近來(lái)，一批投資者涌向越南樓市，期待人口結(jié)構(gòu)相對(duì)年輕、正在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的越南，能在未來(lái)二十年復(fù)制中國(guó)樓市曾創(chuàng)造的漲幅。炒房客押注越南樓市的投資決策，能得到可觀回報(bào)嗎?

“重倉(cāng)東南亞”

自2006年加入WTO，越南經(jīng)濟(jì)一直保持較快增長(zhǎng)，外資持續(xù)流入該國(guó)，投資者需求屹立不倒，推動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘谢鸨?/p>

據(jù)越南計(jì)劃投資部數(shù)據(jù)，2021年末，越南的外國(guó)直接投資總數(shù)達(dá)到311.5億美元，比2020年相比增長(zhǎng)了9.2%。其中，房地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)域的外國(guó)直接投資超過(guò)26億美元，占總投資額的8.3%。根據(jù)越南計(jì)劃投資部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年第一季度，該國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域新成立企業(yè)數(shù)量同比增長(zhǎng)47.2%。

另一方面，2022年第一季度，越南重?zé)ń?jīng)濟(jì)活力，GDP同比增長(zhǎng)5.03%，為近三年最高。2021年內(nèi)，越南首都河內(nèi)、越南第一大城市胡志明市等多地因封鎖一度導(dǎo)致房企項(xiàng)目停工，如今隨著該國(guó)適應(yīng)疫情，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)加快恢復(fù)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)也已迅速回暖。根據(jù)越南建設(shè)部數(shù)據(jù)，2022年一季度，河內(nèi)、胡志明市等多個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

近期，據(jù)越南《西貢時(shí)報(bào)》報(bào)道，李嘉誠(chéng)創(chuàng)辦的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、日本歐力士集團(tuán)和越南公司萬(wàn)盛發(fā)集團(tuán)與胡志明市領(lǐng)導(dǎo)層共同討論了在當(dāng)?shù)氐?span id="slsscw4x0" class="keyword">投資事宜。市場(chǎng)盛傳，李嘉誠(chéng)將要在胡志明市投資房地產(chǎn)。

在深耕越南樓市的市場(chǎng)人士看來(lái)，越南樓市早已進(jìn)入成長(zhǎng)期。

首望地產(chǎn)越南有限公司創(chuàng)始人薛超告訴中新經(jīng)緯，其實(shí)自從2015年越南開(kāi)放海外買(mǎi)家購(gòu)房之后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)一直比較穩(wěn)健。

公開(kāi)信息顯示，2015年7月1日起，越南正式實(shí)施新《住房法》，放寬了對(duì)外國(guó)買(mǎi)家的購(gòu)房限制，外國(guó)人可在越南自由買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)。

薛超表示，各國(guó)房地產(chǎn)景氣趨勢(shì)都是沿海先動(dòng)，越南也不例外。“每一波的降息周期，都是沿海的房子開(kāi)始先漲。慢慢的大家覺(jué)得房子有點(diǎn)貴了，會(huì)把資金沉淀到一些所謂的價(jià)值洼地。”

而越南房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性在于其人口與土地資源的比例。在越南接近1億的人口與33.1萬(wàn)平方公里的面積對(duì)比下，“實(shí)際上可供被炒的地方不多”，最受關(guān)注的仍然是越南第一大城市胡志明市與首府河內(nèi)。

外國(guó)人也能“上車(chē)”?

上文提到的《住房法》也規(guī)定，外國(guó)人在越南所持有的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)使用權(quán)期限為50年、期滿(mǎn)可申請(qǐng)續(xù)約，最長(zhǎng)不超過(guò)70年。此外，外國(guó)人所購(gòu)住房的面積和總套數(shù)不受限制，但每個(gè)公寓小區(qū)外國(guó)人擁有的住房數(shù)不能超過(guò)30%。諸如此類(lèi)的針對(duì)外國(guó)人的規(guī)定也決定了外國(guó)投資者在購(gòu)買(mǎi)、持有、出租、轉(zhuǎn)售等環(huán)節(jié)都受到了一定限制。

由于對(duì)行情了解有限，加之語(yǔ)言障礙，很多有意在越南置業(yè)的外國(guó)投資者選擇委托當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

據(jù)薛超介紹，疫情暴發(fā)后，其公司就把很多宣傳工作轉(zhuǎn)到線上，在國(guó)內(nèi)短視頻平臺(tái)上發(fā)布了不少關(guān)于越南房地產(chǎn)投資的原創(chuàng)內(nèi)容。最近一個(gè)月內(nèi)，他收到的線上詢(xún)問(wèn)明顯增多了，也產(chǎn)生了一些轉(zhuǎn)化，“現(xiàn)在有一些人想去當(dāng)?shù)乜纯矗赡苄枰鹊椒潘赏P(guān)之后。”

