過去的三個月，樓市風向突變。

從菏澤部分銀行下調(diào)住房按揭貸款比例到最低2成，打響救市第一槍，到鄭州發(fā)布樓市19條，再次祭出棚改大旗，成為全國第一個公開救市的國家中心城市、中部強省會城市，再到廣州、合肥、蘇州大幅降低房貸利率，濟南、東莞、中山增加公積金貸款額度，福州放寬限購，蘭州放松限貸和限購，以及浙江衢州的全面取消限購限售……樓市地方調(diào)控，全面由緊轉(zhuǎn)松。

高層也多次公開喊話，明確房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，要支持居民合理購房需求，鼓勵金融機構(gòu)有序穩(wěn)妥推進并購貸款，促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。

就連一度被認為是箭在弦上的房地產(chǎn)稅試點改革，也因為年內(nèi)不具備擴大條件而難產(chǎn)。

甚至前兩天，中國房地產(chǎn)報還發(fā)文指出：現(xiàn)在是積極出臺對房地產(chǎn)市場有利的投資、銷售、融資和消費政策的關(guān)鍵時刻，萬萬不可錯失了最佳時機。急切的心態(tài)，躍然紙上。

可以說，短短幾個月，樓市就從去年強調(diào)控下人人喊打的“大怪獸”，變成如今的暖風頻吹，人人又都在呵護的“小寶寶”了。

然而，雖然暖風頻吹、政策頻出，一些救市政策的力度不僅大而且猛，但兩三個月過去了，全國樓市似乎并沒有多大的起色，如果扣除每年固定的小陽春因素，整個市場只能用波瀾不驚四個字來形容。

以調(diào)控最早、力度最大的鄭州市場為例，在19條措施的加持之下，雖然迎來了一波短暫的購房小熱潮，但這波熱潮很快就退去了，如今鄭州各大樓盤，依然是價格未動，打折依舊，成交量也基本回到了政策出臺之前的水平。

這樣的救市力度，如果放在8年前的2014年，或者14年前的2008年，市場或許早就起飛了、沸騰了，購房者甚至都已經(jīng)扛著麻袋，提著全款，擠破頭跑在搶房的路上了。

但如今，同樣的藥吃下去，除了上海、廣州等極少數(shù)城市冒了個泡、升了個溫之外，絕大部分城市似乎已經(jīng)對藥效免疫了，不行了。這是為何?

深入分析會發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致這一系列救市靈藥失效的原因，根源或許在以下三個方面。

第一，居民的杠桿，已經(jīng)接近極限。

房企的高杠桿，想必很多人都已經(jīng)知道了，以恒大為代表的一眾民營開發(fā)商，在過去的幾年里一路閉眼裸奔，瘋狂負債，捅出了2萬億的巨大債務(wù)黑窟窿。

泰禾、富力、藍光、花樣年、陽光城、華夏幸福……這些曾經(jīng)瘋狂加杠桿的房企，最終都搞得一地雞毛，留下無數(shù)的爛攤子，坑了無數(shù)購房人和債主。

開發(fā)商的高杠桿，基本已經(jīng)人盡皆知，但是居民的高杠桿，或者說準購房人的高杠桿，并不一定每個人都知道的。

所謂居民杠桿，指的是居民負債與GDP的比，值越大，說明杠桿率越高，負債越猛。通俗點說就是杠桿率越高，代表著居民透支未來資金越多，出現(xiàn)債務(wù)危機和金融風險的概率越大。

在中國，居民負債的大頭超過60%都是住房按揭貸款，如果再具體到五年期以上的中長期貸款的話，住房貸款在居民負債中的比例，甚至超過90%。

因此，居民杠桿率，基本就約等于住房貸款撬動的杠桿率。

過去的二十年，人人都知道房價漲幅驚人，但是很少有人注意到，在房價一路高歌猛進的同時，居民杠桿也在急速攀升。

最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前我國居民的杠桿率已經(jīng)遠遠超過50%，來到了62%。62%的杠桿率，算高嗎?

縱向比較的話，7年前的2014年，我國居民杠桿率是39%，13年前的2008年，我國居民杠桿率是18%，而在21年前的2000年，我國居民的杠桿率甚至還不到5%。

21年間，我國居民杠桿率從不到5%，急速飆升至62%，翻了超過12倍，而同期國內(nèi)70個大中型城市的房價，每平米從2000元左右漲到10000元左右，漲了不到6倍。杠桿漲幅，遠超房價漲幅。

橫向比較來看，上圖是我國居民杠桿率和世界主要經(jīng)濟體居民杠桿率的對比圖，從中可以看出，我國居民杠桿率已經(jīng)超過德國，接近日本和G20等發(fā)達國家的水平。

歐美等發(fā)達經(jīng)濟體居民杠桿率達到目前的水平，差不多用了100年的時間，而我國只用了不到20年。

而且，更為重要的是，我國的居民杠桿率，幾乎是呈直線急速上升的，中間甚至都不帶停歇的，一口氣干到底，這種猛烈的勢頭，也只有隔壁的鄰居韓國可以一比。

因此，無論是橫向和國外比，還是縱向和自己以前比，目前我國居民的杠桿率，都已經(jīng)非常高了，要想再加杠桿，空間已經(jīng)不大。當然，這其實也意味著，居民的整體購買力已經(jīng)在短時間內(nèi)過度透支，逼近上限。

