2021年房地產(chǎn)行業(yè)的巨大波動。
自2021年年初華夏幸福出現(xiàn)暴雷事件之后，恒大、新力、花樣年、富力、奧園、陽光城、佳兆業(yè)等知名房企相繼出現(xiàn)債務危機，加上早先暴雷的泰禾，地產(chǎn)成為高危行業(yè)，地產(chǎn)圈內(nèi)人也由原先穩(wěn)定和體面的工作瞬間變成朝不保夕，隨時可能被優(yōu)化裁員的對象。其中就連萬科、碧桂園等知名房企也已經(jīng)不能再讓投資人徹底放心。
這些波動給地產(chǎn)衍生的產(chǎn)業(yè)同樣帶來較大波動，其中家居行業(yè)影響最為明顯。曲美家居就是被地產(chǎn)行業(yè)下行所拖累的公司，華西證券在2022年初發(fā)布研報稱曲美家居的業(yè)績短期內(nèi)被恒大暴雷所拖累。而這種情況幾乎是整個家居行業(yè)的普遍現(xiàn)象，我樂家居、夢天家居、江山歐派、愛麗家居、顧家家居、美克家居等眾多家居上市企業(yè)都在房企的暴雷和負債中大受影響，回款難成為拖累公司短期業(yè)績的一大難題。
有媒體甚至認為在眾多家居企業(yè)股價大跌，市值嚴重縮水的情況下，資本市場開始看衰家居行，家居行業(yè)果真是受地產(chǎn)拖累一蹶不振了嗎?
房地產(chǎn)崩盤以后
2021年下半年恒大的暴雷只是眾多房企中較為典型的案例，但對家居行業(yè)的影響卻不只是恒大一家，華夏幸福到陽光城、富力、佳兆業(yè)等知名房企相繼出現(xiàn)了債務危機，對家居行業(yè)同樣影響巨大。
其中華夏幸福給行業(yè)帶來的危機并不弱于恒大，近幾年與華夏幸福達成戰(zhàn)略合作的知名家居企業(yè)就有海爾、海鷗住工、三棵樹防水等。根據(jù)最新財務數(shù)據(jù)顯示華夏幸福2021年現(xiàn)金凈流出133.5億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為122.1億元。這些家居企業(yè)在華夏幸福的應收賬款不是小數(shù)目，但短期內(nèi)根本無法回款。
華夏幸福債務纏身，賬上那點現(xiàn)金根本不足以支付所欠外債，債務重組幾乎是板上釘釘?shù)?，但華夏幸福的債務重組進展緩慢，對其下游的家居企業(yè)影響不小。陽光城、奧園、佳兆業(yè)等房企債務違約，這些上游地產(chǎn)企業(yè)的債務危機，對身處下游的家居企業(yè)的波及無可避免，眾多家居企業(yè)對其房企的應收款正由潛在資金慢慢轉為壞賬，房企承認欠這些家居企業(yè)的錢，但就是沒錢給，已經(jīng)波及到身處下游的家居，積累起來的應收款正在從“潛在資金”向“壞賬”轉變。
以我樂家居為例，2021年預計凈虧損約為1.2億元到1.5億元左右，其中有恒大4.3億元和華夏幸福的9597萬元的應收款(目前同樣未發(fā)布2021年年報)。江山歐派預計凈利潤暴跌50.11%，其尚有恒大7.14億元的應收款未能到賬。剛剛上市不久的夢天家居也有恒大5118萬元的應收賬款，皮阿諾持有3.5億元的商票，在討債無果之下，最終無奈接受以房抵債。
而另外一家上市家裝企業(yè)金螳螂為了恒大8.82億元的應收款，不惜對簿公堂，昔日親密無間的合作伙伴，因為應收款遲遲不到賬，而徹底撕破臉皮。BT財經(jīng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，有部分家居企業(yè)的應收賬款一度占總營收的8成，應收賬款居高不下，成為眾多家居企業(yè)的難題。
江山歐派是過度依賴房企的家居企業(yè)，前五大客戶均為房企，貢獻了超過六成的營收，但因2021年上半年應收款高達14億元。在房企大規(guī)模出現(xiàn)債務危機之后應收款規(guī)模較大，且長期居高不下，截至2021年上半年，江山歐派的應收票據(jù)、應收賬款、應收款項融資分別為6.99億元、5.71億元、1.28億元，合計為13.98億元，占總流動資產(chǎn)的44.95%。中證鵬元已經(jīng)將其列入觀察名單，導致其股價萎靡不振，由高位時期的115.8元每股直接腰斬，長期在低于60元每股徘徊。對此，江山歐派已經(jīng)拓展新渠道，計劃在新零售渠道方面招到10W個經(jīng)銷商，希望以此來打破自身對房企的過度依賴。
