實現(xiàn)少量資金驅(qū)動的重資產(chǎn)經(jīng)營，擴大保障性租賃住房業(yè)務(wù)規(guī)模。
實際上，保利旗下保租房項目早已參與到了租賃住房資產(chǎn)證券化之中。此前成功申報的保障性租賃住房REITs產(chǎn)品之一，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡稱紅土創(chuàng)新深圳安居REITs)。其底層資產(chǎn)中的4個保障性租賃住房項目中，就包括了位于深圳大鵬新區(qū)的保利香檳苑。保利香檳苑項目于 2020 年 7 月開始運營，共有210套物業(yè)，截至2022年3月31日出租率為100%，位居四個項目的首位。
紅土創(chuàng)新深圳安居REITs是首單保障性租賃住房REITs，從正式申報到審核通過，只用了45天。同樣在國內(nèi)交易所排隊的另一個保障性租賃住房REITs項目，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡稱中金廈門安居REITs)，獲上交所通過，用時也僅為48天。相比之下，那些同在交易所的項目，從申報到通過短則5個月，長則已歷經(jīng)一年多時間。
02
過去2年，
保租房走得怎么樣?
實際上，保障性租賃住房的概念最初是在2017年提出的。當(dāng)時住建部、國家發(fā)改委等九部委下文要求在“人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場”。鼓勵各地通過新增用地建設(shè)租賃住房，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，優(yōu)先面向公租房保障對象和新市民供應(yīng)，這就是保租房的雛形。到了2021年，《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》的分布，明確了我國正式形成“公租房-保障性租賃住房-共有產(chǎn)權(quán)房”的新住房保障體系。緊接著，隨著各地“十四五”規(guī)劃的落地，保租房的發(fā)展進入了加速模式。
所以，當(dāng)下的保租房熱鬧非凡，既有強勢央企的持續(xù)加碼，還有資金的靈活加持。加上，今年5月中央兩部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》，再一次將“保障性租賃住房”推到一個新高潮?；仡欉^去的2年時間，保租房這一路走來都還好嗎?
起初，保租房頻頻被提及是因為各地發(fā)布的籌建計劃。據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計，40個重點城市計劃在“十四五”期間(2021-2025年)預(yù)計新增700萬套(間)保障性租賃住房。而且，這些保租房占新增住房總量比重均超過全市住房建設(shè)籌建總量的40%。其中，廣州以45.8%的占比和60萬套(間)的籌建指標(biāo)位居四大一線城市中的首位。這樣大的籌建力度，讓人見到了國家對籌建保租房的決心。而且不僅僅是一二線重點經(jīng)濟發(fā)展城市，新疆也計劃今年籌建3.5萬套保租房，相較于其他省市，這個數(shù)字也并不小。
緊接著，在目標(biāo)確定之后，各地在落實籌建計劃時推出了一系列有關(guān)項目認定的政策，即增加供給。如《中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)宿舍型保障性租賃住房建設(shè)管理實施意見(試行)》，明確了宿舍性保租房的項目認定標(biāo)準;天津市各區(qū)政府均建立了住建、發(fā)展改革、規(guī)劃資源、政務(wù)服務(wù)、城市管理、消防救援等部門參加的聯(lián)合審查認定機制;成都市建立項目聯(lián)審和部門聯(lián)動機制，優(yōu)化審批辦理流程，截至2021年年底，已對納入當(dāng)年計劃的項目7.8萬套(間)房源全部發(fā)放認定書。
此后，在供給增加的過程中，保租房又遇到了一系列標(biāo)準認定的具體工作。其中包括但不限于，可改建為保租房的房屋類型、房屋租金、可居住人群等等。一些城市選擇“跟風(fēng)”北上廣等一二線城市出臺的相關(guān)政策，做大方向的調(diào)整，如非居住房屋改建保租房。也有些城市根據(jù)地方情況，推出地方保租房實施方案，以更好地適配本地租賃住房發(fā)展市場。
因為保租房籌集仍處于起步階段，所以目前其實很難評判這個住房品類這兩年時間發(fā)展如何。不過此前。據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，全國55城個人房源租金環(huán)比呈下跌趨勢。有分析認為，這是低租金的保租房對租金的平抑作用的顯現(xiàn)。一時之間，引發(fā)市場關(guān)注。但是，嚴格來說現(xiàn)有保租房的體量是否真的能對租賃住房市場起到這樣的平抑作用，仍需打個問號。
03
保租房“狂飆”，
運營商如何取得“門票”?
