火爆近兩年的美國(guó)樓市，開(kāi)始出現(xiàn)“量?jī)r(jià)背離”現(xiàn)象。

美國(guó)商務(wù)部公布最新數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)新房銷(xiāo)售跌至四個(gè)月來(lái)最低點(diǎn)，環(huán)比下跌8.6%，至年化76.3萬(wàn)套;上周出爐的美國(guó)二手房數(shù)據(jù)也顯示，3月美國(guó)二手房銷(xiāo)售量下降到了2020年6月以來(lái)最低水平，環(huán)比下降2.7%，至年化577萬(wàn)套。

全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NAR)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云 (Lawrence Yun)表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始感受到抵押貸款利率急劇上升和通脹上升對(duì)購(gòu)買(mǎi)力造成沖擊的影響。”

不過(guò)，值得注意的是，根據(jù)目前能查閱的最新數(shù)據(jù)，美國(guó)房?jī)r(jià)增速在2月份再次上升。凱斯-席勒全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，該指數(shù)監(jiān)測(cè)的美國(guó)20個(gè)城市的房?jī)r(jià)較上年同期飆升20.2%，高于1月份18.9%的年度增幅，所有20個(gè)城市的房?jī)r(jià)都有兩位數(shù)百分比的增長(zhǎng)。

截至第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)稿，美國(guó)30年期抵押貸款利率已上升至5.11%。

美國(guó)堅(jiān)挺的樓市在此輪美聯(lián)儲(chǔ)加息潮中還能堅(jiān)持多久?

美國(guó)新房、二手房銷(xiāo)售齊跌

兩周內(nèi)陸續(xù)出爐的房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，3月，美國(guó)新房和二手房成交量均出現(xiàn)下跌。

在庫(kù)存方面，截至3月底，市場(chǎng)上有40.7萬(wàn)套新房，庫(kù)存在6.4個(gè)月左右，高于2月的5.6個(gè)月;在成屋方面，待售房屋為95萬(wàn)套，雖然環(huán)比有所增加，但同比減少9.5%，庫(kù)存在2個(gè)月左右。通常，房地產(chǎn)供應(yīng)不足5個(gè)月銷(xiāo)售時(shí)，都表明市場(chǎng)供應(yīng)緊張。

美國(guó)新房購(gòu)買(mǎi)量約占整體市場(chǎng)的10%左右，是在簽訂合同時(shí)即被統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。通常，新房被認(rèn)為是比成屋更及時(shí)的樓市晴雨表，因?yàn)楹笳呤窃诤贤Y(jié)束時(shí)才進(jìn)入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而且通常需要一兩個(gè)月收房，代表的購(gòu)房活動(dòng)有一定的滯后性。

美聯(lián)儲(chǔ)積極應(yīng)對(duì)通脹的措施令抵押貸款利率急劇上升。目前美國(guó)30年期抵押貸款利率攀升至5.11%，較去年年底上升了兩個(gè)百分點(diǎn)，為2010年以來(lái)最高水平，考慮到美聯(lián)儲(chǔ)抗擊通脹的決心，在未來(lái)借貸成本料將進(jìn)一步上升。

不過(guò)，成交量下跌并未阻止美國(guó)房?jī)r(jià)竄升。可以看到，高企的抵押貸款利率使得一些買(mǎi)家不得不退出市場(chǎng)，而其他買(mǎi)家則在成本進(jìn)一步攀升之前競(jìng)相鎖定交易，目前美國(guó)新房的銷(xiāo)售價(jià)格中位數(shù)比去年同期上漲21.4%，達(dá)到436700美元。

凱斯-席勒全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，美國(guó)20個(gè)城市在2月份的價(jià)格同比增速都高于1月份的數(shù)字。2月，美國(guó)所有地區(qū)都錄得同比增長(zhǎng)，南部地區(qū)以28.1%的房?jī)r(jià)年增幅領(lǐng)跑所有地區(qū)，東南地區(qū)緊隨其后，獲得了27.9%的年度增幅。

在城市中，鳳凰城已連續(xù)第33個(gè)月錄得最大增幅，房屋價(jià)格比2021年同比增長(zhǎng)32.9%。佛羅里達(dá)州的坦帕和邁阿密，分別以32.6%和29.7%的年度增幅位居第二和第三。西雅圖地區(qū)的價(jià)格比1月環(huán)比上升了4.4%，是自去年春天以來(lái)最大的月度增幅。同比來(lái)說(shuō)，該地區(qū)房?jī)r(jià)上漲了26.6%，是上述指數(shù)追蹤的城市中第七大同比漲幅。

后市可期否?