江山歐派不過是眾多家居企業(yè)的一個縮影。在已經(jīng)公布的2021年半年財報中，多家家居企業(yè)持有數(shù)十億房企未兌付商票，其中很大一部分房企已經(jīng)出現(xiàn)巨大債務危機，距離暴雷僅一步之遙，存在重大不確定性。其中有某家居企業(yè)受此拖累，上半年凈利潤同比暴跌330%。而下半年房企債務危機愈發(fā)嚴重，暴雷事件層出不窮，債務違約井噴出現(xiàn)，像江山歐派這樣因受房企應收款影響的家居企業(yè)多不勝數(shù)。
參考歐派家居的財報可以發(fā)現(xiàn)(歐派家居尚未發(fā)布2021年年報)，在2020年的財報中，歐派家居表現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑，比如營收增長了和歸母凈利潤均為上市以來的新低，其中營收增幅由17.59%下滑至8.91%，歸屬凈利潤由17.02%下滑至12.13%，下滑明顯，可見地產(chǎn)行業(yè)的波動其實在2020年就已經(jīng)體現(xiàn)。
比較尷尬的是，房企暴雷，恒大、華夏不是第一個，也不是最后一個。近兩年還有泰禾、藍光、佳兆業(yè)、當代、世茂、雅居樂、奧園等大型地產(chǎn)企業(yè)。應收賬款成為難收賬款已經(jīng)逐漸成為家居企業(yè)必須面對和接受的現(xiàn)實。
北歐裝飾總經(jīng)理謝文偉認為，家居企業(yè)依賴房企是把雙刃劍，“因為大型房企的需求量較大，拿下一個大單就能帶來較高的營收以及利潤的增長，這是大部分家居企業(yè)依賴房企的根本原因，因為房企是他們最主要的銷售渠道，但從房企的暴雷可以看出，一旦房企出現(xiàn)問題，家居企業(yè)很難全身而退，這勢必讓家居企業(yè)在未來要合理分配渠道資源。”謝文偉指出，家居行業(yè)的運營模式未來將發(fā)生改變，銷售重心和策略將不會再單一押寶在房企身上。新渠道的拓展程度，將決定眾多家居企業(yè)對房企的依賴程度。
“家居行業(yè)確實受到房地產(chǎn)市場的影響，但我認為這不是最關鍵的，關鍵還是那些家居企業(yè)想走捷徑，將寶都押在房企身上，其實新零售渠道以及多元化發(fā)展已經(jīng)成為行業(yè)的共識，未來家居行業(yè)對房企的依賴將逐漸降低。”北京鴻翔博雅裝飾有限公司總經(jīng)理胡滿春如是說道。
“鯨落”下的高利率
家居行業(yè)普遍是被認為房地產(chǎn)行業(yè)的“一鯨落”產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)行業(yè)家居行業(yè)的關系有“一鯨落，萬物生”來貼切形容，意思是當龐大的鯨魚在海洋中死去，它的尸體最終會沉入海底，一座鯨魚的尸體可以供養(yǎng)無數(shù)生物系統(tǒng)長達百年，而房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在雖然未到鯨落的地步，但確實已經(jīng)江河日下。
自上世紀90年代初國內(nèi)商品房起步，30年來，房地產(chǎn)“鯨吞”了太多利益和資源。99%的國人將兩代一生的所有精力和儲蓄都傾注于一座鋼筋混凝土結構的建筑物。越來越多的人認為高房價高暴利的房地產(chǎn)模式已到了該落幕的時候。但即便他們落幕，每年18萬億的市場規(guī)模和體量依然是巨大的鯨落，足夠家居行業(yè)消化許久。
“家居行業(yè)尤其家裝行業(yè)周期是15年到20年間，目前第一批商品房開始至今已經(jīng)超過這個年限，二次裝修和海量的存量房勢必會對家居行業(yè)帶來一定的利好。”謝文偉用家裝行業(yè)的特性來分析商品房的二次裝修潮即將到來，會對家居行業(yè)帶來較大的發(fā)展空間，甚至會在短期內(nèi)將利潤率進一步上抬。
據(jù)億歐網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前泛家居行業(yè)的市場規(guī)模約4.5萬億元，雖然離房地產(chǎn)行業(yè)的18萬億元左右的規(guī)模還有差距，但整體發(fā)展速度高于房地產(chǎn)行業(yè)的增速。
BT財經(jīng)整理了已經(jīng)上市的9家家居企業(yè)在2021年發(fā)布的半年報財務數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，這9家家居企業(yè)中，營收大部分實現(xiàn)了40%-80%之間增長，個別企業(yè)甚至突破了100%，大部分企業(yè)的凈利潤增幅30%-100%之間，最高實現(xiàn)了464.6%。只有我樂家居的10.91%是低于30%增幅的。
