降息、降首付、減免契稅，今年以來，從中央到地方，陸續(xù)出臺(tái)了一系列穩(wěn)樓市的舉措，其力度在不斷加大。然而市場(chǎng)不僅未能企穩(wěn)，反而以出人意料的加速度向下跌，樓市成交、價(jià)格、投資額等多個(gè)指標(biāo)持續(xù)大幅下降。

在“房住不炒”的基調(diào)下，中國(guó)樓市政策調(diào)整的空間和底線在哪?

寬松空間逐步打開

5月20日，央行宣布降息，5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率即LPR由4.6%下調(diào)為4.45%，大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。

LPR調(diào)整以5個(gè)基點(diǎn)為單位，自LPR改革近兩年來，5年期以上LPR一次下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)尚屬首次，由于5年期以上LPR主要涉及房貸等，這被視作利好樓市的明確信號(hào)。

據(jù)貝殼研究院測(cè)算，以100萬(wàn)貸款、30年等額本息償還的一筆房貸為例，月供額將從5126元變?yōu)?037元，減少89元，總還款額將減少3萬(wàn)元。

值得關(guān)注的是，這是一周之內(nèi)第二次降息。

在此前5天即5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。這意味著當(dāng)時(shí)首套房貸利率下限為4.4%，這并非通過公開下調(diào)LPR來降息，實(shí)質(zhì)上是一次針對(duì)樓市的定向降息。

在5月20日的降息之后，目前首套房貸利率下限為4.25%。據(jù)貝殼研究院測(cè)算，以100萬(wàn)貸款、30年等額本息償還的一筆房貸為例，相比于兩次降息之前，月供額將從5126元變?yōu)?919元，減少207元，總還款額將減少近7萬(wàn)元。

貝殼研究院分析認(rèn)為，這是貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的精準(zhǔn)扶持，代表決策層穩(wěn)樓市的實(shí)質(zhì)態(tài)度和決心，將降低購(gòu)房者的成本，大大提振市場(chǎng)信心。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平告訴中國(guó)新聞周刊，今年以來，隨著中央穩(wěn)樓市的部署，全國(guó)房地產(chǎn)政策寬松空間逐步打開，伴隨中央政府部門政策的調(diào)整，地方房地產(chǎn)政策自 2021 年末開始從偏緊的狀態(tài)逐步轉(zhuǎn)為適度寬松。

政策寬松調(diào)整的力度在不斷加大。5月7日，蘇州出臺(tái)樓市新政，新房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間由3年調(diào)整為2年、非本市戶籍居民連續(xù)繳納6個(gè)月社保即可購(gòu)房、非限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。5月10日，合肥從放寬社保條件、增加限購(gòu)套數(shù)、解除部分區(qū)域限購(gòu)等方面對(duì)樓市政策進(jìn)行調(diào)整。

5月23日，太原市出臺(tái)樓市新規(guī)，購(gòu)買首套新建商品住房的，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)住房按揭貸款首付比例按照20%執(zhí)行，降低貸款利率;面積在90平方米以下的全額補(bǔ)貼契稅，面積在90至143平方米(含)的補(bǔ)貼80%契稅;新市民、青年人購(gòu)買首套新建商品住房的，無需再提供落戶、社保、納稅等相關(guān)證明。

當(dāng)前各地響應(yīng)中央政策的積極性也在不斷提升。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2022年1月至5月，住房需求端寬松政策出臺(tái)的頻次顯著增加。前3個(gè)月平均每月出臺(tái)次數(shù)接近25次，而4月和5月政策出臺(tái)更加頻繁，其中4月當(dāng)月地方政策出臺(tái)次數(shù)超過50次。

一些之前成交較活躍的強(qiáng)二線熱點(diǎn)城市也調(diào)整了樓市政策。5月17日，杭州市出臺(tái)新規(guī)，落戶未滿5年的戶籍家庭購(gòu)買二手住房無社保繳納要求;個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房，增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年;三孩家庭限購(gòu)的住房套數(shù)增加1套等。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛向中國(guó)新聞周刊表示，在“房住不炒”的基調(diào)下，央地多級(jí)進(jìn)行了逆周期的調(diào)節(jié)。