一個具體的例子也可以從側(cè)面反映，目前居民杠桿似乎已經(jīng)加無可加，那就是上一輪樓市大行情的時候，有專家鼓勵年輕人勇敢地“拿出六個錢包”買房。而當六個錢包都已經(jīng)掏空了之后，就真的沒有錢包可以再掏了。

你總不能再去街上掏路人甲乙丙丁的錢包吧?那就不是掏錢包，而是偷錢包了。

第二，疫情持續(xù)沖擊，影響居民收入和消費預(yù)期。

新冠病毒肆虐已經(jīng)快三年了，這一場席卷全球的疫情，給全球經(jīng)濟造成了極大的沖擊，雖然中國作為全世界防疫最成功的國家，和其他地區(qū)相比受到的影響是最小的，但是不可否認，我國的經(jīng)濟也遭受了不小的沖擊。

經(jīng)濟大環(huán)境不好，居民的收入自然受到影響。

過去的兩年，除了醫(yī)藥和電動汽車等少數(shù)行業(yè)之外，餐飲、制造業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)等大部分行業(yè)都過得很艱難，相關(guān)的從業(yè)者收入跟隨著出現(xiàn)了不同程度的下滑，有的甚至失業(yè)沒了收入。

收入減少了，甚至失業(yè)了，能夠買房的人自然也就少了。

而且，都說信心比黃金更寶貴。疫情沖擊，導(dǎo)致經(jīng)濟大環(huán)境不好，不僅直接影響人們的錢包，更重要的是會沖擊人們的信心。

以前經(jīng)濟形勢好，收入水漲船高，朋友聚餐必選人均幾百元的海底撈，現(xiàn)在形勢不好，出門吃飯，可能也就只能選個人均二三十的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)小火鍋解解饞了。

而對于一些失業(yè)人群，可能連轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)小火鍋都是奢侈，只能選老壇酸菜牛肉面了，只要不是摳腳大漢土坑泡制的就行。

這個時候，所有人都是捂緊錢包過冬，至于購房這種負債的大額消費，必定是慎之又慎。因為除了公務(wù)員、事業(yè)編等少數(shù)群體，誰也不敢保證，自己的飯碗就是鐵的，萬一哪天失業(yè)，沒有了收入，可能馬上就要面臨房貸斷供、列入黑名單了。

第三，全國住房基本已經(jīng)夠住，居民購房需求不足。

經(jīng)過二十幾年的大規(guī)模建設(shè)，目前我國住房基本已經(jīng)能夠滿足人們的需求。甚至和國外相比，我們的住房條件，已經(jīng)超過不少發(fā)達國家。

從套數(shù)來看，官方公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年，我國現(xiàn)有存量住房總共有6.8億套。目前我國總?cè)丝谑?4億，家庭平均規(guī)模為3.35人，也就是我國目前大概有4.17個家庭。

這就意味著，我國每個家庭平均擁有1.63套住房，這也說明，整個社會目前是不缺房子的。

另外，從人均住房面積來看，目前我國人均住房面積是45平方米，即使按照城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計，城市人均住房面積也已經(jīng)達到43平方米。

人均住房面積43平米是個什么概念呢?可能很多人不清楚，我們不妨和其他國家做個對比，就能更加直觀地理解。

目前，世界主要經(jīng)濟體中，美國的人均住房面積是67平米，意大利是43平米，荷蘭是40平米，德國是39平米，英國是35平米，法國是34平米，西班牙是25平米，韓國是21平米，日本是20平米。

因此，我國城市人均43平米的住房面積，雖然算不上全球最高，但是在世界主要經(jīng)濟體中，也絕對算得上是第一梯隊了。

所以，目前我國的住房，整體上不是緊缺，而是供應(yīng)過剩。所謂的住房緊缺，僅僅是結(jié)構(gòu)性的緊缺，就是一部分人緊缺，而另一部分人過剩。

即使所謂的緊缺，也只是存在于北京上海深圳等少數(shù)幾個一線城市。

甚至在北京上海深圳這些所謂的住房緊缺的一線城市，已經(jīng)建成的住房，其實也完全能夠滿足現(xiàn)有人口的居住，而且還有富余，這些城市最大的問題不是住房不夠，而是這些城市的住房，很多都掌握在少數(shù)人的手里。

因此，綜上所述，當前樓市面臨的問題，不是因為這屆購房人不行，怎么刺激都無動于衷。

而是目前大家的負債確實已經(jīng)很高，沒法再大規(guī)模地上杠桿了;是大家的收入確實減少，穿衣吃飯等基本生活消費更重要了;是大家的住房需求基本已經(jīng)滿足，確實沒必要再買更多的鋼筋水泥攥在手里了。

中國有句老話，叫日月有輪回，季節(jié)有更替。任何事物，都有其客觀規(guī)律。

就像人不可能無限長高，城市不可能無限擴張，樓市當然也不可能一直保持高速增長，房價更不可能漲到天上。否則，這不科學(xué)，也有違自然規(guī)律。

和其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)行業(yè)也有其周期性和規(guī)律性，不會例外，也不可能例外。我們要做的，應(yīng)該是順勢而為，因勢利導(dǎo)，而不是逆周期而上，強行操作。

不能看到樓市下行，不分析原因，不顧及后果，不管三七二十一就去救市，否則，吞下的可能不是救命的神藥，也有可能是催命的毒藥。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)行業(yè) 購房政策 公積金政策 購房買房