相比家居行業(yè)的毛利潤和凈利潤的高企，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率卻持續(xù)多年下跌，自2018年起，多家房企的毛利率開始出現(xiàn)下滑，強如萬科這樣的巨頭已經(jīng)在3年時間內(nèi)下滑了15.58%，跌幅高達42%。
數(shù)據(jù)表明，規(guī)模前20的房企在2021年有14家房企毛利率低于20%。2018年-2020年這三年間，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率由28.77%一路下滑至23.35%。而據(jù)中原地產(chǎn)研究中心2020年發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，128家上市房企的平均利潤率僅為10.5%。在2021年信貸收緊，融資困難的情況下，房地產(chǎn)的利潤率可能會進一步壓縮，有很大可能首次跌破10%。
萬科在剛發(fā)布的年報中顯示其毛利率下滑超過了7%，萬科董事長郁亮不得不公開向54萬股東公開道歉，家居行業(yè)的高利率和廣闊前景成為被眾多資本看好的根本原因。
存量房是個大蛋糕?
關于存量房的數(shù)量，這是一個有爭議的統(tǒng)計，據(jù)國家電網(wǎng)在600多個城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前有6540萬套房子的電表讀數(shù)，連續(xù)半年為0。也就是說，這6540套房子是無人居住的，也就是存量房，而實際上這個數(shù)字只是冰山一角，很多投資客買了房子，根本不會裝修，裝修的存量房反而只是其中的一少部分。
相關數(shù)據(jù)表明，中國人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到了63.9%，較2016年常住人口城鎮(zhèn)化率提高了6.5%;戶籍人口城鎮(zhèn)化率也明顯提高至45.4%，城鎮(zhèn)化的家居，意味著消費者對家居生活品質要求的不斷提升。城鎮(zhèn)也成為中國存量房的主要集結地。
著名經(jīng)濟學家巴曙松和任澤平在不同場合均提到，2020年底中國城鎮(zhèn)擁有3億套存量房，2021年這一數(shù)據(jù)在隨著眾多房企低價回款的眾多舉措下，會進一步增大。這些海量的存量房是家居行業(yè)的發(fā)展保障。
“有了房子，最后或早或晚都要裝修和添置家具，房子是家居企業(yè)生存的基礎，現(xiàn)在有如此龐大的存量房基數(shù)，家居行業(yè)短期內(nèi)不會崩盤。中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)過多輪調(diào)控，對家居行業(yè)的影響只是短暫的。”胡滿春對BT財經(jīng)表示表示，“房住不炒是為了讓地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，也有利于下游產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，家居行業(yè)短期內(nèi)會有一定沖擊，但總體影響不會太大，未來依然向好。”盡管今年的業(yè)績受到一定沖擊，胡滿春還是看好家居行業(yè)的未來。于此同時，眾多金融機構對家居行業(yè)的未來也抱有信心，以受恒大暴雷影響巨大的曲美家居為例，17家證券機構均評為買入級別。
對比同期中國居民人均消費支出21210元，而其中和家居相關的居住消費支出為5215元，占總支出的25%。在各項支出占比中，居住類消費同比增長3.2%。在疫情影響較大的情況下，能實現(xiàn)3.2%的增長，體現(xiàn)了家居行業(yè)已經(jīng)成為居民的剛需。也體現(xiàn)了生活水平的提高使居民對居住的條件更加關注，更加追求舒適的家居生活。這給家居行業(yè)的發(fā)展提供了必要的生存空間和土壤。
家居行業(yè)還會崛起嗎?