相較于略顯“平淡”的規(guī)模發(fā)展進度，政策傾斜、資金支持以及政企合作等多方面的助力，都成了讓保租房持續(xù)加速的重要動力，甚至可能讓其跑上高速路。與此同時，運營商們?nèi)绾尾拍茏プC會，然后獲得“門票”呢?
其一是持續(xù)完善的政策標(biāo)準和愈發(fā)靈活的參與形式。除了上述提及的項目認定和產(chǎn)品標(biāo)準之外，一些動作快的省市甚至已經(jīng)出臺保租房管理實施細則，如昆明規(guī)定租金收取不得超過三個月，以及浙江鼓勵保租房向三孩家庭出租，且租金不高于市場價85%等等。
上半年，住建部發(fā)布的《發(fā)展保障性租賃住房可復(fù)制可推過經(jīng)驗清單》顯示，已有多家房企以成立合資公司、整租后開展運營、委托經(jīng)營管理等方式通過集體經(jīng)營性建設(shè)用地參與保障性租賃住房政策。同時，部分企業(yè)開始探索保障性租賃住房下的TOD模式。如成都軌道集團就計劃在今年啟動9000套保障性租賃住房，并計劃首個保障性租賃住房于年內(nèi)封頂。靈活度高的保租房供給方式，為參與方提供了更多的合作可能。
其二是百億級別的財政補助和不斷拓寬的融資渠道。今年5月，財政部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于下達2022年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金預(yù)算的通知》?！锻ㄖ凤@示，2022年中央財政將補助224.1億元用于租賃住房保障。同比去年，中央為40個城市在預(yù)算內(nèi)投資補助了28億元，今年支持力度大幅提升。
除此之外，銀行信貸投放也是保租房建設(shè)資金的重要來源。今年1月信貸投放近4萬億，其中10%以上用于保障性租賃住房及棚戶區(qū)改造。6月，銀行間市場資產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)融資工具(CB)、保障性租賃住房債務(wù)融資工具、銀行間類REITs等“三大工具”再度加碼。首批三單試點項目已經(jīng)完成注冊，將支持南京、成都等地區(qū)1500多套保障性租賃住房建設(shè)、盤活資產(chǎn)。也就是說，保租房的融資渠道正在被逐步拓寬。
其三是不斷納新的保租房體系和持續(xù)更新的企業(yè)名單。此前，保障性租賃住房參與的主體仍以國有企業(yè)和地方城投公司公司為主。因此，初期被納入保租房體系的房源中，除了保障性租賃住房地塊和政府閑置房屋之外，主要是之前用于建設(shè)租賃住房的集體土地。后來，隨著保租房建設(shè)目標(biāo)的確定，地方政府需要擴大供給渠道。如將已有市場化長租公寓項目納入保租房，如上海的安歆青年社區(qū)·虹口區(qū)龍之夢店、上海柚米寓(九亭中心店)以及武漢城建·都市泊寓(江國路店)等。
正是在這個過程中，一些非國有企業(yè)也獲得了進入保租房的門票。上述提及的安歆、柚米寓之外，還有萬科泊寓、旭輝瓴寓、龍湖冠寓等房企系長租公寓品牌也成為了建設(shè)保租房的新增成員。目前，上述企業(yè)參與保租房的方式包括成立合資公司、整租后開展運營、委托經(jīng)營管理等，部分企業(yè)表示未來機會也將參與拿地建設(shè)保租房項目。這些市場化機構(gòu)的加入，是符合保租房的發(fā)展初衷——歡迎更多外部力量，共同助力供給的快速增長。
04
誰在影響
保租房的狂奔?
