不出意外的話，“救市”將是今年房地產行業(yè)的年度熱詞。
我們看到，從去年年底開始，全國各地其實就已經開啟了救市的大門。不過一開始有的城市還沒有摸清監(jiān)管的意思，慢慢試探，看上面的反應。等到今年3月份鄭州“樓市十九條”，取消限購、降低購房首付比例、老年人也可以落戶買房時，大家都已經摸到了監(jiān)管部門的底線，在疫情的“助攻”下，終于可以放心大膽救市了。
克而瑞統(tǒng)計顯示，截至5月底，全國共有134個城市出臺地方性政策，共計326次，其中5月79個城市出臺放松政策，出臺次數高達149次，占全年政策出臺次數的46%，比4月66個城市多出13個城市，地方調控政策呈井噴態(tài)勢。
地方政府的調控政策主要集中在C端，影響的是購房市場，主要是放松行政限購政策，調整公積金貸款政策，下調房貸利率，增加購房補貼，甚至人口人才政策也被重新擺上案頭，比如杭州日前發(fā)布樓市新政，對于符合條件的三孩家庭，在杭州市限購范圍內限購的住房套數增加1套。此前南京、沈陽、東莞、蘭州等7城放松多孩家庭限購，允許生育二孩或三孩家庭多購1套房。
雖然總體來看，房地產市場的去化速度已經降到了冰點，5月百強房企單月業(yè)績同比降低59.4%，1～5月的整體操盤業(yè)績規(guī)模同比降低52.3%，降幅較上月進一步擴大。
但總體來看，地方政府的救市還是有一些效果的。
貝殼研究院數據顯示，貝殼50城二手房新增掛牌房源量環(huán)比增長12%，二手房成交量環(huán)比增長約14%。其中，長三角和東北區(qū)域重點城市二手房成交量環(huán)比回升較快，沈陽、長春、哈爾濱以及蘇州、無錫、徐州等成交量環(huán)比增速均超過100%。盡管相較去年同期來看，5月貝殼50城二手房成交量仍處于下滑態(tài)勢，同比下降約40%，但降幅較4月收窄8個百分點。
新房方面，一些城市企穩(wěn)的跡象同樣非常明顯。中指研究院數據顯示，5月份，二線代表城市樓市成交量環(huán)比上升8.31%，蘇州漲幅顯著，為31%;青島次之，漲幅為30.8%。三線代表城市成交量環(huán)比上升27.2%，連云港漲幅較大，為57%;惠州次之，為28.8%。
不過，在不少人看來，如今行業(yè)的回暖，仍存在較大的不確定性。
在各地救市政策的“轟炸”下，市場對救市的有效性仍存在著疑慮。
今年大規(guī)模救市的開端應該是鄭州，鄭州在3月1日發(fā)布十九條后，當月銷量確實是有所上升，但很快四月份又回到低點，五月份疊加疫情的影響，行情依舊低迷，鄭州大張旗鼓地救市，并未掀起太多的波瀾。
有地產從業(yè)者對筆者分析，當前市場行情下，限購政策的解除能釋放一部分購買需求，但重建樓市的信心不能只看消費端，還要看房企的銷售端，當前房企仍處于至暗時刻。
土拍是觀察市場景氣度的一個重要指標。最近，多數一線城市都開啟土拍，從6月1日的北京第二批集中拍地我們可以管中窺豹。北京此次共掛出17宗地塊，流拍3宗，成交14宗，從拿地房企來看，華潤置地、北京城建、中海均收獲2宗地塊，首開競得1宗地塊，而龍湖成為此次土拍中唯一有所斬獲的民企。
債務壓頂、融資受限、銷售斷崖式下跌，民營地產商已經不敢在市場上拿地了。近一年多，央企國企是土拍主角，地方城投現象仍舊延續(xù)，民營房企集體繼續(xù)隱身，僅有濱江、龍湖、金地、旭輝拍到土地，這也反映出當前房企資金鏈依然不均衡，民企還未走出資金困局。
野村證券首席經濟學家陸挺指出，盡管眼下地方政府確實推出了很多寬松政策，但三道紅線等調控政策還在，地方政府對預售資金監(jiān)管的管理沒有放松，房企的資金狀況仍非常緊張。
銷售造血不足，融資輸血呢?而實際上，融資是民營房企當前遇到的最大問題。
有市場分析機構評論，過去幾年，房企美元債發(fā)行的主要時間是一季度，通常占全年美元債發(fā)行比例的一半;發(fā)行多的時候，一季度房企發(fā)債就有近4000億元，其中一半是美元債;民營房企對境外融資更是極為依賴。
但往年的融資熱潮在今年不再?？硕饠祿t顯示，今年1～4月份房企融資規(guī)模維持低位，僅有1378億元，同比下降52%，其中境外發(fā)債占比僅有4%;4月份共有19家房企發(fā)行了境內信用債，且發(fā)行主體全部為國企。此前兩個多月，民營房企在公開市場上發(fā)債金額是0。