另一方面，薛超也表示，最近雖然越南樓市聲量甚隆，但是對(duì)于專(zhuān)注外國(guó)投資者的越南當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介而言未必同樣值得樂(lè)觀，“在大的市場(chǎng)環(huán)境下，中介競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，傭金可能沒(méi)有其他一些國(guó)家那么高，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)在向好，但是很多中介也在退出這個(gè)市場(chǎng)。”

究其原因，他認(rèn)為與當(dāng)?shù)卣恼{(diào)控有關(guān)。“越南政府可能在收緊供給側(cè)，很多項(xiàng)目已經(jīng)遞交了很長(zhǎng)時(shí)間，可能一年兩年，還沒(méi)有收到批件許可。我們?cè)诟?dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商溝通了，但是(沒(méi)有建設(shè)許可證)，很多項(xiàng)目現(xiàn)在都沒(méi)法開(kāi)建。”

如今房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)只能等待越南政府的決策轉(zhuǎn)向。薛超認(rèn)為，如果越南政府想放松調(diào)控，會(huì)有更多項(xiàng)目獲批，“但是現(xiàn)在我們沒(méi)有看到下半年會(huì)有很多項(xiàng)目出來(lái)的跡象。我們手里的很多項(xiàng)目剩下的都是尾盤(pán)了，能銷(xiāo)售的比較少。”

對(duì)于主要面向外國(guó)人的在越房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，“每個(gè)公寓小區(qū)外國(guó)人擁有的住房數(shù)不能超過(guò)30%”這一硬性規(guī)定本就使其房源受限。薛超表示，近年來(lái)隨著越南經(jīng)濟(jì)發(fā)展，本地人均收入提升較快，且貸款比例較高，“(越南購(gòu)房者)都想搬到樓房里去住，所以銷(xiāo)售得很快”。反觀外國(guó)投資者，還需批文、證書(shū)、外國(guó)人產(chǎn)權(quán)認(rèn)證等復(fù)雜環(huán)節(jié)，“所以很多項(xiàng)目就沒(méi)有賣(mài)給外國(guó)人的意愿”。

異國(guó)投資 誰(shuí)來(lái)接手?

對(duì)于語(yǔ)言不通，不熟悉當(dāng)?shù)厣鐣?huì)、法律等情況的投資者，許多步驟都暗藏玄機(jī)。如果跟風(fēng)購(gòu)房，投資未必能賺回真金白銀。

薛超表示，以中國(guó)人在海外置業(yè)為例，普遍存在幾類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，首先是匯率波動(dòng)，或?qū)е履p投資利潤(rùn);其次是當(dāng)?shù)卣咦兓娘L(fēng)險(xiǎn)，或影響外國(guó)人持有房產(chǎn)的合法性等問(wèn)題;三是購(gòu)房流程中或出現(xiàn)本地團(tuán)隊(duì)才能處理和協(xié)調(diào)的問(wèn)題。

具體到越南樓市近期的火爆，他提醒有意入局的投資者，越南樓市的現(xiàn)狀已是發(fā)酵了幾年的結(jié)果。此刻入場(chǎng)，與股市升至高位才紛紛入場(chǎng)是一個(gè)道理。“不是說(shuō)市場(chǎng)已經(jīng)到頂了，只是說(shuō)在選擇標(biāo)的時(shí)，需要選一些比較安全、優(yōu)秀的標(biāo)的，從而穿越周期，在長(zhǎng)期得到比較好的回報(bào)。”

除了匯率、政策、本地化等幾大風(fēng)險(xiǎn)外，最值得赴海外投資者思考的問(wèn)題還包括極端情況下的變現(xiàn)問(wèn)題。“當(dāng)市場(chǎng)不好、流動(dòng)性不好的時(shí)候，可能不管怎么降價(jià)，(房產(chǎn))都是沒(méi)有人接的。而且一旦經(jīng)濟(jì)不好，出現(xiàn)極端情況，這些房子的出租也會(huì)有問(wèn)題，所以它會(huì)是一個(gè)多米諾骨牌式的崩潰，會(huì)讓投資人承受比較大的損失，”薛超總結(jié)稱(chēng)，考慮到房產(chǎn)投資的安全性，在接下來(lái)的加息周期里，建議大家不要在越南做旅游類(lèi)或者是一些小城市的投資。

據(jù)悉，越南國(guó)會(huì)已于2021年11月通過(guò)決議，將2022年的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)在6%至6.5%之間。據(jù)越通社報(bào)道，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，越南政府撥出總額150億美元的財(cái)政刺激一攬子扶持政策，宏觀調(diào)控因素還將在未來(lái)繼續(xù)影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格。

關(guān)鍵詞： 越南樓市 中國(guó)樓市漲幅 海外購(gòu)房 房地產(chǎn)市場(chǎng)