梳理過去20年中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展史發(fā)現(xiàn)，這20年也是家居行業(yè)蓬勃發(fā)展的20年，其中家居行業(yè)經(jīng)歷了2011年、2014年和2017年三次上市高潮，巧合的這其中的間隔都是3年左右，而2021年同樣有多家家居企業(yè)成功上市，2021年截止7月底，已有王力安防、真美愛家等6家企業(yè)成功上市，這些企業(yè)的募資金額較小，均在3到10億元之間。
同時還有40余家遞交A股IPO。涵蓋防水、衛(wèi)浴、門窗、地板等多個細分行業(yè)。此外，箭牌家居、朗斯家居、慕思、書香門地等多家企業(yè)排隊IPO。一時家居行業(yè)掀起了一股上市熱潮。
但無論已經(jīng)上市成功的還是排隊IPO的家居企業(yè)，大部分規(guī)模都比較小，市值超過百億的并不多，其中東方雨虹的市值最高超過千億，其次是公牛集團的市值最高，近800億元，歐派家居的766億元排名第三，索菲亞這樣的知名品牌總市值不過190億，像美國家得寶這樣市值超過2000億美元的巨無霸目前尚未出現(xiàn)。
不過中國建筑材料流通協(xié)會會長秦占學卻認為這是眾多家居企業(yè)的機會，阿里、京東、小米等互聯(lián)網(wǎng)巨頭紛紛布局智能家居，未來出現(xiàn)行業(yè)巨無霸的可能性大增，“中國人是講究孝道的，目前中國老齡化日益嚴重，子女們會想辦法讓老人在家住的更舒適，為家居行業(yè)的增量提供了更多可能。”但秦占學同時認為，只有提高門檻，提高科技含量才能打造出行業(yè)巨無霸，以往傳統(tǒng)模式的家居必須告別小作坊模式相互協(xié)作共同發(fā)展才有機會。
正如秦占學所期望的那樣，同行已經(jīng)不再是冤家，相互協(xié)作的局面已經(jīng)開始出現(xiàn)，比如排隊IPO的書香門第的第二大股東為上海檀敘企業(yè)管理咨詢中心，通過天眼查可以發(fā)現(xiàn)，該公司的執(zhí)行事務合伙人郭輝持有紅星美凱龍26.62%的股份，是妥妥的大股東，書香門第的另一大股東中源怡居(北京)投資基金管理有限公司，這是一家被居然之家全資控股的公司，家居企業(yè)入股家居企業(yè)，已經(jīng)不是個例，這家公司被居然之家100%控股。很多企業(yè)的股東來自行業(yè)的巨頭，其中紅星美凱龍和居然之家的身影頻頻出現(xiàn)。無論是多元化發(fā)展還是行業(yè)布局，行業(yè)巨無霸出現(xiàn)的可能大增。
“已經(jīng)上市家居企業(yè)掌控著不少等待上市的IPO企業(yè)，實現(xiàn)了“跨界綜合”。而紅星美凱龍、居然之家的背后股東是互聯(lián)網(wǎng)大鱷阿里?；ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)布局家居，已經(jīng)不是首例，小米、華為、京東、美的、海爾等多領域頭部企業(yè)均投資了泛家居企業(yè)，他們能為家居企業(yè)的線上推廣和銷售提供海量流量，對未來家居企業(yè)的發(fā)展是有利的。”胡滿春認為眾多互聯(lián)網(wǎng)巨頭的加入，對家居行業(yè)的發(fā)展勢必起到推動作用，會加劇行業(yè)洗牌，優(yōu)勝劣汰，資源整合，“在大魚吃小魚”生存法則下，中小企業(yè)會被吞并，強者更強，中國家得寶或在不久的將來即將出現(xiàn)。
不良資產(chǎn)處置迎發(fā)展良機