雖然美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在處于傳統(tǒng)上最繁忙的季節(jié)，但經(jīng)濟(jì)學(xué)家正在尋找其潛在降溫跡象。

荷蘭國(guó)際集團(tuán)(ING)首席國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)家奈特雷(James Knightley)就認(rèn)為，有諸多證據(jù)表明美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)可能已經(jīng)見(jiàn)頂。

歷史數(shù)據(jù)顯示，3月美國(guó)二手房銷(xiāo)售在2021年1月達(dá)峰(665萬(wàn)套)，此后在2022年 1月出現(xiàn)了第二個(gè)略低的峰值649萬(wàn)套，但3月的二手房銷(xiāo)售已下降至577萬(wàn)套。

“就房?jī)r(jià)和每月的抵押 貸款支付而言，負(fù)擔(dān)能力是一個(gè)巨大的問(wèn)題，我們預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月和幾個(gè)季度的交易數(shù)量將進(jìn)一步放緩。”奈特雷認(rèn)為，反過(guò)來(lái)，這也可能導(dǎo)致價(jià)格下跌。

他解釋道，自疫情以來(lái)，美國(guó)房?jī)r(jià)上漲了30%以上，且隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)的通脹飆升，個(gè)人實(shí)際收入受到擠壓，最重要的是，由于房屋抵押貸款利率達(dá)到12年半以來(lái)的高位，購(gòu)房抵押貸款申請(qǐng)數(shù)量再次下降。

根據(jù)美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，美國(guó)30年期固定利率抵押貸款的典型合同利率已從年初的3.3%上升至上周的近5.2%，以美國(guó)近期購(gòu)房的平均抵押貸款規(guī)模為453800美元來(lái)計(jì)算，每月還款額從1987美元/月上漲至2492美元/月，增加了505美元(約為3313元人民幣)。

奈特雷認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)有讓美國(guó)樓市持續(xù)降溫的動(dòng)力：初級(jí)租金和業(yè)主等值租金在消費(fèi)者價(jià)格通脹籃子中，占據(jù)30%以上的權(quán)重。

“如房?jī)r(jià)穩(wěn)定甚至下跌，這可以迅速轉(zhuǎn)化為較低的通脹數(shù)據(jù)。”他解釋道，如美聯(lián)儲(chǔ)確實(shí)最終大幅加息以致經(jīng)濟(jì)開(kāi)始疲軟，這將使美聯(lián)儲(chǔ)未來(lái)有更大的靈活性來(lái)應(yīng)對(duì)降息。

不過(guò)，奈特雷并未在樓市最重要的供求關(guān)系方面做更多說(shuō)明。

美方數(shù)據(jù)可以看到，3月份售出并等待開(kāi)工的房屋數(shù)量(衡量積壓的指標(biāo))已經(jīng)增加到255000套，是近一年來(lái)的最高水平。這顯示出盡管出現(xiàn)銷(xiāo)售緩和跡象，但住宅建設(shè)的渠道仍然活躍。

美國(guó)金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“決定房?jī)r(jià)的是供求關(guān)系?，F(xiàn)在美國(guó)的房產(chǎn)庫(kù)存不足兩個(gè)月，是歷史最低點(diǎn)，短缺極為嚴(yán)重，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。”

確然，房利美目前仍預(yù)測(cè)美國(guó)房?jī)r(jià)將在2022年上漲10.8%，而Zillow的預(yù)測(cè)更為樂(lè)觀，認(rèn)為2022年美國(guó)房?jī)r(jià)有望上漲 14.9%。CoreLogic和美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)較為保守，預(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)將上漲5%左右。

陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，房貨利率的快速上升對(duì)房?jī)r(jià)肯定有負(fù)面影響，具體表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的上漲速度會(huì)放緩，他個(gè)人預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)增速會(huì)從目前的近20%下降到10%至15%。

“目前的情況與2018~2019年美聯(lián)儲(chǔ)加息的情況類(lèi)似，房?jī)r(jià)的上漲速度會(huì)放緩。”陳躍武認(rèn)為，“待美聯(lián)儲(chǔ)加息結(jié)束后，房?jī)r(jià)會(huì)加速上漲。”

此外，跳出美國(guó)國(guó)內(nèi)，從國(guó)際投資者的角度看，根據(jù)美國(guó)城市規(guī)劃咨詢(xún)機(jī)構(gòu)Demographia發(fā)布的2022年國(guó)際住房可負(fù)擔(dān)性調(diào)查，與澳大利亞、加拿大、愛(ài)爾蘭、新西蘭和英國(guó)等市場(chǎng)相比，美國(guó)是可負(fù)擔(dān)性最高的國(guó)家。

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