公募REITs在這半年來(lái)可謂風(fēng)頭正盛，幾乎每隔一段時(shí)間，大家就會(huì)看到相關(guān)新聞或政策，投向不同領(lǐng)域的REITs新產(chǎn)品也層出不窮。最近有小伙伴就問(wèn)小夏了，“不是說(shuō)公募REITs可以幫助普通投資者布局房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎?怎么沒(méi)有房地產(chǎn)相關(guān)公募REITs呢?”

這不，房地產(chǎn)相關(guān)公募REITs就要來(lái)了!7月29日，華夏北京保障房中心REIT完成證監(jiān)會(huì)及上交所受理，意味著保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目取得重要進(jìn)展。咱們今天就來(lái)聊聊，保障性租賃住房REITs究竟投資的是什么?其投資價(jià)值又體現(xiàn)在哪些地方?

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保障性租賃住房是啥?前景如何?

小伙伴們應(yīng)該記得，當(dāng)初小夏介紹時(shí)公募REITs時(shí)特意提過(guò)，房地產(chǎn)相關(guān)REITs是公募REITs中比較重要的一個(gè)品種，但直到一年前，保障性租賃住房才被納入REITs試點(diǎn)范圍，并在近期取得重要進(jìn)展。

保障性租賃住房REITs，顧名思義，投資的項(xiàng)目主要是保障性租賃住房。“保障性住房”指的是政府為中低收入、住房有困難的家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。這種類型住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房，帶有鮮明的“保障性質(zhì)”。

這里小夏給大家劃個(gè)重點(diǎn)，保障性租賃住房和政府兜底的公租房是不同的，公租房?jī)?yōu)先保障的是低收入群體的需求，更加注重公平;而保障性租賃住房主要針對(duì)的是無(wú)房的新市民、青年人這類“夾心層”的問(wèn)題，要有效解決他們的階段性住房難題，不僅要低價(jià)還要考慮質(zhì)量，還需要綜合考慮性價(jià)比，目前主要是各地政府吸引人才的手段。

從市場(chǎng)前景來(lái)看，住房租賃行業(yè)正迎來(lái)最好的發(fā)展時(shí)期，前景廣闊。根據(jù)新華網(wǎng)和研究機(jī)構(gòu)共同編撰的《2021中國(guó)城市租住生活藍(lán)皮書(shū)》顯示，未來(lái)在城鎮(zhèn)化率提升、長(zhǎng)租房需求增長(zhǎng)，租客、業(yè)主的居住理念迭代等趨勢(shì)的共同作用下，預(yù)計(jì)中國(guó)2030年租房人口將達(dá)到2.6億，住房租賃市場(chǎng)規(guī)模近10萬(wàn)億元，迎來(lái)行業(yè)發(fā)展的“黃金十年”。

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保障性租賃住房的投資價(jià)值在哪里?

了解了保障性租賃住房的含義和行業(yè)的發(fā)展前景，那么其投資價(jià)值又體現(xiàn)在哪些地方呢?

首先，是來(lái)自政策的多方面支持，該投資領(lǐng)域具有一定政策紅利。與市場(chǎng)上普通租賃住房不同，保障性租賃住房屬于“政策性租賃住房”，早在2021年6月國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，就從土地、財(cái)稅、金融等多方面明確了保障性租賃住房的支持政策。比如在土地支持政策方面，企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房不用補(bǔ)繳土地價(jià)款，土地不花錢;還可以享受租賃增值稅、房地產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。政策紅利的釋放和疊加，創(chuàng)造了一定的投資盈利空間。

其次，是各地保障性租賃住房項(xiàng)目進(jìn)入快速發(fā)展期，為保障性租賃住房REITs提供了優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。根據(jù)住建部信息，40個(gè)重點(diǎn)城市將在“十四五”期間建設(shè)保障性租賃住房共計(jì)650萬(wàn)套(間)，多數(shù)城市的保障性租賃住房計(jì)劃占新增住房的比重達(dá)30%，而廣州、上海和深圳更是達(dá)到45%。根據(jù)業(yè)內(nèi)估算，“十四五”期間保障性租賃住房有望帶動(dòng)投資約1.3萬(wàn)億元，年均投資2600億元。其中，絕大部分的租賃住房REITs項(xiàng)目也集中于一二線城市。由此可見(jiàn)，租賃住房REITs投資標(biāo)的不僅流動(dòng)性預(yù)期良好，而且質(zhì)地普遍比較優(yōu)良。(數(shù)據(jù)來(lái)源：東方證券，2022.01.23)

除了自身投資價(jià)值之外，保障性租賃住房也是堅(jiān)持“房住不炒”定位的重要基礎(chǔ)設(shè)施。保障性租賃住房REITs的落地符合“房住不炒”的長(zhǎng)期政策，這從根本上為相關(guān)REITs產(chǎn)品提供了較為穩(wěn)定的政策環(huán)境。另外，在資金利用和監(jiān)管上，試點(diǎn)政策也提供了保障。根據(jù)當(dāng)前保障性租賃住房試點(diǎn)要求，相關(guān)REITs產(chǎn)品的凈回收資金應(yīng)優(yōu)先用于新保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)回收資金實(shí)行嚴(yán)格閉環(huán)管理，防范回收資金流入商品住宅或商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。嚴(yán)格控制REITs產(chǎn)品的回撤風(fēng)險(xiǎn)，力爭(zhēng)為投資者創(chuàng)造良好的投資體驗(yàn)。

總體來(lái)看，保障性租賃住房REITs試點(diǎn)落地的價(jià)值主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)的資金來(lái)源，吸納社會(huì)資金，從而更好地支持住房保障體系建設(shè)。

而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，以保障性租賃住房為底層資產(chǎn)的REITs品種的推出具有以下意義：一是豐富了REITs市場(chǎng)的品類，助力投資者布局房地產(chǎn)市場(chǎng);二是保障性租賃住房的收益主要通過(guò)租金回收方式實(shí)現(xiàn)，符合公募REITs對(duì)所投項(xiàng)目“擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的要求;三是讓普通投資者也能夠參與到保障性租賃住房的快速發(fā)展中，分享其發(fā)展紅利。

目前華夏北京保障房中心REIT已經(jīng)完成證監(jiān)會(huì)及上交所受理，下一步動(dòng)向小夏會(huì)及時(shí)向大家匯報(bào)。可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)REITs市場(chǎng)擴(kuò)容增類將繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，除了現(xiàn)有的高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等品種之外，數(shù)據(jù)中心、水利設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施都有望成為公募REITs項(xiàng)目的底層資產(chǎn)，幫助大家全方位把握時(shí)代發(fā)展的紅利，大家不妨期待一波吧~

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