房地產(chǎn)行業(yè)萎靡，多家房企遭遇資金鏈危機，為緩解資金壓力，房企開始拋售手中擠壓的固定資產(chǎn)，這為不良資產(chǎn)處置行業(yè)同樣提供了發(fā)展良機。而房企的不良資產(chǎn)將成不良資產(chǎn)處置的重要收購來源。
不良資產(chǎn)處置評估師萬懷劍認為，房地產(chǎn)行業(yè)下行，極大可能會帶來一系列的不良反應，導致很多房企業(yè)務下滑，產(chǎn)能過剩，甚至破產(chǎn)，進而導致很多產(chǎn)能過剩下的資產(chǎn)閑置形成不良資產(chǎn)。為了盤活這些閑置資產(chǎn)(不良資產(chǎn))，就會想方設法的尋找更好的途徑，將資產(chǎn)通過出售、轉讓、租賃、合作等方式變現(xiàn)，減少閑置，降低損失。
萬懷劍還認為：“但對于像華夏幸福等債務重組的房企，其不良資產(chǎn)將成為重要籌碼，與房企債務化解、低效無效資產(chǎn)盤活、企業(yè)結構調(diào)整、民生保障等相關的不良資產(chǎn)業(yè)務機會激增，將給公司帶來較多的不良資產(chǎn)收購來源和業(yè)務機遇。目前已經(jīng)有部分投行在該行業(yè)中覓得良機了。同時也催生了眾多不良資產(chǎn)評估師的出現(xiàn)，這對整個行業(yè)是種推進。”
“不良資產(chǎn)處置在綜合考慮房企風險化解工作的重要性和房企債務性質的情況下，通過收購其他機構對房企的債權，金融資產(chǎn)管理公司成為房企的債權人，與身陷債務危機的房企及其關聯(lián)方進行債務重組，通過還款金額、還款方式、還款時間以及擔保抵押等一系列重組安排，幫助房企減輕短期流動性資金壓力，還可以通過資金注入、提供專業(yè)知識、協(xié)助房企尋找合作方等手段幫助房企盤活資產(chǎn)，提升房企自身經(jīng)營效益。將不良資產(chǎn)盤活，實現(xiàn)良性循環(huán)。”萬懷劍對BT財經(jīng)表示。
中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2020年2月末，房企已發(fā)行的并購債融資規(guī)模達38.2億元。同時，銀行提供并購貸款融資額度530億元，發(fā)行并購債50億元，計劃發(fā)行200億元。這些都是對房企不良資產(chǎn)處置金融支持，有利于房企化解債務危機，同時為不良資產(chǎn)處置的公司提供了支持和幫助。
在不良資產(chǎn)處置中，為推進涉房業(yè)務轉型，不良資產(chǎn)處置公司運用“債權%2B股權”以及“金融+產(chǎn)業(yè)”等多種方式來助力房企在盤活存量、重組資產(chǎn)、優(yōu)化布局方面發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，開展“保交樓”、爛尾樓盤活、問題資產(chǎn)并購重組等項目，促進房地產(chǎn)業(yè)風險化解和問題房地產(chǎn)企業(yè)市場出清，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。
總之，在地產(chǎn)行業(yè)下行已成定局的情況下，地產(chǎn)衍生的相關產(chǎn)業(yè)雖然短期內(nèi)會有一定影響，但長遠來看，家居行業(yè)以及不良資產(chǎn)處置行業(yè)都將獲得發(fā)展良機，正所謂“一鯨落，萬物生”，在整個地產(chǎn)行業(yè)尚未“鯨落”之時，相關行業(yè)已經(jīng)獲得發(fā)展的東風，地產(chǎn)行業(yè)一家獨大的局面或一去不復返。
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