但是在保租房踏上高速路的同時，也有一些影響其狂奔的因素存在，它們或多或少地牽絆著保租房前行的腳步。
/ 低價不等于低質(zhì)
基于面向的需求群體，保租房擁有明顯的價格優(yōu)勢。根據(jù)目前各地方發(fā)布的文件顯示，大多明確保租房租金接受政府指導(dǎo)，且租金標(biāo)準按低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房評估租金執(zhí)行，年度租金漲幅不超過5%。其中，青島保租房租金標(biāo)準大致低于市場價的20%。
為了保證總體的價格優(yōu)勢，一些保租房只能選擇在區(qū)位、配置以及產(chǎn)品品質(zhì)等方面做出退步。如部分保租房的選址可能經(jīng)濟功能偏弱，不能平衡區(qū)域內(nèi)的供給與需求。還有些保租房則選擇標(biāo)準統(tǒng)一的單一產(chǎn)品形態(tài)，不能配建宿舍型、公寓型(包括人才公寓、青年公寓、學(xué)生公寓等)、配建新房型等多種形態(tài)產(chǎn)品，最終無法形成具備復(fù)合功能的保障性租賃社區(qū)。因此，保租房在維持低價的同時，也需要保證一定的產(chǎn)品品質(zhì)，滿足更多元的居住需求。
/微利不等于公益
因為價格方面的限制，所以保租房的租金回報率是有限的。因此，在談及保障性租賃住房運營機制，常會談到“微利可持續(xù)”。因為如果租金優(yōu)惠幅度較小，就失去其保障性功能，也無法緩解新市民、青年人的租住壓力。如果租金優(yōu)惠幅度過大，則可能使原本就不高的租金回報率進一步降低，影響了市場主體參與的積極性，甚至?xí)绊懙娇沙掷m(xù)運營。
所以，一方面各地方政府需要制定合理的保障性住房租金價格，另一方面需要全面落實土地、財稅、金融等方面的支持政策，能夠讓參與的企業(yè)“算得過來賬”，這樣才能推動其主動參與保障性租賃住房的開發(fā)及運營。畢竟，盡管是保障性住房體系的一部分，但是參與保租房的主體不僅有國有企業(yè)，還有不少如房企系長租公寓這類市場化主體。他們之所以參與保租房的建設(shè)與運營，重要原因之一就是其中有利可圖，而不是單純?yōu)榱俗龉娑鴣怼?/p>
/當(dāng)下不等于預(yù)期
需要清醒看到的一點是，當(dāng)前保租房的籌建速度之快，并不意味著長期也能如此。此前，武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會理事陳立中就在一次訪談中表示，“十四五期間”武漢保租房任務(wù)為25萬套，截至今年6月底，已經(jīng)籌集到了6.27萬套。但是這個任務(wù)在初期比較容易，越往后越來越困難。
其實不僅僅是保租房籌建速度，在一個又一個項目的落地過程中，還將遇到各種各樣意料之外的問題。因此，對于已經(jīng)身處或即將踏入保租房建設(shè)及運營的各類主體來說，提前做好心理預(yù)期，才能更好地應(yīng)對未來可能出現(xiàn)的諸多狀況。
保租房誕生之際，市面上一片欣喜。因為這是“背靠”國家，相對而言更可信的租賃房源，且能滿足新市民人群在大城市安居的心愿。不過，從目前來看，盡管有央企和國企以及市場化主體的接連進場，以及資產(chǎn)證券化和各類融資工具的助力，保租房目前的發(fā)展只能說是處于正式進入高速之前的“匝道”，曲折且更需小心謹慎。不過，一旦正式匯入主路之后，高速發(fā)展指日可待。
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