不同尋常的大跌

在至少十年里，中國(guó)樓市幾乎沒有經(jīng)歷過這樣的周期性調(diào)整。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布，1—4月份，全國(guó)商品房銷售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%;其中，住宅銷售面積33722萬(wàn)平方米，同比下降25.4%。與此同時(shí)，全國(guó)商品房銷售額37789億元，下降29.5%;其中，住宅銷售額33248億元，同比下降32.2%。據(jù)此測(cè)算，全國(guó)商品房及商品住宅成交價(jià)分別下降了11%及9%。

這意味著，全國(guó)商品房及商品住宅的銷售面積、銷售額、成交價(jià)三方面的數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了下降。

即使在樓市低迷的2014年以及因疫情突發(fā)而窒息的2020年，樓市也不曾出現(xiàn)這三個(gè)指標(biāo)同步下跌。2020年1—2月份，全國(guó)商品房銷售面積及銷售額大幅下滑39.9%、35.9%，其成交價(jià)仍保持小幅上漲。

而且，與2020年初經(jīng)歷斷崖式下滑后迅速反彈不同的是，2022年以來，全國(guó)樓市成交一路下滑，其下跌幅度在不斷加劇。

在這波下跌潮中，罕有城市能夠避免這一走勢(shì)。

作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，今年前4個(gè)月北京市商品房銷售面積為252.9萬(wàn)平方米，同比下降15.1%;其中，住宅銷售面積為185.4萬(wàn)平方米，下降25.9%。與此同時(shí)，北京二手房成交16038套，二手住宅成交14239套，同比下滑超30%。

在強(qiáng)二線城市杭州，中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，2022年1—4月杭州市新房成交214萬(wàn)平方米，成交規(guī)模同比下降66%，處于持續(xù)的低迷中。

從70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，4月份，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有47個(gè)和50個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和5個(gè);同比下降城市分別有39個(gè)和56個(gè)，比上月分別增加10個(gè)和9個(gè)。

對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶表示，4月份商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈降勢(shì)、同比繼續(xù)走低。

“4月市場(chǎng)修復(fù)受阻，貝殼50城二手房成交套數(shù)環(huán)比下降超過20%，房?jī)r(jià)整體跌幅擴(kuò)大，下跌城市個(gè)數(shù)增多”，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂向中國(guó)新聞周刊表示，市場(chǎng)的基本態(tài)勢(shì)之一是預(yù)期較弱。

這一勢(shì)頭在進(jìn)一步蔓延。數(shù)據(jù)顯示，1—4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%;其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。

此外，據(jù)央行公布，4月份，在住戶貸款中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

連平表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)全面下行態(tài)勢(shì)，樓市的投資和消費(fèi)受到抑制，而且由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)到建筑建材、耐用消費(fèi)品等數(shù)十個(gè)行業(yè)，這勢(shì)必對(duì)內(nèi)需增長(zhǎng)帶來持續(xù)增大的負(fù)面壓力，并增加經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)。

連平認(rèn)為，不論是從地產(chǎn)業(yè)的投資消費(fèi)規(guī)模、還是從關(guān)聯(lián)上下游產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況看，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展是當(dāng)務(wù)之急。

許小樂告訴中國(guó)新聞周刊，為防止價(jià)格下跌預(yù)期強(qiáng)化而引發(fā)需求收縮，當(dāng)前扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期是關(guān)鍵。

仍有進(jìn)一步發(fā)力空間

事實(shí)上，樓市政策的轉(zhuǎn)向早已開始。

早在2021年三季度末，房地產(chǎn)政策已吹起暖風(fēng)。2021年9月，央行提出，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，這即被市場(chǎng)視作寬松的信號(hào)。