如何恢復市場對民營房企的信心，給予民營房企以融資能力，是這場房地產信心保衛(wèi)戰(zhàn)的重中之重。
此外，政策面對救市的節(jié)奏仍存在著分歧。
大規(guī)模的救市與中央“房住不炒”存在著沖突，當前地方救市的政策著眼于“因城施策”，但這個尺度的把握仍存在限度，不少地方的救市政策依舊“一日游”。
5月20日下午，南京房地產市場流出消息將全面實施二手房取消限購，無論是本地人還是外地人，購房套數不限，也不需要購房證明。隨后消息得到南京房產交易中心工作人員證實，“南京房協(xié)”公眾號也發(fā)文確認。
但當日下午6點左右，就傳出南京限購松綁政策被叫停，“南京房協(xié)”公眾號刪文。南京取消二手房限購政策，只是一趟“半日游”。
5月31日，山東齊河縣祭出調控大招，首套房、二套房首付，分別下調至10%、20%，首創(chuàng)“一成首付”制度。甫一曝光，當地隨即稱“文件作廢”。
南京和齊河縣的政策“一日游”對行業(yè)來說并不陌生，這說明監(jiān)管部門的紅線仍非常明確，地方政府可以通過房地產調控拉動經濟，但不能突破“房住不炒”的底線。
但平衡調控與地方經濟發(fā)展并不容易。現實的問題是，真正需要調控的房地產熱點城市與房地產市場低迷的低線城市仍處于同一紅線之內，“因城施策”有可能變成“因利施策”。
舉個例子，杭州的房地產市場一直都比較火爆，即使是疫情之后相比于南京鄭州合肥等城市，去化能力仍較為強勁。2022年1月份杭州的新房去化周期僅為6.4個月，而二手房庫存高達18萬套。由于嚴格限價，新房與二手房存在價格倒掛。杭州最近的調控政策，不從問題根源入手，其調控放松僅針對二手房市場，大幅降低購買門檻，試圖引導買房者接盤積壓如山的二手房。
如果杭州推行深圳、成都、西安等大城市的二手房指導價，當前的政策，讓購房者買的高價二手房可能不是站在山腰上了，而是山頂上了。
所以杭州只限新房，不限二手房的價格，其實是在人為制造樓市泡沫?，F在的杭州，需要的不是放松二手房，而是在加快保障房建設的同時放開新房價格，讓新房理性上漲，擠壓新房與二手房之間的價差，從而減少樓市的投機與炒作。
所幸當前市場整體來說在向著好的方面發(fā)展。
5月27日下午，上交所罕見地為碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)、新城控股5家民營房企組織了一次線上房企債券投融資對接會，超過3000名投資者參會，參與的機構有中金公司、中信建投、中信證券、國泰君安和申港證券等，會議的主題是“支持優(yōu)質民營房企公開發(fā)債，減少誤解，形成共識”。
當下部分房企的資金狀況，依舊不容樂觀。近日融僑、金科、綠地陸續(xù)傳來債券展期消息，尤其擁有國資控股的房企綠地，其美元債同樣展期，對市場信心造成一定沖擊。
要恢復融資市場對房企的信心，當然仍有三點需要解決。
首先是銷售端要盡快恢復，目前放松調控政策正在逐步加快，我們預計未來地方放松政策頻率及力度加碼，弱二線及三四線城市將全面取消限購、限售，隨著疫情防控逐步好轉，影響企業(yè)推盤的不利因素逐漸消除，同時隨著政策持續(xù)寬松及供需兩端共同改善，有望逐步帶動房地產復蘇，下半年行業(yè)有望逐步迎來政策寬松與銷售復蘇的蜜月期。
其次是爆雷房企要盡快解決債務問題。從解決房企的債務問題來看，恒大在市場上是一個風向標，盡快推動恒大債務的解決有利于重塑投資者對房企的信心。此外，如何避免尚未完全爆雷的房企，如融創(chuàng)等盡快恢復也需要加快步伐。
再次是對房企逐步恢復融資能力。有一個問題需要引起高度重視，現在市場上爛尾的樓盤越來越多，恢復市場信心不僅是要增加銷售，更在于保交付，讓買了期房的消費者不至于成為這次房地產周期的犧牲品。而要保交付，又回到了恢復房企的融資能力上。
對當前的救市，悲觀者認為，回顧我們歷史的更迭，最大的一個體會就是，我們從未從歷史中總結教訓、規(guī)避輪回，一切都是周而復始。這一輪的地產調控，能不能避免走出一個坑，又掉進另一個坑呢?
營業(yè)執(zhí)照公示信息