2022 年初以來，北海、南寧、自貢、菏澤等地，分別出臺(tái)下調(diào)首套房貸首付比例和貸款利率、放寬公積金政策、提高公積金貸款額度等政策。

倪鵬飛告訴中國(guó)新聞周刊，當(dāng)時(shí)一度有一種聲音，認(rèn)為從去年下半年之后，特別是四季度放松樓市政策以來，今年一二季度樓市成交同比很可能繼續(xù)下降，環(huán)比或會(huì)有一些改善，但從目前公布的數(shù)據(jù)來看，同環(huán)比下降的幅度、走勢(shì)超出了預(yù)期。

倪鵬飛進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部環(huán)境在今年出現(xiàn)超出預(yù)期的情況，受到新的巨大外部沖擊。第一是國(guó)內(nèi)疫情擴(kuò)散，并且很多發(fā)生在一線城市;第二是國(guó)際上政治經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩，包括美國(guó)宏觀政策調(diào)整、俄烏軍事沖突等。這不僅波及經(jīng)濟(jì)民生及實(shí)際的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求，而且對(duì)市場(chǎng)信心恢復(fù)和預(yù)期轉(zhuǎn)強(qiáng)，也產(chǎn)生了不利影響。

連平表示，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨多重壓力，尚處于探底階段，下一階段寬松政策仍有進(jìn)一步的空間。建議未來政策從需求和供給兩端，給予市場(chǎng)更大力度的支持，著力釋放市場(chǎng)購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在需求端，進(jìn)一步提供穩(wěn)定的信貸支持，適度下調(diào)房貸利率;推動(dòng)更多城市下調(diào)房貸首付比例，包括重點(diǎn)二線城市和部分一線城市。“當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市正處于全面下行階段，一線城市和二線城市的市場(chǎng)銷售也十分冷清，有必要降低首套房的首付比例，以減輕購(gòu)房者首期支付壓力，有效釋放合理購(gòu)房需求。比如對(duì)擁有 1 套房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件購(gòu)房時(shí)，可酌情對(duì)首付比例適度下調(diào)。”

在供給端，創(chuàng)造寬松的金融環(huán)境，緩解房企現(xiàn)金流和債務(wù)壓力，對(duì)資質(zhì)優(yōu)良的房企加大直接金融支持。

事實(shí)上，在當(dāng)前的樓市，部分剛需和改善性需求仍承擔(dān)著較高的購(gòu)房成本。以房貸利率為例，對(duì)于首套剛需購(gòu)房者而言，盡管首套房貸利率下限調(diào)整為4.25%，但在部分城市，房貸利率會(huì)加數(shù)十個(gè)不等的基點(diǎn)，首套房貸利率在5%左右。

對(duì)此，許小樂表示，展望后市，銀行對(duì)于首套、二套房貸均有更大的降息空間，用于支持住房需求，進(jìn)一步帶動(dòng)市場(chǎng)交易增長(zhǎng)，加快市場(chǎng)修復(fù)。

倪鵬飛表示，中國(guó)住房仍有較大的需求潛力，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定也存在諸多有利條件和政策工具。當(dāng)前，應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”不動(dòng)搖，優(yōu)化政策，支持多層次的住房需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，支持宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤。

一方面要優(yōu)化市場(chǎng)調(diào)控的政策體系，同時(shí)優(yōu)化土地集中供應(yīng)和拍賣制度、另外，還需引導(dǎo)市場(chǎng)恢復(fù)信心和穩(wěn)定預(yù)期，通過多管齊下來提振市場(chǎng)。

與此同時(shí)，多位專家均指出，對(duì)于一線城市的限購(gòu)政策，目前宜保持謹(jǐn)慎。一方面，調(diào)控要堅(jiān)持“房住不炒”的定位，另一方面，房地產(chǎn)的基本面已發(fā)生變化，刺激投資投機(jī)需求并不可取。

日前，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，進(jìn)一步部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子措施，努力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回歸正常軌道、確保運(yùn)行在合理區(qū)間。會(huì)議決定，實(shí)施6方面33項(xiàng)措施，其中包括因城施策支持剛性和改善性住房需求。這一布局將如何落地，顯然備受關(guān)注。

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